房企资金链绷紧 地产租赁融资“潜力大”

　　近来，银行间发债开闸曾让房企大佬拍手高呼，但其较高的准入门槛仍让多数房企被拒之门外。当下，房企资金链依然普遍绷紧。

　　10月10日，中房地产对外公告称，公司以旗下深圳子公司的固定资产为标的物，与中国富康国际租赁有限公司（以下简称富康国际）达成租赁协议，先向后者出售标的物，融资5亿元，再约定5年后予以回购，年租息率大约8.7%。

　　昨日（10月13日），中房地产证券事务部相关人士表示，租赁融资是当前公司融资渠道的一种方式，之前也包括开发贷、大股东关联借款等。该人士还提到，目前中房地产也正在密切关注房贷新政，以顺应市场变化。

　　在重庆一位房地产金融专家看来，中房地产此举相当于变相融资，租赁公司相当于采取了“买入返售”，属于资产置换，未来关键要看中房的回购能力，也是一个风险点。

　　今年半年报显示，报告期内，中房地产在建新项目新开工面积31.59万平方米，签约销售金额9375.28万元。去年年报显示，中房地产新开工面积21.9万平方米，签约销售金额8.8亿元。

　　通过比较发现，中房地产今年上半年新开工量远超去年全年新开工量，但与去年全年销售业绩相比，今年上半年销售回款难言“亮色”。

　　近期，虽然银行间市场放开了上市房企中票融资，但在相关行业人士看来，只有个别资信较高的上市房企才有资格在银行间市场发债。

　　资金压力下，中房地产选择了租赁融资。公告显示，中房地产以旗下深圳市中住汇智实业有限公司所拥有的百门前工业区地下管网及道路作为租赁物，出售给富康国际，并签订《融资租赁合同》，获取5年期的租赁融资5亿元。到期后，中房地产予以回购并支付年租息率约8.7%。

　　中房地产方面表示，本次融资资金到位后，一部分拟用于中住汇智公司归还银行借款，其余部分用于支持公司地产开发等。

　　对此，亚信控股集团董事会秘书荣腾洪向表示。“这种融资估计是变相收购。项目价值是关键，如果不能偿还，就是风险点。”

　　房企借道租赁融资的例子此前已有。去年4月初，大名城控股子公司福建名城地产与上海国金租赁有限公司签订《转让合同》及《融资租赁合同》，将采取售后回租方式，由出租人上海国金租赁有限公司为承租方福建名城地产提供融资租赁1.4亿元，期限3年。

　　同样在去年，金科股份全资子公司重庆庆科商贸有限公司与金科股份持股5.5%的重庆银海融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，庆科商贸与银海租赁进行融资租赁交易，融资金额为2亿元，期限2年。租赁期结束后，庆科商贸清偿对方租金及费用，以一元钱名义代价回购租赁物及其所有权。

　　全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁向表示，融资租赁在中国市场才刚刚兴起，当前房地产企业又普遍存在资金压力，未来这个渠道业务有很大的发展空间。以一线城市为例，人均GDP已迈过1.5万美元大关，且商业物业也占据中国楼市庞大的份额，消费助力租金收益上升。

　　“开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低，融资量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。”恒信泰富机构一位资深人士透露。

　　发现，上述上市房企融资租赁方式主要有两种，大名城和中房地产采用的是售后回购模式，而金科股份采用的是直接融资租赁模式。按照宝力融资租赁有限公司给出的融资租赁业务模式，除了上述两种模式外，还有委托融资租赁、杠杆融资租赁和联合租赁。但在行业人士看来，对于地产企业而言，比较常见的是售后回购和直接融资租赁。

　　李骁认为，融资租赁与一般租赁的不同点在于，融资租赁期间承租人不能退租。因为正是有了明确的承租人，才有了金融租赁公司提供的定向租赁融资服务，如果租赁物产权过户，交易成本较高，如果租赁物仅是抵押不过户，承租人有处置权，但交易成本较低。

　　荣腾洪表示，“融资租赁是否办抵押也是一个关键点，如果不办抵押，项目本身还可以向金融机构融资。”

　　“融资租赁的主要风险在于租金收益风险，以及融资租赁期间市场波动对金融租赁公司造成较大损失。”李骁补充说，但这些风险在当事方签订协议时会有具体、成熟的约定条款，比如约定保底收益等。