房企期待回暖 2015年楼市去库存仍是关键

　　2015年全国GDP增速预期较2014年增速小幅下调，但要达成这一目标，各项“稳增长”举措必将陆续出台。2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量的12%、15%和6%。从产业结构角度来看房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。在规模传导效应下，通过“稳增长”带动经济上行，支柱产业的房地产行业势必从中受益。

　　作为资本密集型行业，M2的宽松预期，无疑有利于降低房地产企业的资金成本，改善房企经营环境、缓解利润压力，刺激房地产行业开发规模持续扩张。但需要注意的是，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”，重蹈“四万亿”覆辙的可能性较低。

　　同策咨询研究部总监张宏伟：“宽货币、紧信贷”将是2015年房地产行业货币政策特征。从宽货币的角度来说，在深化经济改革阶段，经济增速降低，通缩压力加大，此时，房地产市场也没有明显好转，大部分城市楼市仍然有去库存的压力，这一定程度上加大了经济增速下滑的压力。

　　从紧信贷的角度来说，在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下，对于银行等金融机构来讲，继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。2015年，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏：我估计今年可能到年底前，还会有两次降准，稳健的货币政策将有进一步宽松的余地。

　　摘要：稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　伍惠敏：稳定住房消费是拉动国民经济的支柱。从分类指导方面看，可从分区域、分产品结构两方面进行分析。

　　分区域方面，三、四线城市将出台倾斜性政策尽快去库存;一、二线城市，由于库存压力相对较小，政策放松的口径相对小于三四线城市。在分产品结构方面，对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至可以用到上海十年前使用过的政策——退税，来刺激住宅消费;对于高端改善性为主的产品，本身在市场上的供应占量少。我认为，在未来可以借鉴台湾的做法，即手上持有高端住宅的购房者，当他们再次出手购房时，交易环节上对其采取收税，根据实际卖出收入收取15%的豪宅税，来取代限购行政调控。

　　杨科伟：房地产行业政策面贯彻市场化格局，年内整体宽松、平稳。从施政方向来看，今年的房地产政策面整体延续了2014年以来的去行政化、市场化理念，相比2014年的报告明确取消了“抑制投机投资性需求”的立场表述，由“抑制”到“支持”这种鲜明的转变可以说明2015年中国楼市的政策面仍延续市场化格局，整体平稳、宽松，政策环境只会比2014年更优越。

　　此外，首提“支持改善性住房需求”，让二套房贷和一线城市限购调整极有可能。今年的报告首次明文提出了支持改善性住房需求。事实表明，经过这些年的行业发展，越来越多的首置需求已经得到满足，目前改善性需求已经进入上升通道，一旦成为市场主流需求，必将带动新一轮房地产市场开发投资的增长。因此，支持改善性住房需求无疑有利于保障房地产行业乃至整体经济的稳定前行。诸如二套房首付比例的下调、贷款利率的下调，尚未取消限购的一线城市的政策调整，在2015年极有可能变成现实。

　　张宏伟：分类指导会以“去库存”是否较大为原则，库存较大的城市可出台刺激性措施，反之则没有必要。在两次降息一次降准等政策刺激之下，一线城市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15个月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间。

　　摘要：加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。

　　张宏伟：对于国内资本市场来讲，2014年房企再融资、发行优先股等已经小幅打开房企融资渠道，但是，融资总规模占整个市场需求的比例微乎其微，对于2015年改革阶段来讲，上述这些措施有可能会进一步开放，将房企的融资渠道归还给市场，让市场解决房企的资金面问题。但是，在“严信贷”的大环境下，上述这些融资模式的创新还无法解决整个行业普遍性的缺资金的问题，今年房企的资金压力仍然较大，尤其是中小房企，很难在政策红利面前获得先发性优势。

　　杨科伟：今年货币政策适度宽松的预期既成事实，在已经进入降息周期的情况下，社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，基金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上市房企而言，股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低。大幅削减房企财务成本，从而提升企业的利润空间，无疑将使房企当前持续下滑的盈利能力有所改善。

　　摘要：继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。

　　张宏伟：当前，各地住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可以降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。但对于住房公积金来讲，依靠利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性，主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张。因此，公积金贷款降息、贷款额度增加对于楼市成交的刺激有限。

　　此外，从去年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看，已经有部分省份开始在省内展开，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房，在当前市场周期的“低谷期”，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。再加上当前住房公积金还有大量闲置，异地互贷业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。

　　杨科伟：改进现有公积金制度，实行全国统一管理，以盘活存量公积金资源是未来的改革方向。去年以来各地方也做了一些尝试如提高公积金贷款额度、降低申请门槛、打破属地化管理藩篱，允许异地缴存本地申请。目前已经出现了省内互认和武汉、南昌、合肥、长沙等中部四城市间的互认，相信全国范围内的统一管理会在不久的将来成为现实。

　　摘要：加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。

　　张宏伟：对于品牌房企而言，随着一线城市、部分二线城市新增建设用地规模减少，如何盘活存量、维持企业所在城市持续增长成为业内外关心的话题，而“棚改”则是盘活存量的非常重要的渠道，一些品牌房企已经开始布局这样的市场。比如华侨城收购佳兆业之后，不仅仅强化了其在珠三角地区旧改领域的领先优势，还可以将这些优势复制到北京、上海其他一线城市，部分二线城市。再比如万科、恒大等知名房企也涉及其中。

　　杨科伟：改造可以说是近年来中央加大政府投资的主要抓手，规模连年上升，从2013年的320万套、2014年的470万套已经上升到今年的580万套。这无疑将加大房地产开发投资，继而带动整体经济增长。对房企来说，棚改将大量中心城区土地腾挪出来再开发利用，优质土地资源是企业利润的基本保障。同时，棚改过程中又会催生大量的刚性购房需求，为企业去库存带来需求支撑。

　　摘要：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

　　张宏伟：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，可以让得到货币补贴的群体去购买商品房，而对于保障性住房来讲，新建的量少了，原有的库存可进一步去化。此外，当前把一些存量房转为公租房和安置房的做法，可缓解去库存的压力，有助于企业规模化增长。

　　但是需要注意的是，这种做法会影响房企的利润率，房企需要在规模与利润率之间做出平衡。而对于货币补贴与实物保障，哪一个更为划算，也是政府部门与保障群体应该权衡的问题。

　　杨科伟：存量房转公租房、安置房有利于减轻库存压力。虽然这一做法先前已有提及，而此番明文发布，更将其提升到了2015年国家战略部署高度。据国家统计局数据，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，这一政策的执行无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。

　　摘要：做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。

　　张宏伟：对于品牌房企来讲，住宅市场、商办市场基本没有影响，原因在于品牌房企不会关注非城市区域的市场，尤其是非一二线城市，因为这些用地无法或很难实现土地转性，后期的开发阻力也较大。因此，上述政策面变化不会明显改变一二线城市品牌房企所关心的土地市场格局。但是，对于有志于转型产业地产领域的开发商来讲，则可以利用上述政策利好机会，实现“地产+X”产业的发展模式，比如农业地产、旅游度假生态酒店、农产品物流市场等。

　　杨科伟：鼓励农村集体土地入市有助于增加土地供应，缓解高地价，在房价高企的一、二线城市更是如此。此举在降低房价的同时，也将促使城市的保障房更倾向于农民工，进而加速我国城市化水平。另一方面，对更多的三、四线，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市，农村土地流转所带来的土地供应，也可以为它们带来新一轮发展的契机。

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