过半限购城市已松绑 信贷不调整楼市难回暖

　　进入7月份以来，解除限购的城市数量每天都在增加。7月25日，随着西安、无锡明确松绑限购，在46个限购城市中，已经有23个城市对限购政策进行了微调，占此前执行限购政策城市比例的一半。此外，有传闻称石家庄也将在8月1日对限购政策进行调整。

　　而据《证券日报》记者统计，仅7月份以来，已有包括济南、海口、杭州、苏州等10个城市松绑了限购政策。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来还将有10个以上的城市对限购政策进行松绑。不过，从目前已经松绑限购城市的成交量来看，限购调整对楼市影响有限，回暖行情在绝大多数城市都没有出现。

　　对此，有上市房企高管对《证券日报》记者表示，“客户从银行贷不出钱来，成交量怎么可能高。我们现在有几个亿的应收款拿不回来，就是银行不放。有家银行7月份给了8000万元的额度，我们这个区域的老总高兴的连喝几杯酒。关键这是按揭回款，本来就是我们的钱。你想想看，卖出的都拿不到贷款，何况新申请贷款的客户呢”。

　　张大伟也认为，“限购在目前市场情况下，除一线城市外，在其它城市只是影响市场变动的最小因素。当然大规模的松绑，对购房者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整”。

　　各地限购调整

　　务求“精确打击”
　　
　　为了刺激楼市的回暖，各地根据自身实际情况，在松绑限购的政策上也不尽相同。

　　据记者了解，西安市住房保障和房屋管理局7月25日公布了限购政策的三项调整，一是来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安市无住房的，可购买一套住房；二是居民家庭为改善居住条件购买房屋时，可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房；三是加快小套型房屋和二手住房市场流通，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。西安市房管局有关负责人表示，出台这些规定是为了适应西安市建设国际化大都市和加快建设丝绸之路经济带新起点的要求，也是为鼓励人才到西安就业创业和支持居民改善住房条件。

　　而2011年西安出台的限购政策规定，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非西安市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。

　　相比于西安针对小户型住宅的松绑，无锡则正好与之相反。

　　7月25日，江苏无锡方面宣布取消对90平方米（含）以上住房的限购。本地人及外地人在购买90平方米以上住房时，套数不再设上限。这一政策只针对无锡市区，不含江阴、宜兴两地。这也意味着本地人及外地人都可直接在无锡购买90平方米以上住宅，但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。

　　据了解，无锡2011年出台的限购政策规定，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内再次购房。另外，无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭也无法在本市购房。

　　此前，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“无锡大户型要解除限购？这个传闻如果成真的话，我想对我们销售也会有一个特别大的帮助。毕竟我们在无锡的项目基本上都是144平方米以上的”。

　　而据记者了解，无锡当地库存较大的项目，基本以大户型为主，本次无锡对限购政策的调整可谓是“精确打击”。

　　土地财政依赖症

　　促地方政府松绑限购
　　
　　实际上，如此多的城市争先恐后的解除限购，和地方政府对土地财政的依赖不无关系。

　　以海南省和海口市为例，今年上半年海南省共成交住宅32632套，同比2013年上半年的45887套下降了28.89%。这种情况下，同期海南土地市场供应量及成交量同比都有所下滑。数据显示上半年，海南省土地市场成交186幅，比去年同期少61幅，宗数同比下降24.7%；成交土地面积为581.24公顷，成交金额仅93.54亿元，开发商拿地热情普遍不高。

　　而就省会城市海口而言，今年1月份至4月份海口市商品住房销售7213套、成交面积78.6万平方米，同比分别下降15%和17.6%。因此，虽然今年上半年海口供应土地量明显增多，但成交量及成交价格均同比下滑近80%。为此，海口方面在7月23日对外承认已经全面取消了限购，以求刺激楼市回暖。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市限购令的主要原因”。

　　此外，张宏伟还表示，从当前土地市场来看，土地市场溢价率走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲是较好的出手拿地“换仓”时机。预计接下来几个月品牌开发企业会加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。