易宪容：房贷新政后的国内楼市未来走势

　　房贷新政后，国内楼市的未来走势应该是市场最为关心的问题。无论是市场的哪一方，都希望对这种走势作出一个合适的判断，以便正确的决策。但是，房贷新政之后，关于国内房地产市场的信息蜂拥而来，比如，房地产开发商认为国内楼市会出现惊天大逆转，正在逐渐上调房价，以便来左右预期；最近各城市的房价上涨或下跌、住房销售增加或萎缩的信息杂乱无章；地方政府暗自偷笑，正在规划着拍出更多的土地；有房者正计划还清贷款，再次杀入市场；银行对住房信贷新政的博弈已经开始，优惠政策难达规定之下限；真正的住房消费者只能观望；低无可低的住房税收政策还会减免（国内房地产业占GDP的比重在20%以上，而房地产各种税收占总税收不到3%）等等。面对突然间爆炸式增长的住房信息，要对国内楼市的未来走势作一个清晰的判断并非易事。因此，我们只能根据市场的内存法则，寻找其蛛丝马迹。

　　首先，房贷新政，政府救房地产之意图十分明确。房贷新政就是希望用更为优惠的住房信贷政策及税收政策再次让住房投机投资者涌入市场，以此达到国内住房市场去库存化及软着陆的目的。但是无论是从经济“房地产化”还是房地产泡沫各项指标来看，当前的中国房地产市场发展是不可持续的。对此，政府已是共识，否则如何会让某大学立项（即“历史上最大的房地产泡沫如何化解”）研究化解之道呢？事实上，国内住房市场泡沫巨大及严重过剩已是不争之事实。我最近到了国内不少二三线城市，看到这些城市的住房供应严重过剩已经到无可复加的地步（如媒体报道中国有几十个“死城”）。早几个月，这些城市的房价向下调整已经十分厉害了，但同样无人问津。现在政府全力出来救市，希望以各种住房优惠政策让投资者来接这个巨量库存的盘，但是，即使这些住房投资者可能进入市场，但是肯定会想购买之后又是谁来接盘呢？也就是说，即使未来国内房地产市场可能出现短期的回光反照，但它是逃不出市场的基本法则（即最后巨大房地产泡沫破灭、房价回归理性）。在这种情况下，投机者能够进入市场吗？

　　其次，房贷新政看上去超出市场预期，比2008年的131号文件有过之无不及，但是房贷新政要落实则是一个银行激烈的利益博弈过程。如果房贷新政最为实质性的内容（比如利率优惠）不能够落实，那么要达到新政的预期效果是不可能的。可以看到，房贷新政公布之后，各大银行纷纷表态支持央行决定，但是这些表态除了重复公布的内容之外，很少有商业银行出台具体的实施办法的。这不仅意味着国内各大银行的表态只是例行公事，并非有多大意义，也意味着与2008年不同，国内银行对房贷新政不是太感兴趣。

　　特别是当前国内金融市场结构、利率水平及银行激励机制等发生较大变化，国内银行已经不把住房按揭贷款作为优质资产了，而是把这种贷款看作鸡肋，弃之可惜，食之无味。比如国内有不少中小银行根本就不做按揭贷款。在这种情况下，房地产市场希望银行把按揭贷款利率下降到无赢利的水平（如7折优惠）几乎不可能。因为，这不仅涉及各银行支行核算单位之业绩，也与行长及业务员的奖金联系在一起。很简单，当优惠利率与管理层和业务员的利益联系在一起时，这是不可能有“活雷锋”的。如果住房按揭贷款利率不能优惠或很少优惠，那么房贷新政的效果一定会大打折扣。房地产企业及投资者所预期的就可能落空。

　　还有，目前有媒体炒作，说什么通过按揭贷款的证券化，将有10万亿的资金涌入房地产市场。这完全是胡扯的事情！因为，国内银行的贷款证券化不是现在才开始有的事情，它在2005年就已经开始做了。但是，近十年来，国内银行的贷款证券化为何没有形成市场？为什么国内银行不愿意把按揭贷款拿出做证券化产品，关键是在当前的法律制度安排下，银行这样做无利可图。而要改变这种现状，就得修订当前的一系列法律制度。也就是说，即使未来国内银行的按揭贷款证券化可做起来，也是猴年马月的事情，更何况是否能够发展起来是相当不确定的。对此岂有10万亿的按揭贷款证券化资金流入楼市呢？当前国内银行愿意做的，就是希望购买住房者还清贷款“再来贷款”。这既可降低银行可能面临的风险，也可增加银行的可贷资金。由此，国内银行对房贷新政的行为取向十分明显，没有一家银行愿意成为房贷新政的牺牲者。

　　第三，国内楼市未来走势还取决于预期是否会出现逆转？应该看到，房贷新政后，无论央行，还是房地产企业及中介都希望来左右市场预期，让楼市预期逆转。但这最终还是取决于当前国内金融市场条件的变化（银行的利益博弈），取决于投机投资者对未来住房市场的判断。可以说，尽管房贷新政全面放宽投机投资获得银行信贷的条件，但是银行的利率和信贷的杠杆率并没有发生多少变化或只是些许的变化，甚至于当前国内外金融市场的一系列不确定性，这些些许的变化今后可能只会从紧而不是放松，对此，住房投资投机者想以低成本高杠杆进入住房市场并非易事。

　　还有，国内住房的价格上涨已经持续上涨了十几年了，国内房地产市场早就形成了一个巨大的泡沫及完全不可持续性，这是一个不争的事实。在这种情况下，投机投资者涌入，国内住房市场可能出现短期反弹，但是投资投机者更为担心的是由于住房投资进入成本高和流动性低，其进入后是否会成为接最后一棒者，他们将面临极大的风险。

　　在这种情况下，当前的住房市场预期是否重新出现回转，应该是相当不确定的。如果住房市场的预期出现回转，住房市场可能出现短期反弹，投机者短线炒作可以赚后逃之夭夭；如果市场预期不改变，国内住房市场将面临的更为深度的调整。在这种情况下，新进入的住房投机投资者有可能成为房地产泡沫最后的接棒者。如果这样，这些住房投资者可能面临着长期套牢的巨大风险。在这种情况下，国内住房投机投资者会愿意进入吗？如果他们不进入，市场预期可能不发生逆转。国内楼市的周期性调整还会继续。

　　总之，房贷新政后，未来国内楼市逆转的概率不会如房地产开发商想象的那样高，市场如何变化存在一系列的不确定性及重大的利益博弈，对此，新进入的住房投资者则要保持清醒的头脑，否则一旦套住，想逃出来并非易事。而这些因素则决定了未来国内楼市的基本走向。