碧桂园“刺激”马来西亚地产界 当地开发商入华拓客

　　马来西亚当地的房地产开发商对碧桂园（02007.HK）是“既恨又爱”。

　　恨的是，作为外来者，碧桂园不按马来西亚的节奏“出牌”，搅乱了市场和当地开发商的阵脚。爱的是，碧桂园强大的营销能力无疑为马来西亚房地产做了巨大的免费广告，越来越多的中国客户涌入马来西亚。当地开发商猛然间发觉，原来还有更大的海外市场可以开拓，尤其是华人市场。

　　虽然马航事件对马来西亚的房地产市场产生了一定负面影响，但当地开发商依然信心十足。与此同时，马航事件之后仍然有大批海外开发商进驻马来西亚，包括雅居乐（03383.HK）、绿地集团，以及众多中小开发商组团奔赴大马。

　　入华拓客

　　“我们此前一直都是以马来西亚本地市场为主，所有的客户都是当地人。但随着海外开发商的不断进入，我们也开始开拓国际市场。”丽阳机构国际市场部负责人万天龙告诉《第一财经日报》记者。

　　碧桂园在马来西亚一炮走红的新山金海湾项目并不是该区域最早的项目。丽阳机构早在2012年第一季度就推出了丽阳金海湾项目，比碧桂园早了约一年半时间。

　　如果没有碧桂园的出现，或许丽阳机构依然可以踩着自己的节奏前进。第一期开盘3栋公寓，总货值6.85亿元林吉特（约12亿元人民币）。

　　但2013年8月11日，碧桂园选择将其金海湾项目9000套房源进行一次性开盘，总货值达105亿元人民币。对于马来西亚当地开发商来说，这种规模的项目一般需要十年的去化周期。

　　“马来西亚人口少，我们推盘一般都是一栋一栋来，每栋房源只有几百套。碧桂园一下子推出这么多房源，极大地影响了供求关系。”丽阳机构市场与销售部负责人洪丽婷表示。

　　而碧桂园方面透露，其金海湾项目在开盘当天预售就已达60%以上，一个月内被全部认购，超过新山2012年全年地产项目销售总额。

　　毫无疑问，碧桂园抢走了一部分马来西亚本地客户。丽阳机构内部员工证实，丽阳金海湾项目的销售受到了碧桂园金海湾项目的影响。

　　同时，碧桂园金海湾项目有四分之一的客户来自中国，这也让丽阳机构看到了中国买家的巨大实力与潜在市场。

　　“我们发现很多国际客户来马来西亚投资，基于这种需求，丽阳机构设立了国际市场部，以便更近距离接触客户。”洪丽婷表示。丽阳机构于2013年年底设立了国际市场部，目前已在上海、成都、香港、新加坡等地开设了办事处。

　　就像万天龙所说，外来开发商的宣传让更多人了解马来西亚，相当于打了很多免费广告，也让马来西亚当地开发商的客户变得更加多元。

　　3月21日，丽阳机构将向全球发售位于吉隆坡中心的丽阳豪庭项目。作为吉隆坡首个引入W酒店的项目，丽阳机构希望有50%的客户来自国际市场，其中10%~20%来自中国。

　　谁投资大马楼市

　　洪丽婷告诉记者，在马航事件刚发生的那段时间，确实减弱了人们到马来西亚旅游及居住的热情，但那只是意外事件，随着时间推移，这种影响已经在逐渐消退。

　　“相对而言，马来西亚是东南亚国家中投资成本最低的，而且我们的语言、宗教信仰、文化等很多元，对外来人口非常友善，尤其是华人。”洪丽婷说。

　　吉隆坡的房价虽然在过去几年快速上涨，但2万元人民币/平方米左右的价格仍处于洼地阶段。即便是在吉隆坡市中心、步行5分钟就可到达双峰塔（相当于上海静安商圈）的丽阳豪庭，其豪华精装公寓的售价才4.6万元/平方米。

　　而马来西亚人口约3000万，其中，马来人占57%，华人占26%，印度、英国等其他外来人口占17%。

　　马来西亚从2002年开始实施的“第二家园计划”也让当地房产更具吸引力。按照规定，50岁以下的投资者只要在马来西亚当地银行存入30万林吉特，就可在不放弃原有国籍的前提下，在三个月内拿到马来西亚10年的居留证，且一人申请全家获签，定期存款在一年后还可提取一半。

　　记者获得的资料显示，截至2014年11月，来自123个国家的申请人申办“第二家园计划”，成功申办人数达26458人。其中，华人占比最高，达到23.5%，其次是日本，占比约13.4%。

　　海外开发商在马航事件后似乎也没有放慢脚步。

　　2014年5月，雅居乐以总价8.55亿元人民币购入位于吉隆坡的武吉免登地块，占地面积为1.27万平方米，预计建筑面积为12.7万平方米，楼面地价为6716元/平方米。

　　绿地集团于2014年2月28日就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设之后，又于2015年2月宣布，将在新加坡和马来西亚交界处投资一个面积达300万平方米的科技产业创新园区。

　　一批中小型开发商也纷纷以组团的形式赴大马掘金。例如，中国的德宝集团、富港集团就组团与马来西亚当地的开发商佶帝集团合作。

　　记者了解到，韩国、日本、孟加拉等地的开发商也在积极寻求与当地开发商合作。

　　马来西亚当地政府为了抑制房地产过快发展，在2014年还出台多项调控措施。例如，外国人在马来西亚购房最低价格门槛由50万林吉特提高到100万林吉特；调高房屋转让税，外国人在马来西亚进行的房屋转让，不满5年的按收益部分缴纳30%的增值税，此前的规定是3年内转让收30%增值税；将银行基准贷款利率调高了0.25个百分点。从2015年4月1日开始，马来西亚还将开征消费税，幅度为6%。

　　一位熟知马来西亚房地产的业内人士表示，消费税的开征可能会让马来西亚房地产市场在今年有所放缓，但长远来看，随着“大吉隆坡计划”和贯穿马来西亚、新加坡的新马高铁计划推进，大马的房地产市场仍具有较大上升空间。

 

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