雅居乐事件背后：难以维系的“土地利润”模式

　　董事会主席陈卓林遭昆明检察院监视如平地惊雷，将今年正以提振销售和改革为重心的雅居乐地产推向了未知的轨道。有消息显示，陈卓林一事起于雅居乐在云南项目上对当地官员进行利益输送。

　　在雅居乐的区域划分中，云南是与海南并列的旅游项目大区，而就在四个月前，雅居乐刚刚签约了昆明项目。6月10日，在昆交会经贸合作项目签约仪式上，雅居乐签约西翥国际生态旅游度假区项目，计划用地面积一万亩，预计将投资150亿元。

　　至此，雅居乐在云南共有腾冲、瑞丽、西双版纳及昆明四个项目。而从开发模式、旅游地产定位及营销策略来看，雅居乐云南都近是海南清水湾模式的延续。但这一次，曾经创下清水湾单盘销售300亿的雅居乐，在云南旅游地产的复制之路上重重地摔了一跤。

　　云南的土地成本

　　据雅居乐相关介绍，腾冲原乡项目规划面积约3.4万亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元，定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。西双版纳雅居乐西双林语占地约2.7万亩，预计投资总额200亿元。

　　而雅居乐最新签约的昆明项目，位于西翥生态旅游实验区沙朗片区及母格片区，计划用地一万亩，预计建设多功能度假小镇，投资总额150亿元。而定位为城市住宅项目的瑞丽雅居乐国际花园投资额约为50亿元。

　　据此计算，雅居乐在云南四大项目的计划投资总额达600亿元。对于全年销售仅约400亿元的雅居乐来说，这个数字显得尤为庞大。

　　不过，有市场分析指出，在实际的开发中雅居乐撬动云南项目的资金远小于这一数字。

　　其中，低成本地价无疑是大大缩减雅居乐先期资金的重要一环。有云南业内人士向观点地产新媒体表示，云南旅游地产项目用地超过半数以上是采用协议出让，不公开的出让程序中多有定向出让，“因为撇开旅游资源，腾冲、丽江和版纳只是四线城市，对于当地政府来说，大开发商正是最好的招商引资对象。”

　　雅居乐中报数据显示，截至2014年8月，腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为314万平方米，预计总建筑面积为522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，而腾冲原乡项目已取得的234万平方米土储楼面地价仅为155元/平方米。

　　上述业内人士进一步指出，云南的旅游地产项目不少都位处偏僻的位置，地方政府也无力进行基建配套，因此都是以生地形式出让，“由开发商进行平整，但是只要项目达到预售条件后就可以进入销售和后续配套的滚动开发，总投资额更多地是个前期规划概念。”

　　以腾冲原乡项目为例，目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元，对比之下155元/平方米的土地成本几乎可以忽略不计。

　　低地价的成本特点同样也呈现在已经进入在建工程的雅居乐西双林语和瑞丽雅居乐国际花园，两者的楼面地价分别为271元/平方米及375元/平方米。

　　对于雅居乐来说，低廉的土地成本或许正是促使其进入云南布局的最大驱动。而回溯雅居乐这种低土地成本附加旅游资源以获取高毛利的开发模式，不能避开的代表作就是海南清水湾。

　　“成也萧何”清水湾

　　90年代初起家于中山的雅居乐，在旅游地产开发方面的尝试，是通过兴建雅居乐长江高尔夫球场吸引大批来自境外尤其是香港的度假型买家购房。

　　通过高尔夫球场配套和大幅宣传，雅居乐1993年至1997年期间曾在中山打造了珠三角著名的外销楼盘。但这只是雅居乐式对旅游地产雏形的尝试，真正让雅居乐对发展旅游地产充满信心无疑是海南清水湾项目。

　　2009年3月清水湾项目首次开盘，当年录得64亿元的销售业绩。2010，清水湾全年销售创下99亿元纪录，单盘贡献接近雅居乐全年业绩的三分之一。随后的2011-2013年，清水湾的销售区间也在60-70亿元。

　　开盘五年来，清水湾累计销售已经达到300亿元，在过去的几年中一直是推动雅居乐跃上300亿、400亿销售规模的主力楼盘。然而，也正是这个明星项目，在热销的同时给雅居乐打下了太深的烙印。

　　“经历过清水湾的甜头之后，雅居乐的发展模式已经很难摆脱旅游地产的方向”，熟悉的雅居乐的业内人士曾指，在国内上市房企中，或许也不会再有哪个企业像雅居乐一样，曾经如此依赖一个单盘的销售来支撑全年业绩。

　　对比雅居乐清水湾及其云南项目，不难发现，土地成本和销售价格的巨大差价正是两者的相同点。雅居乐清水湾早期获得的950万平方米土地，楼面地价为312元/平方米，其部分产品售价曾高达近30000元/平方米，土地成本低廉的清水湾也是雅居乐过往高于同行毛利率的极大推力。

　　而观察雅居乐对云南的集中投资轨迹，正始于2011年。彼时，清水湾的销售正在走向回落，寻求新的销售支撑点的迫使下，雅居乐将打造旅游地产的目光投向了云南。

　　但是当前的销售和或许已将暴露的“土地利润”模式缺陷，都正在表明曾经的清水湾已经难以再复制。

　　据了解，雅居乐腾冲原乡项目自2013年11月入市以来处于在售阶段，但除去开盘3亿元的官方数据外，再无后续销售数据披露。而已经开盘的瑞丽雅居乐国际花园也同样如此。

　　从陈卓林在今年8月中期业绩会上的表述推测，云南的项目销售似乎并不如雅居乐预期的理想。“今年云南市场的贡献不是太大，我相信明年或者是后年销售会增大”。

　　陈卓林彼时表示，云南的三个项目已经开了两个，腾冲项目现在是比较平稳的销售，瑞丽项目开盘不大，而尚未入市的版纳项目才是雅居乐最看好的。

　　除却销售现状外，有业内人士指，通过协议出让方式获取土地的旅游地产项目也容易在开发中再次遭遇土地瑕疵后遗症，“不公开的协议出让中，很多双方商议的规划条件都可能存在可变因素”。

　　实际上，今年5月19日国家发改委和国土资源部曾发布联合通报，云南腾冲雅居乐置业有限公司社违法占地、违规建设高尔夫球场案，在2013年8月通过改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场，占地792.8亩，其中耕地585.6亩。

　　彼时，雅居乐地产回应称，腾冲项目该地块的土地用途为“生态公园”，项目收到政府通知后，已马上处理及时完成了整改。