内地基金投资海外房地产 市场逐渐兴起

　　2014年，中国企业海外房地产投资呈爆发式增长。根据中国跨境投资并购门户晨哨网发布的《2014上半年中企海外房地产投资报告》，今年上半年中资企业（以房企为主）海外房地产投资成交总额已达120亿美元，逼近去年全年的150亿美元。

　　而在房地产海外投资整体猛增的背景下，中国内地实体基金投资海外房地产市场正在逐渐兴起。目前投资模式主要有两种：一是找国外合作伙伴共同开发，二是直接持有海外物业。

　　房地产基金中外有别

　　晨哨报告指出，美国和欧洲的房地产基金周期通常为5年或更久一点，而周期长达8-10年的房地产基金也很常见。投入这些基金的资金通常是出于长期考虑，且大部分资金是直接或间接来自养老基金。目标回报率通常在5%至10%以上。如果目标回报率为15%，则投资类型更偏向于投机性，也伴随着较高的风险。如果是更高的目标投资回报率如每年达20%以上，通常这些投资是属于开发项目或改建或资产管理类项目。投资回报率基本基于内部收益率，因此每年现金回流有其局限性。历史上美国和欧洲的基金主要着重于商业地产市场，而近两年这一趋势有些变化，一些养老基金如Aviva开始尝试增加住宅租赁业务——收购几栋公寓并出租来获取租金收入。

　　中国的房地产基金通常投资年限短，收益回报率要求也比较高。五年的投资常常被定义为长期投资。所以如何将中国的基金模式运用到欧美等成熟市场，也是中资所面临的一个重大议题。

　　另一个巨大的差异是欧美的基金通常会为一个特定的市场或物业类型而募集一个“黑盒”资金池，而不像中国的基金是对某个投资项目来募集资金。现在随着投资者对欧美市场信心的回温，这种对欧洲市场的“黑盒资金池”也重新开始出现。融资周期也有很大的差异，对于欧美基金，基金的融资周期较长，通常需要六个月或更长的时间也不足为奇，但一旦融资到位，他们的收购可以很快做出反应。而在中国，针对国内项目的基金融资周期可以短到只需短短几周的时间。在投资欧美市场的项目时，对合适的项目能快速地融资，资金移到海外，设立公司架构是很重要的，从而提升与海外的“黑盒”资金池的竞争力。

　　投资美国两大模式

　　目前投资美国地产市场的中国实体基金基本可以分为两类，一类是以开发模式为主，这类基金的投资主体通常是国内的大中型地产开发商，如绿地斥资50亿美元开发纽约布鲁克林地产项目，万科与铁狮门合作开发旧金山富升街201地块等。但是美国地产开发的流程环节众多，风险敞口也随之增多，比较适合在美国有合作伙伴的地产开发商来进行。

　　第二类是以持有型物业为主，如国内盛世神州美元基金在休斯敦和亚特兰大收购了400多套公寓，未来主要依赖租金收益和房产升值来获取收益，创赢美国地产投资基金投资亚利桑那州凤凰城公寓房项目等。由于美国租金收益率相对中国要高出很多，这类项目的税前收益通常也比较可观，但如果考虑到出售房产的资本利得税和租金所得税的话，税后收益率会受到很大影响。

　　在持有环节，投资者需要向联邦政府和州政府分别缴纳所得税，根据利润多少按累进制计算，一般会大于20%。在退出时则需要缴纳资本利得税，根据持有时间的长度不同来收取，一般在15%-40%左右。

　　投资欧洲可设立中间管辖区公司

　　与投资美国的国内房地产实体基金类似，投资欧洲地产市场的中国实体基金也分为两类。一类是大中型开发商与当地公司合作开发物业，另一类是直接持有欧洲物业。

　　但晨哨报告发现，虽然欧洲市场通常被视为单一的投资市场，但是每个欧洲国家有其不同的法律、税收政策、会计系统和不同的语言背景，甚至常常有不同的货币。欧盟共有28个成员国，但欧元仅在其中18个国家通用。

　　来自中国的实体基金通常都会在投资房产的国家当地持有物业的公司和母公司之间搭建一个中间管辖区公司。这主要由税收方面的考虑而决定。欧洲有许多不同国家作为中间架构来最大化税务架构优势，从而最大化投资利润，这些地区通常包括塞浦路斯、耿西岛、爱尔兰、马恩岛、泽西岛、卢森堡和荷兰。选择最适合设立中间投资架构的考虑因素一般包括，目标资产所在地的司法系统、两个不同国家的相关税务条约、投资金额与建立投资架构的成本平衡，以及监管体制的不同水平。就比如许多来自美国和欧洲的投资基金因为卢森堡的高度管制系统，而选择在卢森堡设立中间公司。

　　通过双重税收协定的国家和其他协议，如欧盟母子协议有可能会减免很大的税收。例如股息预提税从葡萄牙到卢森堡可以从15%降低到0，取决于一定的限制。