金九银十期未如往年明显上涨 68城下跌

　　今年的“金九银十”并未迎来如往年般的明显上涨。国家统计局最新公布的8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，68个城市的新建商品住宅价格环比下跌，仅剩厦门一城上涨。对此，不少机构预测，9月平均房价将跌回一年前。各地陆续推送的楼盘信息却不见昔日火爆的“日光”场景，折射着楼市难以快速周转的惆怅。楼市持续萧条，近来各地方“救市”力度再次升级。日前，除了北上广深和投资需求较大的“宜居型”旅游城市三亚，其他已经基本取消限购。

 

　　“取消限购是属于纠偏，因为限购根本就是临时过渡性的政策，”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受南都记者采访时表示，真正有效并且中短期内很可能会实施的救市政策，还是限贷的放松。限购松绑难有成效的观点已十分普遍。而武汉、济南等几家当地开发商在接受南都记者采访时表示，解读政策很容易发现限购取消已成共识，所以市场在短期消耗了利好之后还会回归平静，更值得期盼的是银行信贷政策的放松，这样才能形成对刚需真正的吸引。

 

　　不少业内人士认为，救市、限贷政策大幅度调整都是可能的。而现在可能还只是调整的开始。

 

　　根据标准普尔的报告，房地产收入可能占地方财政总收入的20%左右。假定在房地产市场出现低迷的情况下，这种房地产相关收入下降50%，那么地方政府总收入就会因此损失10个百分点。

 

　　不过，“金九银十”期间降价楼盘数量虽然众多，但不难发现，一二线核心区域绝大多数楼盘降价都只是微调。值得关注的是，降价力度大的主要还是有实力的大型房企。

 

　　“按当前已取消41座限购城市的楼市效果与作用看，总体楼市并未因取消限购起到‘复苏与回暖’的目的，市场呈现成交量上升‘昙花一现’景象。”

 

　　火急火燎的救市

 

　　忽如一夜春风来。最近几个月，各地火急火燎的救市行动快速蔓延。之前3年内46座实施限购政策的大中城市，除了北上广深四个一线城市和投资需求较大的三亚，其他城市都陆续取消或适度放松了限制措施。

 

　　南都记者梳理了一下大型城市放松限购的政策详情发现，出现频率较高的内容主要集中在几大方面。包括大户型不纳入限购、放宽限购地区、放松提供缴纳社保和纳税证明的年限、不再规定缴纳时限、倾斜住房政策以加强人才引进、契税或财政补贴、调整普通住宅标准，政府回购商品房做保障房等。

 

　　不少地方也明确提出将请求银行落实首套房的优惠利率，加大对二套房的信贷支持力度，加大对在建商品住宅的开发贷款支持力度，公积金政策方面也支持首套自住型购房需求。

 

　　以武汉为例，7月18日下午，武汉的限购政策正式放宽，140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。对于本科及以上学历的高学历人才，在武汉本市购买住房只需要提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料。

 

　　在各地房产交易中心等有关机构，专注盯着限购的功能窗口都在快速“转型”，不再要求各种证明文件、历史资料等。南京楼市的限购令推行了长达42个月。9月21日下午取消文件下达后，南都记者联系当地媒体探听市场的反应。在南京房产交易中心，“开具新购住房证明”的窗口已经关闭。

 

　　“全国陆续放松限购，本来就不意外。值得关注的是，各个城市的限购政策都有一个相同点，就是对外地客户的限制。”满堂红广州分公司市场部总监周峰接受南都记者采访时表示，这几年，大型城市的主管部门都看到，外地客户群体才是真正的主力群体，比如在广州就起码占了当地楼市6成以上的购买力。而限购政策限制了这些有钱且基本不需要银行贷款的客户入市。

 

　　不少接受南都记者采访的业内人士和购房者认为，在短期内，这些放松限购的举动有望为当地的楼市注入强心针。但政策持久力仍待查。

 

　　“从各地政府的角度来看，各种压力导致必须要放松限购了，”广州维森置业有限公司董事长张维伦告诉南都记者，限购被广泛取消，是因为楼市总体库存已经高到一定警戒线，而成交始终没有跟上。而他和不少同行开始更严谨地对待新拿地和新开工，目前全行业将资金链的安全看得至关重要。

 

　　但与不少在内地广泛扎根的开发商一样，张维伦也不看好放松限购的长期效应，认为市场很快还会归于冷静。

 

