房贷新政出满月考：10月一线城市楼市回暖

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　　作为楼市风向标，一线城市楼市走向尤具代表性。

　　21世纪经济报道记者据北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房地产交易管网数据统计，在央行、银监会贷款新政落地30天后，一线城市楼市升温明显，并有望在10月创下年内成交高峰。

　　“一线城市楼市最困难的时候已经过去，目前已显企稳。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。

　　楼市企稳，房企拿地的积极性也随之增加。

　　截止到10月27日，一线城市10月土地成交22宗，楼面均价为9787.5元每平米，这仅次于2014年1月份的高点，另外，10月住宅地价的溢价率也达到了36%，为半年来的最高点。

　　一线城市楼市回暖

　　“国庆以后市场一下就火起来了。”说起最近的二手房市场，北京海淀区某中介公司置业顾问小谢一脸兴奋。

　　就在上周，小谢一个人就促成四单成交，但之前的两个月，小谢只完成1单成交。

　　在小谢看来，影响其业绩的一个重要原因就是9月30号的房贷新政，对购房预期的影响。

　　21世纪经济报道记者采访链家地产、中原地产、世联地产等多家房地产经纪机构获悉，截止到目前，10月份，上述机构的二手房交易量环比9月大幅上涨，部分机构的业绩上涨幅度超过1倍。

　　北京住建委的网签数据也佐证这一点，上周（10月19日-26日），北京新建商品住宅及二手房总成交套数为5111套，环比上升52.29%，其中二手房成交2621套，环比上升57.42%。

　　而查看10月20日至10月28日的单日网签数据，9天有7天的成交量超过450套，其中27日北京二手房单日网签成交达到了632套，创年内最高，28日再成交614套。

　　“一般来说，北京的网签数据滞后于一线成交15天以上，10月底将现集中签约。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，10月北京二手房成交将高达2万套，达到年内最高点。

　　北京的回暖明显，并非个例。上海也类似，10月前26日，上海商品住宅的成交量共计83.06万平方米，基本接近今年3月份的水平，超过9月的成交总量，有望超过100万平方米，达到年度新高。

　　广州市住宅网签数据显示，10月1日-26日共成交5645套，环比上升51.5%。10月份的实际推货量也比9月份微涨了5.11%。

　　深圳10月楼市回暖更为明显，不管是推盘量还是成交量均创年内新高。

　　中原地产研究中心数据显示，10月第一周深圳6个项目开盘或加推，第二周为4个，第三周5个，第四周6个，四周新盘上市量为21个楼盘，推盘量约5000套，为今年最高水平。

　　深圳市规土委数据亦显示，截至10月25日，深圳共成交一手住宅3223套，已经超过9月份全月3113套，创今年新高。

　　房企扎堆一线城市拿地

　　“多地市场近期出现的一波反弹行情，是多重政策利好叠加效应的显现，目前正处于缓慢升温阶段，一线城市的需求旺盛，市场反应尤其明显。”中国房地产研究会副会长陈国强（微博）如是表示。

　　不过，在陈国强看来，在市场预期扭转之时，目前仍是以价换量去库存阶段，短期来看房价不具备上涨空间。

　　根据上海易居研究院的数据，9月份，一线城市新建商品住宅库存量为3794万平方米，环比增长8.8%，同比增长39.6%。新建商品住宅存销比为17.2个月，相比8月份15.5个月的数值出现了比较明显的攀升，去库存压力仍在持续。

　　不过，一线城市楼市企稳，也增加了房企入市拿地的信心，10月以来，一线城市再现高价拿地热潮。

　　截止到27日，根据中原地产市场研究部数据，一线城市10月土地成交22宗，楼面均价为9787.5元每平米，这也是仅次于2014年1月份的高点，另外，10月住宅地块的溢价率也达到了36%，为半年的最高点。

　　以北京为例，10月28日，北京再拍出两块地，土地成交额合计为43.9亿元，溢价率达到35%左右。

　　截止到目前，北京10月土地出让总收入已达197.8亿元，环比增长超过100%。深圳也在10月22日挂出年内首宗纯住宅用地，并创下年内居住用地单价和总价的双料地王。

　　同一日，上海浦东新区一地块也吸引13家公司参与现场竞拍，经过上百次竞价，卖出9.65亿元的高价，溢价率高达93%。

　　“相比三四线，房企更愿意扎堆进入一线城市，预计年底的土地市场竞争热度将增加，虽然有政策的多重利好，三四线城市去库存的压力更大，短期很难恢复。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示。

　　一线城市是避风港吗？

　　  不少房地产行业人士认为，库存危机可能只存在于二三线城市，而非一线城市。去年以来，主要房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”？

　　  对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行对比分析后发现，其中的三个一线城市，虽然整体上土地供略小于求，但分区来看，个别区域仍存在宅地供应过量，消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明；而杭州虽然整体宅地存量过大，但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。

　　  结论是，从风险角度看，上海的崇明存在供应过量的情况，且短期内难改变；北京五区供应过量，但平谷区可能成为未来北京新建住宅集中供应区；广州除萝岗区外，核心区荔湾区和黄埔区亦存在供应过量的情况。