盛博M：北京房价必然下跌吗？

　　一石激起千层浪。9月17日下午，国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为，中国并不会发生像2008年美国楼市一样的崩盘现象，但房地产市场已经出现泡沫，北京真实的房价一定会跌。那么，被视为“避风港”的北京，房价会下跌吗?

　　新盘低价入市

　　据中新网报道，吴庆认为，目前中国房地产市场主要存在两类泡沫，即大城市的“价格泡沫”，和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市，房价很高，目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示，2012年底北京房价收入比为16.7，上海为12.5，深圳为13，高于多数欧美城市，纽约仅为6.2，温哥华为9.5。

　　对于一线城市的高房价，吴庆直言，像北京这样的城市，真实的房价一定会跌。吴庆解释称，真实的房价需要扣除通货膨胀的因素，而北京房价不跌只有两种可能，“一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。”

　　另外，就三四线城市出现的“数量泡沫”，吴庆分析，这些城市房价较低，但当前存量过大，需要很多年才得以消化，供求严重失衡。这一观点在数据上也得以佐证，据上海易居研究院数据显示，三线城市库存相较一二线城市环比增幅最高，达2.8%，而一二线城市分别为2.5%和0.7%。

　　值得注意的是，“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出，北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大，当地楼市泡沫将加剧。于是，“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”

　　楼市泡沫普遍存在，哪些城市适于房地产投资?吴庆认为，房地产市场好比股市，“一个城市就是一个市场，同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过，吴庆举例分析，燕郊房价之所以比香河高，在于其公共设施更完善，交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”

　　实际上，北京的房价确实在“下降”。以通州为例，位于朝阳北路延长线上的朝北8080开盘，两小时售罄三栋楼，成交金额4亿。

　　对此，业内人士表示，朝北8080的热销与该项目的定价策略不无关系。据了解，朝北8080项目开盘价格为18000元/平方米，户型面积涵盖了33-103平方米，最低总价为69万元/套。值得一提的是，朝北8080项目18000元/平方米的价格，与2012年年底同区域的金地格林格林住宅产品持平。

　　“这也可以看出，市场上虽然有一些项目在破冰热销，但都是依靠低价策略提升性价比而换来热销。”业内人士说。

　　事实上，在通州并非只有朝北8080以低价格预期入市。位于通州台湖板块的东亚新华地产，早在8月，便大幅调整旗下楼盘的价格，住宅产品降至18900元/平米，商住产品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“这一价格调整几乎也是看齐2012年底，2013年的市场价格。”业内人士说。

　　在朝北8080、东亚印象台湖、东亚尚品台湖的示范下，上周开盘的通州万达广场也做出了价格上的调整。据了解，上周通州万达推出200余套住宅，价格为27000元/平方米，受到了购房人的认可。据悉，该项目之前的开盘预期价格为32000元/平方米，而实际的开盘价格可以说是直降5000元/平方米。

　　不仅如此，通州目前在售的楼盘价格或开发商的价格预期都普遍下调。以通州在售多年的华业东方玫瑰为例，该项目目前报价23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的价格，松动迹象明显。即使该项目部分楼栋报价仍旧在25000元/平方米左右，但是总房款也可享受立减30万元的优惠。

　　另外，合生滨江帝景虽然报价没有缩水，但是也在试图降低购房门槛，改精装为毛坯的房源价格为23800元/平方米，几乎与同区域的华业东方玫瑰再次回到同一水平线。而2012年集中供地的台湖板块，包括首开万科公园里、泰禾一号街区、泰禾拾景园等项目价格虽未大幅跳水，但也都明显调低了价格预期，甚至比一期价格都有所下降。

　　值得一提的是，9月13日，位于朝阳北五环顾家庄桥西北的楼盘远洋万和四季开盘。推出200套房源在短短几个小时内被抢购一空。而此前不久，望京区域名盘招商臻园120套房源也在开盘当天基本售罄，揽金10亿元人民币。除了地理位置、环境配套、户型均好等优势之外，这两个楼盘能在销售整体低迷的北京楼市中实现“日光”，还有一个最重要的原因：价格。两盘将亚奥板块刚刚冒头的“五万元时代”硬是活生生打回到“四万元原形”。

