上海郊区成库存“重灾区” 大型房企项目每平米降三千

　　楼盘降价在今年“金九银十”成为市场主流，作为一线城市的上海也未能幸免。

　　进入9月，上海郊区部分楼盘掀起新一轮价格战。其中，万科在松江的梦想派项目在20天内降幅达10%，中建地产在嘉定的溪岸澜庭项目降价近3000元/平方米。

　　业内人士分析，楼盘纷纷降价与上海郊区的库存高企有直接关系。嘉定、松江、南汇等郊区库存压力巨大，今年1-9月，仅嘉定一个区的市场供应量就达到126.82万平方米，占到上海同期供应量的16%。

　　“当前上海楼市仍然没有调整到位，市场处于博弈状态。”同策房产研究总监张宏伟表示。
　　
　　降价“风向标”

　　万科的梦想派成为上海松江区近期领跌的楼盘。

　　日前，万科梦想派项目推出了85平方米和89平方米的两居、110平的三居和135平方米的四居等精装修房源，价格为2.1万元/平方米。而在9月初，这一项目同类房源的售价为2.3万元/平方米。

　　短短两周多的时间，这一楼盘同类房源均价下跌了2000元/平方米，降幅接近10%。根据搜房网的数据排序，万科梦想派价格跌幅排在松江区楼盘的第一位。

　　“今年实在不好卖，价格多降一点，房子就能多卖一点。公司要求要把握9、10两个月的销售机会，所以价格又做了些调整。”万科梦想派一位售楼人员告诉记者。

　　与松江相比，嘉定近期降价的楼盘数量更多、降幅更大。

　　位于上海嘉定区的中建溪岸澜庭，今年已经多次下调楼盘售价。与8月所推房源2.3万元/平方米的售价相比，9月15日中建溪岸澜庭推出了价格为2万元/平方米的精装房源，户型均为88平方米及128平方米，较之前下降了约3000元/平方米。而从今年4月份至今，这一楼盘已降价5000元/平方米，降幅达20%。

　　“价格的确有所变化。现在我们推出的房源均价2万元/平方米，是9月份的促销活动。”中建溪岸澜庭一位销售人员告诉记者，8月份该楼盘曾推出一批价格为2.3万元/平方米的房源，之后不久价格就降至2.2万元/平方米。

　　“上次由于降价幅度不大效果不明显，所以近期推出的新房给出了较大的促销折扣，希望能在9、10月获得更多的销量。”上述销售人员告诉记者。

　　中建溪岸澜庭降价跑量，在嘉定并非个案。嘉定的锦洋华园8月售价为11000元/平方米，近日的售价降到了9200元/平方米。同样位于嘉定的新城馥华里项目，6月的售价为1.8万元/平方米，8月底降至1.5万元/平方米，每平方米下跌3000元。

　　“松江和嘉定区域的楼盘供应量都较大，很多楼盘半年多都没什么成交。不论是大房企还是小房企，今年在松江、嘉定的盘都相当惨淡。”德佑地产一位分析师表示，一些楼盘在9月降价，很明显是为了跑量。

　　郊区成库存“重灾区”

　　万科、中建等大型品牌房企上海郊区项目的降价，一时间成为当地楼盘价格走势的风向标。业内人士分析，嘉定、南汇、松江等上海郊区因库存压力较大，极有可能在未来几个月继续降价。

　　“目前市场的调整还远远没有到位。在未来几个月新一轮的市场调整中，嘉定区势必会成为重灾区，成为房企以价换量最为集中的区域。”张宏伟表示。

　　数据显示，截至9月9日，今年上海商品住宅存量为1198.68万平方米，存量超过100万平方米的区县有4个，分别为嘉定区、浦东新区（不包括南汇）、松江区、闵行区。其中，嘉定区存量最大，为180.71万平方米。此外，南汇的市场供应量也达到89.73万平方米。

　　世邦魏理仕研究部一位分析师向记者指出，虽然北上广深四个一线城市被开发商和投资机构视为“安全”城市，但受经济增速下滑的影响，上海楼市的需求也进入了低迷期。

　　据克而瑞数据，上海8月份新房供应量为102万平方米，同比增长12%。而8月份的成交量为72万平方米，同比下降了20%。而与去年月均成交值相比，上海8月份的成交量同比下降了32%。

　　同策房产的数据显示，虽然今年1—8月上海商品住宅销售均价2.63万元/平方米的价格较去年同比上涨了11.18%，但今年上海商品住宅累计成交面积只有541.68万平方米，同比跌幅达29.67%。

　　与此同时，上海8月份的存量较去年同期增长了25%，消化周期为11.4个月。

　　“为减轻库存压力，嘉定、松江大多数楼盘在定价上更加贴近市场。如果其它营销手段不好用，开发商一定会在未来大打降价牌。”上述世邦魏理仕人士说。

　　房价点评网一位分析师认为，在目前房地产投资、楼市成交下滑拖累整体经济下行的情况下，政府的一系列“微刺激”稳增长措施尚不能完全抵消前者的负面效应。在部分城市出现首套房贷利率优惠时，开发商应该采取更积极的策略以价换量。