二季度开发贷增速提升 行业并购加速

　　7月25日，央行发布《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》（以下简称《报告》），《报告》显示，上半年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元，同比增长19.2%，增速比上季末高0.4个百分点；上半年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。

　　“对房地产融资一部分是保障房融资，这是政策要求倾斜的，一部分还是融给大型房企，中小型房企还是很难从银行拿到贷款。”一位商业银行人士表示。

　　同日，7月25日，银监会召开2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议，银监会主席尚福林表示，严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险，不过要优先支持居民家庭首套住房需求。

　　分析认为，在当前情况下，是小企业并购重组的最好时机，而目前整体并购潮趋势明显。

　　保障房开发贷增速高

　　《报告》称，上半年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元，同比增长9.7%，增速比上季末高2.1个百分点。

　　然而，刨除保障性住房开发贷后，可以发现商业地产的融资仍然未见明朗。央行统计显示，上半年末，保障性住房开发贷款余额9694亿元，同比增长47.3%，增速比上季末高20.6个百分点；上半年增加2402亿元，占同期房产开发贷款增量的47.3%，比一季度增量占比高27.9个百分点。

　　除国开行作为棚改主力在持续“输血”，其他大型银行也积极介入。如农业银行日前透露，该行计划2014至2017年每年安排一定棚户区改造专项信贷规模，到2017年末棚户区改造贷款余额不低于1000亿元。

　　目前，房地产行业的调控已经进入僵持阶段，地方政府对当地楼市限购政策松绑的消息日渐增多，但在决策层方面，除了央行在上半年召集商业银行要求保证对首套房的按揭贷款满足需求外，尚无其他正式政策出台。

　　尽管央行在5月份召开了上述会议，但实际效果或未能达到市场预期。《报告》显示，截至6月末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

　　小房企并购重组最好时机来临？

　　房地产是资金密集型行业，而作为房企最主要融资渠道之一的开发贷，也在持续收紧。

　　银监会透露，截至6月末，商业银行不良贷款率1.08%，比年初上升0.08个百分点，不良贷款余额比年初增加1024亿元，有效遏制了平台贷款风险上升势头。对房地产贷款严格名单制管理、实施差别化信贷政策，不良贷款率与年初基本持平。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前的金融市场是“点灌”，而不是“漫灌”，即是有针对性地发放贷款。目前，货币政策针对房地产方面是控制的，只会针对一些特定的、处于经济结构转型时期的企业提供货币，而不会给经济结构调整的房企提供资金，“在此情况下，房企的并购和股权转让的速度在加快”。

　　优选财富高级理财经理刘梦垚认为，受宏观信贷政策影响，房企目前承受的压力较大，尤其是中小地产企业，限购令松绑虽然给众多中小开发商带来了一些希望，但相关部门或许不会有大的举措，下半年各企业还是需要去寻找新的利润增长点，以缓解自身的销售和资金压力。

　　除了银行融资渠道被卡之外，房地产信托也陷入“兑付危机”。

　　中国信托业协会在最新报告中称，依据2013年媒体的公开报道，信托业发生集合资金信托风险事件13起，共涉及11家信托公司，项目数量较2012年有所上升。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，对于信托而言，利率水平较高，一般在15%~18%之间。对于风险较高的小房企，信托也开始远离。

　　欧阳捷表示，中小房企目前的资金来源，一部分是前几年“房地产红利期”的原始积累，另一部分主要是找信托、基金及民间高利贷。

　　欧阳捷认为，对小房企而言，民间高利贷无疑是饮鸩止渴。小企业由于失去了金融方面的支持，跑路、倒闭、烂尾等现象也慢慢多起来。同时，小企业没有品牌优势，降价也很难卖房子。所以，当下是小企业并购重组的最好时机，而目前整体并购潮趋势明显。