　　对此，北京远洋销售负责人徐海伦表示，本来50000元/平方米开盘也可以，但公司考虑到目前市场整体环境不好，观望情绪浓郁，50000元的均价会陷入与周边楼盘的激烈竞争当中，索性拿出200套房源低开，让一期业主享受到真正的实惠，接下来的房源视市场走向而定，总之，下一期卖到50000元以上是没有任何问题的。

　　与远洋万和四季高调开盘不同，半个月之前，一向低调的招商地产望京项目臻园推出的120套房源，选择在晚上7点30分开始认购，除了几套楼层一般的房源外，90%以上房源被订，10亿认购金收入囊中，选房一直持续至凌晨。臻园一直被认为是北京性价比最强的楼盘之一。每一期开盘都实现日光，此次开出的三期，只有175与215两种改善型房源，47000元/平方米的单价，800万元至1000万元就能落户望京对改善型人群来说无疑具有相当吸引力。

　　那么，由招商臻园与亚奥万和四季重塑的4万元标杆作用能维持多久?招商臻园负责人向记者透露，三期开盘之后，未来还有九栋楼，涨到50000元/平方米问题不大，之所以选择平价开盘，只是特定时期特定的一批房源。

　　该负责人表示，随着北京五环内项目供应的减少，居住项目会向五环外发展，对于老城区内需要改善的购房人，北五环是一个理想的选择，拥有着五大公园、六大高尔夫球场、2000万平米的城市绿肺、多商圈汇集、发达的交通系统等丰盛的国家资源配套，对于坚持置业品质与品位的购房者来说，具有极大吸引力。

　　需要指出的是，随着今年楼市坠入深谷，库存压力的逐渐增大，以及年底的销售压力来临，同区域的开发商变得不再“淡定”了，开始逐渐出现相互“拆台”的局面。

　　“您可以看到，这是我们两个项目的户型图对比，我们项目的厨房留出了双开门冰箱的位置，而对方只预留了单开门的位置;我们除了观景飘窗外，还有南向阳台，而对方没有;我们设有独立的洗衣房，而对方同样没有……”在北五环某项目样板间外，立起了一人多高的户型图对比，一边是该项目的户型，另一边则是竞争对手的类似户型，销售人员为了抢夺客户，会强调竞争对手的缺点，甚至恶意诋毁。

　　而作为北京楼市成交最活跃的区域之一的大兴区，也没能逃脱新盘低价入市的命运。

　　近期，大兴区核心的黄村板块再次放出纯新盘，获批的入市价格为35000元/平方米，但实际的入市价格仅为29000元/平方米，还附赠精装修。而这样的开盘价格在所在的黄村区域几乎创造了新的底价。据了解，目前黄村的二手次新房价格也高达2.7万元/平方米左右，而今年初恒大在黄村购得的土地价格就高达2.9万元/平方米。在新盘一再刷新区域底价后，也再现了面包与面粉同价同售的故事。

　　房地产市场变态

　　对于北京楼市的价格跳水，有分析指出，随着自住房陆续入市，进一步给在售的刚需盘造成了压力，眼看今年的销售旺季就剩九十两个月了，很多房企的项目开始参考自住房定价，纷纷尝试降价，叫板自住房，抢占刚需客群。不过，业内人士表示，受降价影响最大的还是郊区和大北京区域的刚需楼盘，这是由供需关系决定的。

　　事实上，整个楼楼市现在有点“变态”。据《21世纪经济报道》报道，某知名房地产开发商大吐苦水。中秋节期间准备拿10套房作进行促销，但消息灵通的业主第二天便赶往售楼处阻止开发商降价。实际上，这些特价房都是朝向不好或者是楼层不好的尾货。想降价促销，很艰难。

