保利地产集中去库存 有意探索多元业务

　　3月17日下午，保利房地产(集团)股份有限公司在上证路演中心举行2014年报网上业绩说明会。

　　在将近两个小时的互动交流中，2015年的发展计划成了投资者关注的主要话题。

　　刚过去的2014年，保利地产实现销售签约金额1366.8亿元，同比增长9.1%，期末已售未结金额超过1600亿元。保利地产董事、总经理朱铭新表示，2015年公司将加大去库存力度，在2014年的销售业绩基础上实现稳定增长。

　　据了解，保利地产2015年计划新开工1500万平方米，较去年1770万平方米下降15.25%。对此，朱铭新坦承去库存是整个房地产行业未来1-2年的共性问题，公司会根据市场变化合理安排开工进度，保证持续的货量供应。

　　他还透露，保利地产2015年计划新推货量1600-1800亿元，其中一二线城市占比预计在80%左右。不过，公司在拿地方面并没有明确的投入数字。

　　集中去库存任务

　　对于内地的楼市，保利地产的看法是审慎。朱铭新表示，公司对市场的流动性保持中性偏乐观判断，除一季度的降准降息之外，预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。

　　其续称，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，因此判断行业政策环境将持续友好，并有望迎来更进一步的改善可能。

　　在这种情况下，保利地产预计2015年推货量在1600-1800亿元之间，并预计上下半年的推货分别为45%:55%，而这尚需根据项目进度和市场状况具体决策。

　　其中1-2月期间，保利地产仅录得销售签约金额120.19亿元，同比下降32.09%。对此市场分析认为，由于春节等因素，保利地产新推货值并不大，但预计从3月起，该公司推盘将逐渐放量。

　　此前与机构投资者交流时，保利地产董秘黄海也曾表示，全年推货将集中去库存。具体将根据市场走势，如果市场趋好，可能全年总推货值达2000亿元门槛，推货弹性很大。推货窗口期上半年是5、6月份，下半年则是9、10月份。

　　“随着政策支持的落地、流动性改善及库存水平的好转，市场将重新进入平稳增长，其中一二线城市将成为最具活力的市场。”朱铭新如是预期。

　　土地储备方面，截至2014年底，保利地产可售资源面积超过5000万平方米。而按照该公司董秘黄海此前的说法，新开工的面积考虑的主要依据是看去库存的进度，公司有一部分库存偏大，所以更要灵活。

　　朱铭新在业绩会上也坦承，公司2014年拿地成本比2013年略高，主要因为拓展聚焦于一二线核心区域，土地价值较高，而公司一直保持审慎的拓展策略。

　　数据显示，保利地产2014年的结算成本中，土地成本为3472元/平方米，同比上升12.0%，超过建安成本4.4%的同期涨幅（2014年建安成本为4124元/平米，2013年为3950元/平米），土地成本占结算均价比例从43.1%提升至44.7%。

　　正是由于在市场面临调整之际，地价调整幅度并不大的缘故，保利地产对于增加土地储备也显得偏谨慎。朱铭新则表示，公司“会按等量拓展的原则”，主要以一二线城市为主。

　　有意探索多元业务

　　被问及住宅业务以外的拓展计划时，保利地产副总经理刘平回答称，2015年公司将坚持审慎拓展的原则，以一二线城市为重点深化和完善“3+2+X”城市群战略布局，计划完成房地产直接投资1200亿元。

　　据介绍，保利地产将以地产开发为主业，同时整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展。

　　其中在商业地产方面，保利地产目前集中持有型物业包括酒店、商场、写字楼、会展，经营面积约92万平米，2014年租金收入10.3亿元，实现同比增长13.1%。

　　刘平透露，未来公司将结合市场需求形成自主品牌的酒店、商场的产品系列；在培育成熟、经营收益率达到一定标准后，通过REITs等工具实现证券化，引进创新和激励机制等。2015年，公司将在建4个酒店、3个MALL。

　　对于海外拓展，刘平表示，保利地产自2014年成立海外事业部，考察了美国、澳大利亚等海外市场。目前澳大利亚有一个项目已经落实，另一个项目接近落实。2015年还将继续推进美国、欧洲、东南亚市场的开拓。

　　值得一提的是，上述基本落实的两个项目的规模都不是很大。按照保利地产的说法，公司目前没有把海外市场定位为一个很重要、短期的业务成长单元。总体上，公司持谨慎态度，更多是学习海外成熟的房地产市场发展模式，以及运作方式。

　　另据朱铭新介绍，除了上述业务外，保利地产还探讨了其他经营模式，包括信保基金管理规模已达280亿元，商业领域在探索O2O模式，养老地产实施三位一体的发展战略等。

　　以养老地产为例，保利地产在各地建设了6个养老地产项目。其中北京“和熹会”入住率7成，基本实现收支平衡。不过该公司仍强调，国家政策导向仍不明晰，公司不敢一下子投入很大资源，而是采取试点的办法，小规模的投入。

 

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