央行救市后 北上广成交降3成 南京劲涨48%

　　国庆前，央行高调调整“二套房贷”政策，掀起大规模救市之举，而限购城市也仅剩北上广深一线城市，部分开发商也趁机涨价。今日，网易财经据网易房产数据中心数据显示，在今年国庆期间，北京、上海、广州以及深圳等楼市并未因央行的大规模救市而使得成交有所改善，其中北京、上海以及广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。

 

　　值得注意是，在成交均价方面，北上广深均呈现上涨态势，涨幅在10%-50%之间不等。链家地产市场研究部张旭指出，今年房地产市场整体下行，购房者观望情绪浓重，利率下限并未松动，但央行大规模救市预计未来一段时间利率优惠幅度扩大。由于住宅库存量达，整体回升幅度依然有限。

 

　　央行救市松绑限贷  一线城市成交下滑三成

 

　　今年以来，46个限购城市陆续松绑，仅剩北京、上海、广州以及深圳四个一线城市，然楼市成交依然表现低迷，预期悲观。9月30日央行正式发文件强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求，掀起大规模的救市。

 

　　作为传统金九银十期间，今年国庆期间，据网易房产数据中心数据显示，在今年国庆期间，北京、上海、广州以及深圳等楼市并未因央行信贷利好成交有所改善，其中北京、上海以及广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。

 

　　数据显示，国庆假期（10.01-10.06）广州一手住宅网签401套，相比去年716套，同比下降43.99%，均价12076元／平方米，同比去年9423元／平方米，上涨28.15%；

 

　　值得关注是相比今年9月15595元／平方米，环比跌22.56%。上海市场今年国庆10月1日-10月6日期间，一手住宅共计成交453套，同比下滑27%，均价2.48万元/平方，同比上涨14.2%。

 

　　北京市场上，10月1日-10月6日一手住宅共计网签217套， 同比下滑33.3%，均价2.25万元/平方，同比上涨58.4%，深圳国庆期间（1-6日）期间成交90套，相比去年同期的111套下滑了18.9%。

 

　　据悉，此次央行对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

 

　　对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

 

　　张旭认为，因住宅库存量大因素，截至目前，除北上广深四个一线城市以外，其余城市限购政策已全面放开。目前三季度即将结束，放松限购的一些城市成交量初步有所回升，但整体回升幅度仍较为有限。

 

　　库存量大  整体回暖幅度有限

 

　　张旭认为，二三线城市库存压顶，依然供大于求，导致市场冷淡的情况不同，北京等一线城市受需求深度观望，楼盘推迟入市等因素导致市场成交依旧疲软。

 

　　同时她认为，此大力度救市政策出台后，未来房价有望止跌，楼市回暖可期。 由于政策、供应等多重因素影响，今年楼市“金九银十”成色下滑，以上海为例，国庆期间的上海房展会同比2013年国庆房展仍下跌16%，房展会上超4成楼盘明确表示有折扣或优惠。

 

　　网易财经注意到，在广州市场上，国庆前夕位于广州萝岗、番禺以及南沙等多个区域 楼盘大规模新推货量，9月份广州新增住宅房源15425，环比八月（8919套）上涨72.95%，与去年同期（11485套）相比还是上升34.31%。

 

　　经纬行研究中心研究总监瞿中奇表示，放宽房贷比放宽限购对楼市成交拉动影响更大，但全面放宽限贷的可能性较小，毕竟市场供应虽然放缓但依然处于高位水平。

 

　　中原地产市场研究部张海清认为，尽管9月市场成交有所回升，但集中供应暂时推高了成交量，热销楼盘依然占据少数，导致市场需求乏力以及观望气氛浓厚的现状仍未真正被打破。房企依然要以价换量来刺激市场、冲刺年末业绩。

 

　　二线楼市销售强劲 南京成交上涨48%

 

　　二线城市表现强劲

 

　　数据显示，在今年国庆期间，一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。

 

　　不过，已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。

 

　　以长三角重镇南京为例，国庆黄金周前3天，南京商品住宅已累计认购1100余套，日均认购371套，同比增长36%，整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。

 

　　就在“双限”松绑前夕，南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据，南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%，7月房价环比下跌1.1%，8月跌幅进一步扩大至1.3%。

 

　　“太明显了。”南京本地的一位业内人士对《第一财经日报》记者称，他获悉业界“捷报”频传，一个开发商朋友5天卖了3个亿，另外一个也不甘示弱，卖了两个多亿。

 

　　数据显示，国庆7天，南京楼市有4天认购量在400套以上，其中最后一天的10月7日，认购量则达到530套。

 

　　截至10月7日22：00，网上房地产数据显示，南京国庆7天共认购商品住宅2859套，日均卖房408套，同比去年（认购1926套）上涨48.44%。

 

　　杭州也不甘示弱，单日成交近亿元的楼盘还不少，这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来，国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称，整个国庆是地产人的工作日，尤其在“限贷”松绑消息出来之后，不少员工都更改了原本定好的出国游计划。

