三亚楼市：转变阵痛期 怕楼荒更忧人潮

　　10月7日，原本是三亚市计划宣布解除楼市限购的日子，然而这一天传来的消息却截然相反。历时4年多之后，限购政策已经从多数城市陆续消失，房地产市场85%依赖外地人的三亚市却成了唯一一个执行限购的二线城市。

　　从被媒体偷听捅破“放开限购”的窗户纸，到住建部门酝酿政策内容，最后又放弃解除限购的计划，三亚市楼市政策在剧烈的摇摆之后回到了原点。三亚市的纠结在于，放开限购虽然可以带来刺激作用，但是膨胀的商品住宅项目又违背了“高端、适度、有序”的地方发展原则。

　　“限购+限建”，三亚市看似主动戴上了房地产开发的枷锁，但从深层次原因来看，恰恰是对前些年当地商品住宅市场快速膨胀带来人口激增后果的修正。三亚市的旅游楼市正在经历从重住宅建设向以旅游度假项目开发为主转变的阵痛期。

　　历经摇摆“限购”堡垒最终未破

　　9月30日，位于三亚市河东路的房地产交易中心显得十分安静，预售登记、交易办证的大厅里空空荡荡。而一墙之隔的三亚市住建局却是另一番景象，一份酝酿中的解除限购政策让该机构的官员们异常忙碌。

　　“接下来一句是，不需要再提供家庭住房情况证明……”，在三亚市住建局房产市场管理科略显拥挤的办公室里，科长朱洪林正在电话里与相关部门沟通解除当地楼市限购的文件措辞。按照日程安排，三亚市房地产主管部门被要求在10月6日前出具最终的促进房地产市场健康发展文件，因此解除限购的时限设定在了10月7日。

　　彼时，三亚市是除北上广深外，唯一一个坚持限购政策的二线城市。在“限购令”实施4年多之后，限购城市中的多数已经陆续退出，同省的海口市也在今年7月发文取消限购，因此，三亚市楼市限购政策调整看似顺理成章。

　　让人意想不到的是，变故来得非常快，紧急召开的三亚市政府会议改变了政策的走向。当晚19：40，三亚市房地产协会秘书长刘树国转告中国证券报记者：“住建局正在研究稳定房地产市场的相关政策，取消限购的政策还没有最终确认”。

　　这一消息最终在国庆假期的最后一天得到了证实。10月7日，三亚市住建部门对外表示：三亚市仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策。历经波折，三亚市作为“限购令”的最后堡垒依然未被攻破。

　　从酝酿调整楼市政策，到最终放弃解除限购，三亚市纠结的政策摇摆背后到底有何苦衷？

　　就在这场“限购风波”前，9月28日哈尔滨第39届秋季商品房展销会开幕，海南三亚携手陵水、澄迈、文昌、五指山等市县推介当地的绿色生态房地产。“我们三亚市多数的商品房销售对象都是外地人，东北又是重点的销售地区，因此每年都会来这里推介。此后，我们还会再去山西推介。”作为三亚市房产项目推介的“领队”，三亚市房地产协会秘书长刘树国坦言，今年的楼市有了一丝寒意，“和全国的房地产市场类似，哈尔滨购房者的观望情绪比较浓。从现场来看，当地人对三亚市楼盘的关注度仍非常高，不过相比前几年有一些淡。”

　　正是在这次推介会上，刘树国私下交流时谈及了三亚市解除限购的话题，不成想被一位媒体记者碰巧听到。于是，一条几乎只有一句话的新闻见诸网络——“三亚楼市限购政策马上将要取消，取消限购文件正在走相关政府部门流程”。事实上，这并非是空穴来风，一份解除限购的方案早在一周前已经上报给了三亚市政府。

　　“每一年的11月到第二年的3月，是三亚市房地产销售旺季。我们之所以在这个时间节点考虑解除限购，主要是担心旺季不旺会导致房地产市场大幅下滑，进而影响当地的经济发展”，三亚市住建部门一位官员透露。

　　一位房地产业内人士表示，“目前二线城市几乎全线解除限购，三亚市决定维持原有政策的主要原因不是来自于政策敏感性的压力。从全国来看，除了北京、上海等超大城市之外，多数城市都存在着‘房地产依赖症’，三亚市也不例外，但是其作为一个旅游城市又有着特殊性，房地产市场与产业结构转型升级面临协调发展的问题。”

