易宪容：央行降息对房地产市场影响多大？

　　2月28日，央行决定自2015年3月1日起对称性降低金融机构人民币贷款及存款利率0.25个百分点。这是央行继2014年11月降息后半年内第二次降息。这次央行降息同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

　　对于降息的目的，央行解释得很清楚，就是在当前国际油价下跌、CPI处于历史低位、PPI持续负增长的情况下，这些因素为央行灵活使用利率工具提供了空间。央行的利率调整的重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用，进一步巩固社会融资成本下行的成果，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。也就是说，央行降息并不意味着中国已经进入降准降息的周期。央行的货币政策向中性回归目标并没有改变。

　　可以说，这次央行降息，对整个国内市场影响与冲击会不小，特别是股市及房地产市场可能首当其冲。2014年11月的央行降息启动了中国A股这一轮的牛市，这次央行降息是否能够达到这样的效果，尽管不确定性很多，但是市场期望仍然很高。因为，从这次央行降息，中国A股市场看到政府做多的倾向性。国内投资者对此得密切关注。

　　对于国内房地产市场，其影响也不会小于股市。因为，这次央行降息，一是要让实际利率保持中性，否则在通货膨胀率低的情况下，让实际利率过高，实际上让货币政策自动紧缩。二是要加快金融市场利率市场化改革的进程，而存款利率上浮区间扩大就是其主要方式。三是如何保证正在下行的中国经济稳增长。而当前中国经济的稳增长问题又是房地产市场的问题。所以说，这次央行降息对房地产市场影响与冲击会不小。

　　那么为何当前中国经济最大的问题还是房地产市场问题呢？因为当前许多行业的产能过剩，国内经济增长下行的压力持续难以缓解，就在于房地产的投资与销售持续全面的下降，就在于房地产的严重供给过剩及库存难以消化，尽管2014年中央及地方政府在千方百计采取政策救房地产市场，但是其效果不是那样理想。无论是央行的房贷新政还是央行11月的降息都是如此。尤其是近一个月来，这种情况更是恶化。无论是一二线城市，还是三四线城市住房销售基本上处于冷冻状态。再加上1月份有些城市住房的价格同比下降达5%以上，更是让国内房地产市场雪上加霜。因此，对于完全依赖银行信贷拉动的房地产市场来说，央行降息自然是雪里送炭。

　　因为，就目前中国的房地产市场来说，最大的问题就是在于如何消化库存的问题，如何增加住房需求的问题，而对购买住房者来说，央行降息绝对起到重要的作用。这不仅在于直接降了购买住房者的还贷成本，还在于影响整个住房市场预期。即市场会认为央行的货币政策会进一步宽松，从而可引诱更多的人进入住房市场，从而推高房价。如果房地产销售问题得以解决，住房需求又涌现，那么中国房地产市场又可能进入繁荣周期。估计这是央行降息所要考虑的一个重要方面。

　　不过，从现实的房地产市场来看，这次央行降息对房地产市场的效果如何是相当不确定的。因为，这次央行降息受到影响是房地产开发商及购买住房者。对于房地产开发商来说，融资成本的降低，自然对它们大有益处，有利于房地产开发商经营利润增长。但是，对于高利润的房地产开发商来说，这样些许的融资成本降低对他们意义不是太大。可以看到，早几年，即使是现在也如此，只要住房能够很快的销售出去，房地产开发商的融资成本高低并不是他们最为优先考虑的因素，否则国内的影子银行会如此盛行，其利率都在15%以上了，房地产开发商都不在乎，这0.25%利率下降对房地产开发商只是毛毛雨。当然，房地产开发商能够从银行获得低成本的资金更好。目前国内房地产市场不景气，但很少房地产开发商因为资金链断裂出问题的，所以，总体来说，房地产开发商在流动性上并不存在多少问题。

　　那么融资成本降低对购买住房者影响如何？这当然是很重要的。一是房地产开发商的融资都是短期融资，成本高些影响不大，而购买住房者的贷款则是长期贷款，其些许的利率变化对购买住房者还款成本影响不小。二是房地产开发商融资渠道是多元化的，但购买住房者的融资渠道是单一的，只能是向银行进行住房按揭贷款。不过，购买住房者又分为住房消费者及住房投资者。按揭贷款利率对住房消费者影响更大，但是住房投资者有影响，而是小很多。在一定的条件下，住房投资者对利率的变化，并不在于利率高低，而是在于市场预期如何。

　　所以，在国内仍然是以住房投资者为主导的市场（因为在过高的房价下，绝大多数住房消费者是没有支付能力进入市场的，即使是降低利率也如此），降息是否让投资者重新进入市场，就得看二个方面的条件。一是外在的投资环境如何，有没有比进入住房市场更好的投资渠道。就2014年的股市来看，马年中国A股上涨60%，所以A股的投资渠道已经好于住房市场，投资者是否在降息后是否会涌入这个市场是相当不确定的。二是要看房地产市场未来发展。即投资者预期现在进入住房市场之后，房价会不会如早几年那样飚升。但是，就目前全国的情况来看，不仅住房严重过剩，房地产市场周期性调整在持续，房价开始在下跌，而且只要住房销售稍微有点起色，立即会有大量的供给出来。所以，未来房价上涨的概率不高。在这种预期下，即使央行降息，住房投资者涌入市场概率同样不会太高。央行降息对住房投资者作用不大。对于住房消费者来说，不在于降息多少，而是能否降低让他们进入市场门槛，住房市场的价格出现全面下降。但是，这种情况是否出现同样是不确定的。所以，多数住房消费者是没有能力进入市场，降息同样对他们意义不大。

　　从上述的分析可以看到，这次央行降息，对房地产市场有影响，但不要估计太高，还得用时间来检验。

　　买房成本能省多少？

　　芒果不动产专业人士为购房者算了一笔账：如果贷款100万，期限为20年。2014年11月22日贷款利率调整前（即贷款利率6.55%），每月需还款7482元；2014年11月22日贷款利率调整后（即贷款利率6.15%），每月需还款7251.2元，较之前省234.8元/月；2015年3月1日再次降息后（即贷款利率5.9%），每月需还款7106.74元，较去年11月调息后可再省144.38元/月。近半年内两次降息共可省378.48元/月，20年共计可少还90835.2元。

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