 

　　据透明售房网数据，截至10月7日23：00，杭州全市共计成交124套。其中，主城区成交35套、预订9套，余杭成交41套，萧山成交34套，此外，五区县成交14套。

 

　　今年以来，限购城市陆续松绑，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守，其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。

 

　　分析人士表示，国庆长假期间，北京等一线城市楼市的成交小幅回升，好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。随着该项政策持续发酵，未来几个月，楼市有可能逐步回暖。据悉，在信贷新政出台后，部分楼盘酝酿上调价格，开发商的涨价冲动或再次抬头。

 

　　部分机构认为，尽管信贷新政力度超出预期，但市场尚需一段时间“消化”。从当前的市场走势来看，传统的“金九银十”仍可能面临成色不足的窘境。但10月末开始，市场有望显露出真正的回暖迹象。

 

　　楼市成交好于预期

 

　　国庆长假向来不是楼市成交的旺季，但由于处在“金九银十”期间，其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看，今年国庆长假的前六天(10月1日-6日)，多数城市的房地产市场成交量较为平稳，并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。

 

　　其中，供需关系较为紧张的北京等城市，市场成交小幅回升。来自北京市住建委的数据显示，今年国庆长假前六天，北京新建住宅网签472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。虽然相比2013年同期有着明显下调，但仍优于2012年同期的水平。

 

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，黄金周期间的网签数据并不反映市场的当下情况，但也说明整体市场延续了9月份以来继续复苏的变化。

 

　　他还指出，之所以称之为“复苏的延续”，是因为从一线城市来看，国庆长假期间的成交量比之前的预期水平上涨了一到两成，且网签的统计存在滞后性，因此国庆期间的实际成交量要好于预期。

 

　　从去年年末以来，楼市陷入“量价齐跌”的通道中，房地产市场的月度成交量不断走低。自今年5月以来，全国70个大中城市的平均房价连续4个月出现环比下跌。但进入下半年，供应方开始做出“以价换量”的努力，使得整体成交量出现小幅回升。

 

　　据了解，国庆长假期间，各地新开盘的项目并不多，但多数在售项目均延续了此前的价格策略，即在定价基础上做出一定的优惠。其中，部分城市的新房项目优惠幅度达到30%之多。

 

　　二手房方面，据北京中原地产的统计，与年初最高点时相比，目前北京市场在售的二手房源均价已下跌超过15%，部分房源甚至超过20%。

 

　　分析人士指出，经过多年来的房地产投资高增长，当前整体楼市处于“供大于求”的状态。今年以来，随着越来越多的城市松绑“限购令”，使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。

 

　　新政显效仍需时间

 

　　从刺激需求的角度看，9月30日的信贷新政较为给力。央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上，提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。

 

　　北京中原指出，该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

 

　　10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

 

　　两项政策综合来看，总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

 

　　但值得注意的是，政策利好真正落实尚需时日。据中国证券报记者调查，按照央行新政，当前多数银行都已经推行最新的二套房认定标准。但对于贷款利率，大部分仍然维持在此前的执行标准，目前尚无实质性的优惠。

 

　　胡景晖认为，国庆楼市回升幅度仍然有限，这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现的更加显著。

 

　　他表示，由于“房贷新政”涉及的人群较广，不同城市也存在自身的市场特征，因此在各商业银行具体的执行情况落地之前，短期政策效果还难以显现。但他同时指出，在未来的几个月内，效果会逐步显现。

 

　　对于信贷政策执行的力度，央行发布的通知，明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出，按照银行的决策周期，具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市场回暖，但由于前期大部分时间交易低迷，传统的“金九银十”还是会面临成色不足的窘境。

 

　　涨价传闻风声四起

 

　　信贷新政的出台，不仅会促进成交量回升，也可能使得房价重新“抬头”。近期，网传一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示，绿城集团要求浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调，并于11月1日起全面执行。

 

　　经多方核实，记者证实了这份文件的真实性。尽管不排除此事有炒作之嫌，但多数业内人士仍认为，如果信贷新政力度够大，在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，一些房地产项目涨价并不意外。除此之外，国庆长假期间，另有数家大型房企也传出即将做出价格调整的消息，但未得到证实。

 

　　“涨不涨价要看具体项目，但这个文件出来之后，继续降价的现象就会少很多了。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示，信贷新政的出台，势必会对房地产企业的定价策略造成影响。

 

　　链家地产认为，按照新的认定标准，符合条件的二套房购房者，不仅首付可以降低，且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低，房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。

 

　　截至目前，整体市场尚未出现明显涨价的项目。但分析人士认为，不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。

 

　　中金公司的分析指出，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多，涨价行为不会演变成大范围事件。

 

　　来自国家统计局的数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速连续8个月下降。去年同期，房企到位资金增速为28.9%。截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，最近两年来几乎翻倍。

 

　　张大伟也认为，10月将是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看，市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。