朱大鸣：中国大妈海外抢房热情为什么这么高？

　　当前，国内兴起了一股海外投资房产潮流。李嘉诚抛弃中国房地产转头欧洲作为标志性的举动，而澳洲悉尼国内的开发商纷纷涌入，例如，去年八月吴中地产集团在澳大利亚墨尔本希尔顿酒店,与仕高置业签订土地出让协议，正式收购该公司位于墨尔本卡伦唐斯区的一宗优质地块。

　　澳洲悉尼新楼盘不以平方米计算，开盘叫卖一房一百澳元起，两房两百万澳元起，三房三百万澳元起，兴起了一股抢购热，造成悉尼市中心房价节节攀升。投资热背后必定会形成房价虚高，随之购房者被套牢。

　　中国开发商们为何热衷于海外房地产项目投资？

　　最核心的原因是开发商是逐鹿者，群雄随着肥鹿迁徙而走，近来由于国内房地产市场处于一个非常大的风险释放期，大量的投资者赴海外投资买房置业。按照王石的说法，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%，郁亮说：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”就澳洲而言，最近瑞士信贷银行发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳购买房产，这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。澳洲人抱怨中国炒家推高了澳洲地产价格。这些海外买房的中国投资者，其动机虽然差异很大，但其行为早已经被嗅觉灵敏的开发商捕捉到。更重要的是，国内那种靠土地升值、靠低杠杆滚动式开发以及房价升值预期来赚钱的时代已经过去，开发商需要寻找新的空间以便实现资本升值，这样，买卖双方达成默契，才有了中国人投资海外房产的大热潮。

　　那么，以中国大妈为代表的土豪们为何热衷于海外抢房？

　　第一，国内贷款利率和人民币升值，使得人们感觉到到海外置业是一件讨便宜的事情。一方面房贷利息比较低，而且可以贷款80%，另一方面澳元相对人民币贬值，中国人觉得在澳大利亚买房是件“太划算”的事。相反，国内基于房地产处于一个风险爆发的拐点，信贷政策较为严格，为了对冲财富贬值的风险，很多人觉得比较划算。需要说明的是，我们认为目前中国采取限贷令是正确的选择，否则，风险如果继续放大，整个经济将受到重大牵绊。

　　第二，同样的钱在国内某些大城市只能买个120左右的公寓楼，在国外可能买到一栋小别墅。由于近些年来中国房价涨得太快，很多人只重视房屋的财富升值效应，而忽视了房产内在的质量，导致一些房屋在设计和质量方面存在很多问题，当房价升值效应光环不再的时候，再与其它国家同价值的房产相比，心理落差马上就上来了，与那些国外“物有所值”的房产相比，自己的房屋就如同鸡窝。例如，有媒体记者调查发现，在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的商业中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7～8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区豪宅价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。

　　第三，一些人确实为了移民和获得良好的教育资源而购房。国外福利比较好，对国人的吸引力很大，一些富豪愿意移民，有数据显示，中国最富有的7000万人中，近半想要移民，其中有1000万想要移民至澳大利亚。另一方面，为了给富二代们提供良好的教育环境，一些家长宁愿在海外买房供子女上学。而且这种现象已经波及到大量的中产阶层，也已经有如此举动。

　　第四，还有一些出于对财富安全性考虑，决定分散风险到海外买房。一方面反腐力度空前，另一方面“仇富”心理增加，尽管他们或许并没有涉及这两方面的事情，但不少人还是处于谨慎动机的考量，出海买房。很多人虽然在国外购房，但公司或者业务还是在国内，这说明他们具有矛盾的心理：既看好未来中国的发展前景，又担心财富是否安全。

　　中国投资者走出海外投资房产，虽然有利于缓解中国大妈继续吹泡泡的压力，但是，海外投资并非没有风险。由于文化的差异、政策区别以及法律规范异同，特别是推高当地房价另当地人非常愤怒等原因，海外投资房产确实面临着比国内更大的风险，例如中坤集团冰岛买地就因为复杂的政治环境因素折戟沉沙，对购房者而言，各种后期税费可能远远高于当下未征收房地产保有税的国内房产。