媒体：楼市已实现软着陆 未现断崖式下跌

　　风声鹤唳中，中国楼市走过了2014年的上半年，从温州、杭州、宁波，到北京和上海这样的一线城市，商品房销售量价齐跌；房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；中小房地产公司破产、老板跑路的新闻也屡见不鲜；连一向稳健的土地市场，也多次出现流拍现象……

 

　　关于中国楼市行将崩盘的消息也不绝于耳，穆迪、瑞银、野村等国外金融机构也加入唱空行列。事实上，在过去的十年中，房地产崩盘论曾数次出现，但房地产行业并没有真的出现过断崖式下跌或价格腰斩，那么，此次房地产由涨转跌，是否临近 “迪拜时刻”，让我们用数据来说话。

 

　　主流房企依然实现业绩增长

 

　　截至9月中旬，202家上市房企全部发布了自己的半年报，根据兰德咨询的统计，即使市场环境如此恶劣，但是上半年，202家上市房企实现营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%，实现净利润1020亿元，同比增长0.99%，平均利润率14.17%。2012年第四季度起，中国楼市开始复苏，2013年上半年中国楼市价格疯涨，正是房地产企业赚得盘满钵溢的时候，但上市房企还是在凄风苦雨的2014年上半年，取得了销售额和净利润同比增长的业绩，确实出人意料。

 

　　比如万科，上半年累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，净利润也同比增长5.6%，用万科董事会主席王石[微博]的话说：房地产黄金时代已过去，迎来的是白银时代。

 

　　恒大地产上半年公司营业额633.4亿元，同比上升51.0%，实现净利润从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元；保利地产情况也不错，上半年实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%；碧桂园期内实现总收入约为人民币383.2亿元，同比增长约42.2%；中海外、世茂地产、融创等企业都有优异的表现。

 

　　但不可否认的是，房地产行业暴利不再，克而瑞统计数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。在中国经济体制改革会副会长樊纲看来，中国房地产市场已经软着陆，“我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了，现在开始回归正常了。”

 

　　因此，樊纲在博鳌房地产论坛上指出：产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次房地产市场过热的结果，一次是2004-2007年，一次是2009-2010年。从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，房地产已经经历了一次软着陆的过程。“宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整。现在市场上很多人，包括国际上很多人说，中国房地产市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。”

 

　　美国银行美林证券的经济学家陆挺也强调，可能会有小开发商大量破产，但是不会出现一次“大崩溃”。

 

　　不会暴涨也不会崩盘

 

　　近期，在房地产市场不断调整的压力下，全国又掀起了“第二轮救市潮”。

 

　　近日来，媒体盛传，央行[微博]将调整“首套房”认定标准，对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套，即最宽松的“认贷不认房”。9月17日，央行通知五大银行，将在近期分别向每家投放1000亿的SLF(常设借贷便利)，期限为3个月，性质类同基础货币的投放，近似于降准0.5%，货币政策的短期宽松常态化，将有助于进一步松绑限贷。

 

　　观察央行同样行为，2013年6月，央行发放4000亿元的SFL，房价瞬间飙升25%。本次发放5000亿元，较上次增加了25%，规模更加空前，救市意味明显。与第一轮的松绑不同的是，第二轮更侧重通过信贷、财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。

 

　　而此轮救市中，地方政府表现积极：8月8日，福建省宣布，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月22日，福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见，确认首贷认定标准。其中规定，首次购买改善型普通商品住房是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。家庭购买首改房按首套房认定。

 

　　9月15日，湖北省宣布，居民贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的7折。

 

　　7月31日，四川省出台政策，只要银行积极发放优惠利率的首套房贷，省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。在南京市最新宣布全面取消限购之后，选择“松绑限购”而救市的城市已经达到40个左右。

 

　　华远地产董事长任志强认为，未来中国特大城市会不断增多，千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多。城镇化进程不可阻挡，未来房地产市场不会进入下行通道。知名经济学者马光远[微博]则表示：房地产不会暴涨也不会崩盘。

 

　　二手房价格触底反弹

 

　　“金九”过半，伴随越来越多楼盘低价跑量，购房者开始逐渐停止观望，陆续入市。据伟业我爱我家市场研究院统计，第38周北京市住宅网签量为4071套，环比增长28.8%，其中，新房网签量为2086套，环比前一周增长49.7%；二手房网签量为1985套，环比增长12.3%。成交价格方面，第38周，北京市纯商品住宅成交均价为24352元/平米，环比回落0.7%，同比增长9.2%。

 

　　二手房价格方面，据伟业我爱我家市场研究院监测，本周内二手房实际成交价格为29703元/平米，比8月上涨5.4%。

 

　　根据链家地产[微博]市场研究部统计，截至目前(9月1日-9月21日)，9月北京市二手住宅网签量为5528套，与8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋节假期的影响，9月份工作日平均网签量较上月环比增加6.5%。预计9月整月成交量将可达到8600套左右。

 

　　天津情况也大致如此：9月第三周天津新建商品住宅成交量出现较大幅度回升，成交量环比上涨三成。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于市场内在供需关系在逐步转为平衡，房源增多，市场卖方卖房意愿相对强烈，未来一段时间市场价格维持触底反弹势头。

 

　　澳新银行大中华区首席经济师刘利刚表示：从一些长期指标来看，中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间，同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛，“从绝对价格来看，中国的房价仍然远远称不上昂贵，比如说上海中心城区的平均房价在7000美元/平方米左右，与台北相当，但显著低于孟买的11600美元/平方米，东京的11460美元/平方米，新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。从这些角度来看，上海作为一个逐步崛起的国际金融中心，其房价并没有脱离基本面太多”。

 

　　此轮房地产调整中，确实出现中小房地产企业破产的现象，“大鱼吃小鱼”的故事也再次上演。刘利刚认为：在过去3年中，前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%，前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%，这表明市场出现了显著的兼并重组迹象。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平指出：整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。不过，资本市场目前对整个房地产业的估值是很低的，收购房地产公司股权的机会已经到来，行业将迎来兼并。

 

　　樊纲也表示：软着陆和硬着陆有什么差别？从经济学上说，硬着陆就是危机，大面积地倒闭、破产，血本无归；软着陆的话，如果早早地兼并重组，还能收回本，这就要求做价格调整。

 

　　“拿块地就捡钱的时代已过去”

 

　　中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结：“我们做过一些分析，主要原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。”

 

　　张大伟称，随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司，只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场，这才是一个行业正常的标准形式，不可能只要进入这个行业就赚钱，那这本身也是一个畸形的市场。”

 

　　薛建雄告诉时代周报记者：“这些外行本来认为房地产很容易做，结果进来发现不那么容易做。”

 

　　不过事到如今，非房地产主业企业尽管有心退出，却或已经陷入了无人接盘的困境。北京产权交易所一位负责人就曾公开表示，目前房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛。与2011、2012年相比，企业通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了。而中信证券房地产分析师丁勇文则评价认为，目前挂牌转让的大部分房地产资产，属于“盈利不高”的资产，无人接盘也在意料之中。

 

　　一个比较典型的例子是，今年2月份，中石化将其持有的河南华诚房地产开发有限公司（以下简称“河南华诚”）25.17%股权及1.63亿元债权挂牌转让，该国有产权股项目当时的挂牌价格为1.64亿元，即河南华诚25.17%股权转让底价为人民币105万元。

 

　　可是7个月过去后，该项目依然未能顺利转让。9月初，该国有产权股项目再次挂牌，而此时河南华诚25.17%股权对应挂牌价格仅为1元。