　　值得关注的是，作为全国房地产风向标的一线城市，目前无一放松限购，即便广东省房地产协会会长蔡穗声呼吁广东可放松限购、广深可探索逐步放松，一线城市的官方部门仍没有采取任何行动。

 

　　方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访时认为，除了限购，像限价限售限签这样的限制性政策基本名存实亡，解禁并无压力。“最重点的广深郊区限购放开是可能的，目前广州从化增城无限购，南沙花都也是可以取消限购的。”

 

　　楼市春天还没来

 

　　即便各地风风火火取消限购，真的能为楼市带来春天吗？近日，南都记者联系了武汉、南京、济南、合肥等地区的开发商和业内人士发现，除了部分城市有短期的突然获取购房资格人士密集入市现象，总体上并没有明显的迹象支撑显示楼市回暖。

 

　　国家统计局最新公布的8月70个大中城市住宅销售价格变动情况就给出了很明显的信号，当时已有过半原本限购城市放松了限购政策的执行。而8月房价信息显示，68个城市的新建商品住宅价格环比下跌，仅剩厦门一城上涨。

 

　　南京业内开发商告诉南都记者，楼市受到舆论影响进入了观望期。今年5月份是量价分水岭。而也有中介人士认为，由于前些年涨得过快，现在市场回归平稳可能是房地产健康发展的标志。

 

　　“这种限制购房资格的政策在设计之初就不完善，对后市必然产生一定的消极影响。”周峰对南都记者表示，价格由市场的供求关系决定，限制政策在这个时候退出或适当放松，是符合市场规律的。希望并且相信四大一线城市，都可以作出相应的调整。

 

　　“按当前已取消41座限购城市的楼市效果与作用看，总体楼市并未因取消限购起到‘复苏与回暖’的目的，市场呈现成交量上升‘昙花一现’景象。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受南都记者采访时表示，限购取消，有些城市效果明显，而对于库存过大、需求有限的部分二三线城市来说，救市效果并不明显。

 

　　在率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平。厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。

 

　　限购政策放松之后，楼市表现略有回升的包括南昌、长春、苏州，这三个城市在政策放松后的一个月内市场成交有所起色，较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%。

 

　　“由于受房贷、信贷、房企、市场等多种因素影响，大部分取消限购的城市成交未有起色，仅仅小部分城市因取消限购所累积的住房需求释放，短期内出现成交集中上升的现象。”谢逸枫向南都记者表示，因此，楼市短期难现回暖，取消限购之后的楼市恢复调整前的低迷状态。

 

　　而在很多一早就直言期盼放松限购的开发商看来，也还没到松一口气的时候。

 

　　“很多地方不限购，也很难卖出去很多房子。”在华中地区开发多个项目的金港房地产副总经理夏礼国就告诉南都记者，对于楼市的限购也好、取消限购也好，开发商从来都是被动的，对于发展商而言比较重要的是学会加强自身抵抗政策风险的能力，在拿地的风险评估上谨慎再谨慎。

 

　　“确定放松限购的头两天，我的电话就没停过，”武汉地区一位开发商有关负责人告诉南都记者，开始是不断有获得购房资格的人士咨询楼盘、政策、定价，但是购房者更关心的是，政策接下来还会怎样，这样放松下去楼价到底会怎么走，买房子到底还值不值？

 

　　对于这样的问题，很多人已经不乐观。库存量过大的话，后续很难有持续的购买力“接盘”。

 

　　不过，不少假证代办的机构已经在取消限购的城市陆续消失。不少业内人士认为，取消行政限制，至少有利于市场回复比较良好的秩序。

 

　　可能还只是调整的开始

 

　　地方政府“火急火燎”展开“救市”行动，主要是背负多重压力。而地方政府和开发商以及刚需购房者，都有着各自的难处和压力。

 

　　在资金层面上，房地产吸收大量的上下游的企业资金。而目前不少房企高库存、高成本、高负债，必须依靠拉动刚需入市、快速周转来缓解市场压力。

 

　　“这些前几年大干快上出现的问题，早已经陆陆续续暴露，楼市指标不断降温。”金港房地产副总经理夏礼国告诉南都记者，一旦重要环节资金出现断裂，问题可能十分严重。

 

