2014年富力地产业绩下滑 再次未完成年度目标

　　富力地产(02777.HK)又一次没能完成年度销售目标。这家一度位居“华南五虎”之首的地产商在数次楼市调控里踏空，财务状况糟得不能再糟，糟糕的是——这并不是最糟的。

　　这家总部位于广州的房企3月17日披露的年报显示，2014年共实现协议销售额544亿元，虽然同比2013年增长29%，但却依然没有完成全年600亿元的销售目标。这是过去7年内，富力地产第三次面对如此尴尬境地——而在去年8月的中期业绩会，他们一度将2014年销售目标从700亿元下调到了600亿元。

　　销售不达预期使富力地产2014年整体业绩出现下滑。这家公司去年实现营业额347.05亿元，同比下降4.32%，净利润同比大幅减少31%至52.21亿元，去年平均售价也由每平方米12310元下降19%至每平方米10010元。

　　更令投资者失望的是这家房企竟然决定不派发末期股息。这是目前为止极少数宣布不派息的国内房企，同时也与这家公司过去9年慷慨的派息政策形成了鲜明对比。2014年同期，富力地产曾派发末期股息每股0.50元，高于同期万科、保利等一线房企的派息。

　　富力地产董事长李思廉在业绩会上对不派息的解释是——今年中国的经济环境需要观察，公司采取了保守政策。

　　保守政策是这家一度激进无比的房企的官方说辞。巨大的债务负担在今年正向富力地产袭来，里昂债券称，富力地产截止2014年末的负债比率高达177%，这是所有国内房企的高位，未来12个月，这家公司还将有220亿元的债券到期，相当于其去年营业收入的63.4%。

　　这意味着富力地产今年需要大量流动资金偿债，而截止2014年末，他们的手持现金约198.3亿元，并不能覆盖短期债务。

　　对于债务压力，李思廉称富力地产今年会集中于非银行渠道融资150亿元，并期望通过发行境内公司债集资60亿元支付，他们称今年上半年可以完成。但因佳兆业事件导致国内房企海外融资难度加剧，他们暂时没有在海外发债的计划。

　　富力地产2014年净利润大幅下滑的原因是来自大规模永续债的利息支出。为了在去年上半年融资条件受限背景下维持运转所需资金，富力地产曾发行了高达150亿元的永续债。这笔无期限债券最终侵蚀了富力地产2014年利润中的13.31亿元。

　　标普分析师叶翱翔对界面新闻记者表示，富力地产坚持的高杠杆周转战略使盈利能力受到侵蚀。在此前的房地产高速发展阶段，保持销售规模通常意味着利润增加，但随着行业整体走弱，规模增速放缓后利润将难以提升，同时为适应调控政策，他们在产品结构上高毛利的产品比重也在降低。

　　叶翱翔认为富力地产问题在于2013年大规模拿地后随即遭遇中国楼市调控——他们进入了多个被称为房企滑铁卢一样的二三线城市。

　　富力地产在2013年大量新进入城市的销售额在去年都表现乏力。福州、梅州、贵阳、包头、佛山和马来西亚柔佛新山等六个城市贡献协议销售额48.96亿元，仅占其全年协议销售的9%。

　　特别是被寄予厚望的马来西亚项目，因受马航事件等多种因素影响，去年实现协议销售额16.9亿元，这与当初耗资85亿元进驻，想实现快速销售、快速回款的预期相去甚远。

　　一些三四线城市糟糕的市场也是拖累富力业绩的主要原因。受海南旅游市场低迷影响，富力地产去年在海南区域仅实现协议销售额17.45亿元，同比大幅下降41%。包括惠州、大同等地，他们的协议销售额也出现同比下降。

　　这家广州房企正遭遇中国地产商未来两年内的集体问题：去库存。截止2014年末，富力地产未出售的存货占当年合约销售额比例上升至33%，约为170亿元。他们期望今年能清理这些库存。基于这种压力，富力地产在今年也降低了规模增长预期。

　　李思廉表示，今年的销售目标订在600亿元，较2014年实际销售额增加约10%，计划推出12个项目，总货值约1000亿元，主要集中在广东和浙江一带，并且由于货量集中在一二线城市，将不会打价格战。

　　但这个在李思廉看起来算是审慎的目标，依然没有得到投资者们的认可。瑞信在一份报告中指出，富力地产今年的合约销售目标还是过于乐观，因为今年可售资源与去年几乎持平，而且当中只有42%为新盘，达标的唯一方法只有积极降价，但这肯定会导致其明年以后的毛利率进一步下降。

　　
　　李董事长表示：“二零一五年，中国房地产行业的政策走向预计与二零一四年保持一致。预期限购政策等的行政调控措施将会逐步取消，同时，利率于未来一年有空间进一步下调。鉴于宏观经济环境及前景展望，集团适当调整了来年各项的计划。我们二零一五年的协议销售目标设定为人民币600亿元，较二零一四年实际协议销售增加约10%。我们有信心，并将全力以赴完成此项销售目标。”

　　李董事长补充：“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。我们预期来年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。集团的优势之一，是其在旧城改造项目的丰富经验，旧城改造将是来年开发计划中优先考虑的项目。此外，预计房地产需求将很大可能从刚性需求型转向改善及提升居住环境的类型，我们也将致力于调整我们的产品领域，以把握此等市场需求所带来之机遇”。

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