　　如今，维持限购政策木已成舟，三亚市即将到来的楼市旺季前景如何呢？三亚市房地产协会秘书长刘树国表示：“三亚市最近三年的年销售面积在120万—140万平方米左右，而商品房存量约为200多万平方米，房地产市场整体还是非常健康的。此外，今年的销售数据同比下滑有一些特殊性。2013年是三亚市近些年的楼市高峰，较前两年相比销售面积多了20万平方米左右，主要是受全国多个城市雾霾严重的影响，没有工业污染的三亚市吸引了大量的购房者。”

　　难言之隐惧怕楼荒更忧人潮

　　傍晚18点多，三亚市天色渐暗，河东路不宽的马路上挤满汽车，拥堵的情形丝毫不亚于北京、上海等大城市的主城区。

　　“三亚到处都是外地人，尤其以东北人最多，所以我们常常开玩笑说这里是‘黑龙江省三亚市’”，握着方向盘的小李来自齐齐哈尔，多年前来到三亚开起了出租车，他的亲戚多数都搬到了这里，偶尔过年回到寒冷的北方反而不习惯。“我来的时候，三亚老城区的房价每平米只有几千块，现在均价都在2万元上下。这里的收入水平不高，像我这样的半个本地人买不起房也换不起房，路边这些楼盘都是卖给外地人的。”

　　作为出租车司机，小李对于三亚市人口的增加有着很深的感受。“这些年，来三亚买房的人越来越多，路上也就越来越堵，现在还不是旅游旺季，晚高峰就已经拥堵成这样了。等到春节的时候，这条路基本上挪不动。”

　　三亚市主城区的地势东西窄、南北狭长，河东路、河西路、凤凰路、解放路是仅有的几条主干道，自从年初解放路开始道路拓宽改造施工之后，城市拥堵状况进一步加剧。

　　“三亚市的房地产市场与国内很多城市不一样，85%的购房者来自于岛外。同时，游人的季节性非常强，11月中旬开始，随着北方天气逐渐寒冷，三亚市就进入了旅游旺季，也是房地产销售的旺季”，三亚市一位官员坦言，大量外地人前来购房，在推动房地产市场发展的同时，也让当地薄弱的基础设施和居民配套问题日渐凸显。

　　早在2011年3月，三亚市推出了限购细则，在全市范围内继续执行调控政策，主城区（河东区及河西区）采取更加严厉的措施，遏制投机性购房。三亚市住建局房产市场管理科科长朱洪林表示，限购政策推出之后，对三亚市房地产市场的稳定起到了积极作用。“2009年底，受到海南建设国际旅游岛消息的刺激，当时三亚市的房价几乎是一天一个价。而在实施限购措施以来，近三年的房地产市场价格基本保持稳定，抑制了投机行为导致的波动。”

　　在平抑价格方面，限购政策发挥了积极的作用，但是它却难以挡住外地购房者的加速涌入，一些楼盘采取迂回的方式，规避了限购政策带来的限制。

　　在一家位于三亚市河西区的楼盘内，沙盘显示项目就位于距离售楼处不远的地方，属于限购的主城区范围内。一位销售人员却否认存在限购的障碍，“我们这个项目不限购，你别看它位置在河西区，不过我们是挂靠在凤凰镇的。我们的项目是按照周边乡镇进行申报，所以不受到限购的限制。当然，您如果想申请银行贷款还是需要提供纳税证明或是社会保险缴纳证明。”

　　“我们不负责帮您办理纳税证明或社会保险缴纳证明，不过可以给你提供一个联系方式，问题还是能解决的”，在得知记者属于“限购”的外地人之后，一家河东区的楼盘销售人员依然不遗余力地推销，并且直白地暗示，限购所需的证明可以通过暗箱操作解决，费用大概8000元左右。

　　随着大量外地人的涌入，内涝、拥堵——近些年困扰三亚市的两大顽疾变得越发突出。2013年以来，三亚市展开了城市雨污水分流改造项目，对三亚湾、三亚河区域的城市雨污水分流工程进行了改造，又对凤凰路（瑞海花园至水晶宫段）、城市酒店集中路段等4个路段实施应急排水改造工程。同时，一轮新的市政道路建设正在三亚展开。不过，拥堵的问题很难在短期内缓解，现有的城区交通环境远远无法有效分流三亚迅速膨胀的车流。