　　“可能会倒掉一批的，”一位忧心忡忡的内地开发商告诉南都记者，自己的几位同行打算开发完手头的项目就退出市场，看看下游的服务业有没有机会。他认为，政策今天说限制就限制，明天要调整也就调整，我们制定计划永远赶不上变化，也没有很强大的实业能力支撑银行贷款，很难在水深火热的房地产继续混下去。

 

　　目前不少开发商寄望“松绑”后的“十一”黄金周能够发力。中原地产项目部总经理黄韬接受南都记者采访时表示，业内还是看好“十一”黄金周的成交量的。今年很多开发商从第三季度已经开始降价出货，缓解了一定的销售压力。

 

　　弱市之下，小户型、低总价的刚需盘明显更受市场欢迎。不少开发商盯准这类定位。南京房地产专家孟祥远评论认为，如果在优质地段刚需板块卖高价盘，有好长一段时间销售额都不够支付财务成本。目前对开发商而言，不宜冒险激进。

 

　　不少业内人士还认为，救市、限贷政策大幅度调整都是可能的。而现在可能还只是调整的开始。

 

　　“8月份房地产数据可以说降到了2008年以来的低点。”陈宝存对南都记者分析称，资金流动性宽松方面的政策，才是未来真正影响楼市的政策。

 

　　而多数接受南都记者采访的业内认为，最强最有力的举措，应该是信贷政策的适当宽松，而这也是大有可能的方向，适度的信贷宽松政策很可能会尽快重启。

 

　　如此看来，限购松绑难有成效的观点已十分普遍，地方能否承受随之而来的种种压力？

 

　　根据标准普尔的报告，房地产收入可能占地方财政总收入的20%左右。假定在房地产市场出现低迷的情况下，这种房地产相关收入下降50%，那么地方政府总收入就会因此损失10个百分点。

 

　　“大多数地方仍有能力来应对未来一年房地产市场急剧调整对其收入造成的影响。”标准普尔的分析师钟良认为，尽管地方政府对房地产相关有较高的依赖性，但地方政府仍有五个防线应对房地产市场回调对地方政府收入造成的冲击。

 

　　据其分析，这五个防线分别为：一是减少或推迟以项目投资为主的非必要资本性输出、二是削减行政性支出、三是加强税收征管、四是动用以财政性存款为主财政储备、五是出售资产。标普估计，地方政府通过削减资本性支出会弥补或减少3个百分点的损失收入。而通过减少行政性开支和加强税收征管，地方政府可以找回另外一个百分点的损失收入。通过利用财政储备，也就是财政性存款的话，地方政府就会减少6个百分点的损失收入。

 

　　盼松绑限贷

 

　　限购是放松了，但同时备受关注的贷款政策，目前还并没有全国统一的发声。至今，没有官方确认的全面放开一说。

 

　　尽管如此，很多地方政府把救市的新重点寄希望于限贷政策的放松。比如此前福建出台的楼市“闽八条”中就提出，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”。

 

　　南都记者从业内了解到，目前全国仅个别城市对首套房的认定是“卖一买一”，且还清之前贷款的可算首贷，也就是说还是“认房也认贷”，只不过是还清了的不算，所以力度非常非常小，但完全不是坊间传闻的“只要还清都算首套”。

 

　　“肯定不会有全面的限贷放开，底线是不能让投资资金进入楼市。”方圆地产首席分析师邓浩志如是告诉南都记者。

 

　　业内发现，由于同期银行信贷没有同步放松，导致能入市购房的还是那些资金实力较强的客户群体。等于说最能大面积、大力度支撑楼市的刚需客户的购房力还没有释放。

 

　　周峰接受南都记者采访时表示，如果要保证楼市重新回到健康的发展轨道，必须要依靠信贷市场能给予房贷业务更多的支持。

 

　　邓浩志认为，以房贷政策看，二套首付7成改6成就比较合理，属于回归宽松版限购。

 

　　对于房贷政策，标普分析师钟良认为，房地产行业对整个中国经济和地方财政的影响比较重大，除了地方政府进行调整外，中央政府也在进行一些微调措施，包括允许放宽房地产按揭贷款等举措，来进一步缓和房地产市场的下滑。

 

　　南都记者从大型开发商内部人士处获悉，有部分房地产项目想尽办法在价格、利率上做“粉饰”，避免高额利率吓坏买家。举例来说，将房屋标价调高以冲抵利息，或者利息的一半返到房价上，一半让客户支付。邓浩志认为，“羊毛总是出在羊身上，”如果贷3年，不少贷款者都要支付占贷款总额50%-75%的利息，额度惊人。

