房企一二线城市圈地 三四线城市遭遗弃

　　自限购以来的房地产“上山下乡”运动正式结束。根据日前的统计数据显示，今年以来销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%。

　　随着银行降息降准等一系列利好政策的出台，房地产市场便出现回暖，特别是一二线城市更加明显。而房企也更加谨慎，为了规避三四线城市库存过剩的风险，更多地选择在一二线城市拿地。
　　
　　房企一二线城市圈地

　　数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%花费在了一二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破九成。其中在京沪广深四个一线城市的拿地比例更是高达62.5%，创下历史新高，2014年这一比例只有38.8%。

　　与开发商在一二线城市抢地相比，三四线城市的土地市场明显趋冷。2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

　　财政部3月16日发布的数据显示，2015年1-2月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。截至目前，土地市场仍未明显启动。

　　三四线城市土地市场遇冷，当初因限购而进驻三四线城市的多家地产公司，多数已在2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。

　　业内人士表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，自2014年四季度以来，一二线楼市的复苏也更为明显。

　　一二线城市需求仍旺盛

　　事实上，全国“两会”前后，一二线城市出现明显回暖的迹象。

　　截至2月底，全国主要的9个城市商品房住宅可售库存继续减少，9个城市合计可售面积为7309万平方米，较1月的7352万平方米和去年12月的7468万平方米均有比较明显的下调。以北京为例，目前可售的住宅库存套数为80657套，已降至半年来的最低水平。

　　中国指数研究院的报告也显示，“两会”中央释放出的利好楼市的信息将给房地产业带来正面影响和支持。未来市场信心得以回升，企业推盘的意愿将更加积极，销售节奏也有望提速。同时，从消费需求上来看，本月以来，多个城市成交持续上涨，使得库存压力有所缓解。数据显示，各大城市上周的成交面积同环比均呈上涨趋势。其中一线城市环比涨幅最大，为35.9%；二线城市次之，上涨26.2%；三线城市则只有5.4%的涨幅。

　　专家表示，“由于一线城市特别是北京的楼市已经逐渐企稳升温，虽然公布的房价指数显示房价依然在调整，但实际上北京等城市的二手房价格已经环比连续上涨数月，这种情况下，购房者对市场的预期也将明显向好”。
　　
　　政策利好正在释放

　　“更多的利好政策将在未来不断释放”，一位业内人士表示，上海限购松绑的具体方案日前在业内疯传，如外地人单身允许在上海购买1套住房，外地人已婚状态可以购买2套、取消税单和社保限制，直接购买，本地人单身可购买2套，本地人已婚可购买3套。

　　该人士表示，虽然上海相关部门负责人表示，目前上海的住房限购政策不会变化，但这一信息的传出也绝不是空穴来风，至少反映了一线城市对放松限购的渴望以及松绑的可能性和方向。

　　2014年，“限购取消”已成为楼市政策松绑的关键举措之一。到目前为止，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台，仍在坚持执行住房限购政策的城市仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及三亚市。

　　在该人士来看，从龙头房企专攻一二线城市拿地的态势来看，他们对一线城市的市场需求有着充分信心。此外，业内人士表示，就目前成交量和供需关系而言，放开限购对市场的冲击已经明显弱化。即便北京不取消限购，由于独特的区位因素，其市场需求和购买力也相当可观。

　　根据中央的表态，预计3月后至少信贷政策将继续放松，首套房贷款或出现8.5折左右的折扣，同时二套房信贷政策的放宽有利于释放购买力。

　　核心城市上演房企肉搏战

　　不仅是房企再融资方案中透露出大型房企加码一、二线城市的共识，近日来频频发布的上市房企年报及业绩交流会，亦传达出这一明确信号。

　　昨日富力地产主席李思廉在业绩交流会上表示，今年国内房价会趋于平稳，不会有大跌的可能性。供过于求的情况主要集中在三、四线城市，并没有在一、二线城市出现。接下来，富力地产未来的业务重点将更集中于一线和二线城市，预计不会参与三线和四线城市的土地收购。“如有十分合适的土地收购项目，集团只限于考虑北京和广州等一线城市。”李思廉表示。

　　而景瑞控股联席主席闫浩也在公司业绩交流会上表示，景瑞今年的可售货值中，60%是在一、二线城市，而随着景瑞聚焦战略转型，未来一、二线比例会不断加大。聚焦一、二线核心城市是景瑞2015年的核心战略，未来景瑞将加大对上海这样基地城市的投资。同时，在他看来，苏州、杭州、重庆、宁波、天津这样的城市依然具有潜力，未来希望在这几个核心城市深耕，南京则作为景瑞今年的突破城市。

　　招商地产董秘刘宁在谈到今年销售计划时也透露，招商今年可售货值1000亿，新推货值700亿，其中一线城市占比30%，二线城市占比50%，三线城市仅占20%。

　　据北京中原地产的数据统计，截至3月16日，销售额排名前20位的上市房企，在一、二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史上首次突破九成。其中，在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史最高。相比2014年的38.8%上升明显。

　　“针对三、四线城市的明显过剩风险，标杆房企已全面回归一、二线城市。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一、二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场情况看，一、二线城市明显呈快速复苏。一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌，因此被标杆房企一致看好。

　　不过，也有市场人士对房企扎堆一、二线城市表示担忧。易居房地产研究院研究员严跃进表示，房企扎堆进入一、二线城市，必定推高土地成本，同时产品竞争压力加大，也增加了开发商的营销成本，降低开发利润率。而且目前很多房企虽然在一、二线城市拿地，但其实都是一些郊区用地，此类地区供应量大、需求相对较弱，依然有空城迹象，也就是说很多一、二线城市郊区人口导入情况并没有预计那么好。在房企抢地、地价助推房价上涨的情况下，一、二线城市房价上涨亦会成为阻滞销售去化的因素，高房价背后高居住成本以及发展空间收窄的问题，都将成为破坏一线楼市开发盈利性的重要因素。

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