北京楼市繁华渐褪 低迷行情难言见底

　　一度炙手可热的北京商品房市场繁华渐褪，“量价齐跌”让不少购房者置身观望状态。而受市场持续低迷的影响，不少摇中自住型商品房的购房者也纷纷放弃选房，自住房现“弃购潮”成为舆论热议的话题。

　　或许“弃购潮”只是一时一地的伪命题，或许自住型商品房依然不可替代，但可以肯定的是，在市场变局正在悄然发生的背景下，自住房政策也应顺势而为，更加细化，避免“弃购”现象影响“夹心层”购房需求。

　　低迷行情难言见底

　　据有关数据统计，7月中旬，北京市住宅（新宅和二手住宅）网签量3795套，与上月中旬同期相比下跌19．7％；其中，住宅新房网签量为1607套，同比上月同期下跌22．4％；二手住宅网签量为2188套，同比上月同期下跌17．6％。

　　“市场浓重的观望情绪依然未见缓解，北京楼市交易量持续在低位徘徊。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，在北京的新房和二手住宅均价基本跌掉10％的情况下，市场再度进入到一个买卖双方的博弈期，如果三季度交易量继续低迷的话，那么北京房价或将迎来第二轮价格回落期。

　　“第4个自住型商品房项目刚刚入市，贡献了84．5％的供应占比，除自住房外的商品房供应仅为272套，且以中高端、大户型为主。”链家地产市场研究部分析师张旭认为，目前，北京纯商品住宅价格方面暂时处于僵持阶段，在全国楼市接近普遍下降以及房企库存高企的压力下，价格下行的趋势进一步增加。

　　业内分析认为，随着更多的自住房项目入市，对刚需购房需求的牵制影响将更为明显，市场处于持续性观望阶段。但与此同时，购房者的观望态度在自住房摇号上也显现出来，从一号难求的火爆申请到近期“弃购潮”出现，许多商品房楼盘出现或明或暗降价的现象前，自住房对购房者的吸引力度似乎也在减弱。

　　“弃购”频频事出有因

　　截至目前，北京市已经有4个自住型商品房项目进行了摇号，众多家庭摇中后弃购屡见报道：首个摇号的金隅汇星苑，349户家庭放弃选房资格，放弃选房占比约两成；首创悦都汇项目，选房第一天，700户中签家庭共认购296套，接近六成的家庭未成功选房。

　　据了解，开发商金隅嘉业对603户弃购家庭进行了随机回访，接受访问的70户家庭中，大部分家庭表示是由于支付能力有限而放弃了选房。实际上，这部分家庭并没有做好购房的准备。也有多位接受采访弃购者表示，户型不满意、相关配套不全是他们决定弃购的原因。

　　“自住房的申请门槛很低、申请程序并不复杂，很多人抱着试一试的心态去申请。”金隅嘉业市场营销部经理陈玉谦解释说，很多人都是同时申购很多的自住房项目，真正中签选房的时候却因为对项目不满意或没有做好买房准备而弃购。

　　“摇中了位于大兴的自住型商品房项目，还在犹豫要不要买。”在北京一家事业单位工作的尹先生对记者说：“北京房价不再像以前那么疯涨，我也在考虑是否要买商品房。今年还会有很多自住型商品房入市，希望能挑个交通便利的地段购买。”

　　虽然弃购情况频出，但在部分业内人士看来，这只是一种假象。“汇星苑和汇景苑两个项目分别摇出了2倍和3倍的房源的候选购房者，这个数量基本会把房源全部选掉。陈玉谦说，即便是这些人还没有选完房源，还有十几万的申请人，基本不会出现房子没人选的情况。

　　陈玉谦认为，自住房的价格优势依然明显。“以位于东坝的项目—金隅汇景苑为例，项目定价是每平方米2．2万元，而周边的二手房价格在3．5万元左右。”

　　政策“一劳永逸”是市场大忌

　　值得注意的是，弃购率不断攀高，一方面会误导购房者，影响真正有需求的家庭选房，另一方面也会让监管部门对市场的需求无法真正掌握，影响自住房项目的实施效果甚至影响未来政策决策。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，随着更多自住房项目入市，其在选址、定价、网申、摇号环节的问题逐渐暴露，下一步应将政策设计逐步细化。“可对申请人的申请和购买做出限制，比如弃购几次暂停资格。在定价方面，由于商品房市场持续低迷，可在自住房项目上市后再做定价，始终保持低于当时周边商品房均价30％的价格，确保价格优势。”

　　影响购房者决策的另一个重要因素就是“买方市场”下北京商品房的成交数量。“成交的回升将取决于购房者何时结束观望回归市场。”张旭分析称，近期纯商品住宅期房项目入市较少，自住房项目也尚未进入网签，成交难有明显的上涨。