 

　　正是由于高额首付阻挡了更多刚需入市，待购房民众又存在很高的资金需求，目前不少类金融机构或民间私募做起了首付贷款的生意。业内人士介绍，这些业务都针对房贷的首付，时间短则1- 3年，但利息高达15%-25%。

 

　　“确实，贷款政策的松动对楼市或许是一个‘利好’政策，能刺激楼市的成交量。但事实上，利好楼市发展的信贷政策放松空间较为有限。”在谢逸枫看来，房地产市场的下行趋势难改在一定程度上源于信贷的收紧。虽然多地明确表示要放松房贷，但银行并没有真正执行。

 

　　目前，中国各个地区住房结构和住房供需差异性强，存在极大的不均衡。不少机构建议，地方政府应从当地的不同情况出发，分析供求关系的结构性变化，对投机性需求和刚性住房需求加以区分，因地制宜、因需制宜，采取对策。

 

　　“用按揭贷款方式来购房还受到其他方面因素影响，典型的就是，宏观环境的下行影响市场对房地产市场的信心，另外引入住宅房地产税也可能减少购房预期。”在钟良看来，信贷政策虽然重要，但也未必就是“万能药”。

 

　　一二线核心区域只是微调

 

　　尽管各地都积极放松限购了，70城房价“照跌不误”。

 

　　以广州为例，这一轮降价潮难以让楼市显现“金九”成色，即使首套房贷放宽的利好消息被证实，短时间内广州楼市成交低迷格局依旧难改。

 

　　根据搜房监控数据，2014年9月前3周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。在持续的疲软之下，广州开发商只能纷纷以价换量去库存。

 

　　时代地产、越秀地产等不少大中型开发商就坦承，在今年下半年或许还会有市场困难，特定条件下随行就市，会考虑价格策略。

 

　　不过，“金九银十”期间降价楼盘数量虽然众多，但不难发现，一二线核心区域绝大多数楼盘降价都只是微调。值得关注的是，降价力度大的主要还是有实力的大型房企，例如万科、雅居乐、中海等多盘启动降价。这些大型房企货量相对较多，去库存的压力也就更大，另一方面，大型房企的实力也相对较强，故能给出较大的让利幅度。

 

　　在不少开发商看来，“金九银十”作为传统的销售旺季，房企的推盘力度势必加大。随着地方救市力度的加大，购房者观望情绪将淡化，积极入市的情绪会强化。

 

　　多位房地产专家向南都记者表示，为了迎合此类购房需求及加快去库存的速度，房企的降价促销力度仍会加大。

 

　　亚太城市房地产研究院认为，考虑到供求双方的策略调整，预计9月份的成交将比8月出现明显反弹，即9月有望迎来一波小高峰。“但70大中城市房价将持续下跌，12月份不会止跌，预计在2015年上半年才会止跌。”

 

　　“预计2014年第四季到2015年中国楼市政策走势分三个阶段。”谢逸枫向南都记者分析称，第一阶段是全面取消限购，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限购的做法为标志。预计三亚将在近期内取消限购，一线城市取消限购“救市”计划有望年底到2015年上半年完成。

 

　　第二阶段是省级取消限购与一揽子的楼市刺激计划，以“闽八条”为代表。截至9月28日，全国共有8个省政府出台取消限购与一揽子的楼市文件。第三阶段是央行和银监会授意和引导商业银行对个人房贷进行支持。目前所谓“救市”主要在第一、第二阶段，因放松信贷的“救市”力度与幅度有限，效果与作用不明显。因此，今年第四季度开始，地方政府会加大“救市”。

 

　　钟良则认为，楼市下行至少持续半年。如果房地产市场低迷时间超过3年，且财政改革推进缓慢，中央政府可能被迫出手干预，来防止地方政府面临的财政压力。

 

　　综合来看，真实影响楼市走势的举措，表现在几大方面：一是信贷的宽松，譬如两次定向降准与一次全面降准。二是房贷的放松，譬如首套、二套房贷的首付、利率下降。但是目前执行力缺乏，需要等时机。三是财政、税、现金的补贴政策。四是政府回购商品房做保障房的政策。而决定楼市未来走势的政策，关键可能就是房贷与信贷及金融政策。