　　放松限购政策的地方政府也小心翼翼。正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌所言，地方政府背上了沉重的舆论压力，救市被视为默许房价上涨，地方政府害怕遭受谴责，表现得十分谨慎。有些地方试探性迈出一只脚，未被打回再迈出另一只脚，也就是，一次限购解禁不够，还要进行二次。

　　2012年以前，房地产调控的主要目标是控制房价上涨过快。人们习惯了这样的状态。尽管，政策早已不合时宜。顾云昌用“变态”来形容当下的房地产市场。“变态”是指市场改变运行状态。

　　如果说2009年还是供给短缺的时代，但5年后，各地方政府和房地产企业面临的主要问题却是去库存。受4万亿刺激政策影响，地方政府出让了大量的土地，供应量被急剧放大。而宏观经济环境也发生了变化。过去，中国经济处于高速发展中，而现在经济发展的重要目标是提高经济发展质量、调整结构。

　　在顾云昌看来，2009年那一轮疯狂是消化1998年房改积压的红利，但红利越来越少。今天的房地产市场仍然存在着城镇化的红利，但城镇化是渐进的过程，不可能突然爆发。

　　旧有的惯性和旧有的思考习惯难以改变。一些跃跃欲试的炒房客们正在赌年底政策放松。如果说和以前相比有什么最大的不同，那就是这5年里买到房子的人越来越多。这意味着，希望房价下跌的人越来越少。当然，人们都自私地希望独占政策红利。

　　而以过去的经验判断，房价似乎又要上涨了。买房窗口期的广告、涨价的恐吓不绝于耳。但历史真的会踏入同一条河流吗?在错了几轮上涨周期的人们会学得聪明一些吗?新政策会更加合理一些吗?开发商还会再度割肉，低于成本价大甩卖吗?

　　顾云昌表示，当下房地产政策变味。这个变味了，不是发霉的变味了，政策味道变了，过去我们是温家宝时代的政策，控制房价，打压房价，现在从来没说打压房价的事情，政策变化很明显，这届政府看到了打压房价，重复过去的做法恐怕无效，实践证明无效。但是现在的政策是什么?去库存。

　　打压房价和去库存的政策能一样吗?完全两码事。要把去库存作为当前房地产市场重要事情来干，现在的事情不是打压房价，政策已经发生了很大的变化，完全是相反的政策，原来收紧的现在放开了!市场变了，过去过热了，现在冷了，你说政策能一样吗?和过去相比政策变了，方向变了。

　　一位活跃在一线的经济学家不无悲观地认为，人类进化的速度还没那么快。在被一块石头绊倒的人不会是少数，甚至可能是多次。政策从来就无法熨平市场的波动。市场在涨与跌之间寻找新的平衡。这种新的平衡被描述为“白银时代”。在万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，“白银时代里，房价波动有可能成为常态。”

　　不得不提及的是，在北京，自住房的影响力很大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在二手房市场成交呈现稳定的情况下，北京市住宅新房成交量的增加，主要是由于自住房成交唱起了主角。“自住房实际入市量已十分可观，其对北京楼市的巨大影响已不容忽视。”胡景晖说，自住房的影响在未来仍将持续，新房市场需求虽逐步释放，但销售压力预计仍将增大。

　　另据了解，国家统计局日前发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均为1个，持平的城市个数分别为1个和2个，下降的城市个数分别为68个和67个。绝大部分城市房价环比出现下降，其中部分城市降幅有所收窄。

　　新建商品住宅价格环比下降的68个城市中，21个城市降幅比上月收窄，比7月份增加了13个;二手住宅价格环比下降的67个城市中，25个城市降幅比上月收窄，比7月份增加了22个。

　　而从个数看，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为48个和37个，分别比7月份减少了17个和14个;持平的城市个数分别为3个和1个，分别比7月份增加了1个和减少了3个;下降的城市个数分别为19个和32个，分别比7月份增加了16个和17个。

　　此外，从幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市中，所有城市涨幅均有所回落;新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市中，除1个城市的新建商品住宅价格同比降幅与7月份相同，其余降幅均有所扩大。