福州商品房限购取消 支持首次和改善性购房需求

　　福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　榕政办〔2014〕138号

　　发布时间：2014年09月22日

　　发布机构：福州市人民政府办公厅

　　各县(市)区人民政府，市直各有关单位：

　　为切实满足广大群众的合理住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就贯彻落实《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》提出如下实施意见：

　　一、支持首次和改善性购房需求

　　对首次和改善性购房需求予以切实保障，提供税收等优惠措施。

　　(一)首次购买普通住房是指居民家庭第一次以市场方式购买普通商品住房(含二手房)的行为，包括从省外引进的专家学者；总部经济企业派驻入闽人员；从省外投靠在闽子女的父母等人员；进城经商、务工的农业转移人口；大学毕业生；成年子女等首次购买商品住房。

　　首次购买改善性普通商品住房(以下简称首改房)是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。

　　购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、经济适用房、继承房、受赠房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况，根据本实施意见对居民家庭拟购买住房(含二手房)是否符合首套房条件予以确认并出具证明。家庭购买首改房按首套房认定。

　　(二)对2014年8月1日起购买商品住房的，普通商品住房按以下标准认定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。购房人购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准；购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准。

　　(三)对家庭购买首套普通住房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户，购买一套商品住房的给予免征契税，购买多套商品住房的，其购房款与货币补偿金额(含区位补偿、旧房补偿、货币补偿奖励、搬迁奖励等)等额部分给予免征契税。

　　(四)发展二手住房市场，个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。个人转让住房时，其转让住房的原购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准；购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准；根据生效法律文书取得房产的以法律文书中记载的合同订立时间或拍卖时间为准；特殊情况的，应提供能够证明购买时间的有效凭证作为依据(如银行进账单等)。

　　(五)住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式，缓解公积金信贷资金压力。

　　二、改善宏观调控措施

　　(一)在本市范围内取消商品住房限购措施。

　　(二)在全市范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　(三)购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　三、落实差别化住房信贷政策

　　(一)各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。

　　(二)各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，落实好人民银行[微博]关于支持合理住房贷款的各项优惠政策。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。

　　(三)房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。

　　四、简化行政审批程序，优化市场发展环境

　　(一)进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。但商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制，物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。继续实行一房一标价制度。供电、供气、供水、通信等行业对房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务。

　　(二)对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，做出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。

　　(三)商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层(即建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。申请商品房预售许可，无需提供建设部门和国土部门认定的资金投入证明。

　　(四)加强商品房预售资金监管，由政府部门和银行等建立联合监管机制，在项目开始预售后，各监管银行根据项目的建设情况，在项目办理竣工备案和房产初始登记之前预留监管资金总额的5%，确保开发项目顺利完成。

　　(五)强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任。

　　五、推进保障性住房建设

　　(一)加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持以租为主，以巩固租赁住房为主要形式，实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行。提供优惠租赁价格的保障性住房，面向城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，逐步将符合一定条件的农业转移人口纳入城镇住房保障体系，稳步扩大住房保障对城镇常住人口的覆盖面。探索完善租赁补贴(租金减免)制度，通过发放租赁补贴或实行公共租赁住房租金减免，增强保障家庭承租住房的能力。大力推进棚户区改造，落实2014—2017年棚户区改造规划，积极改善群众居住条件。加快实施城中村改造、石结构房屋改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造。

　　(二)多渠道筹集保障性住房。探索政府收储商品住房作为保障性住房的模式，以有效增加保障性住房供给；进一步落实出让地配建公共租赁住房，由政府回购所配建的房源，其营业税按照政府回购价计算税基征收；进一步支持和鼓励企业在符合一定条件的前提下，利用自有土地建设公共租赁住房。

　　六、完善土地供应机制，完善预警预报系统

　　(一)各县(市)土地部门要根据本地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，按计划有节奏地均衡投放；并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。

　　(二)建立交地跟踪服务机制，加强对已出让的房地产项目实际交地情况的跟踪，增强履约意识，及时协调交地过程中遇到的问题，确保按土地出让合同规定的时限全面交地，切实解决企业受让土地后发生的拖延交地问题。

　　七、加强市场分析监测

　　(一)加大房地产市场信息公开力度，及时准确发布市场供求信息。完善房地产市场风险预警机制，各县(市)要建立市场异常变化、突发性重要情况向上一级政府报告制度。市场库存量压力大的县(市)要及时制定风险应对预案。

　　(二)要密切关注舆情，加强舆论引导，稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。

　　八、本《实施意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

　　福州市人民政府办公厅

　　2014年9月17日