万科：四季度销售会明显回升 楼市明年恢复"健康"

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　　万科近日公布9月份销售数据并召开分析师会议，对四季度以及明年市场形势作出预判。万科方面认为，今年年底房价应该会低于去年年底。随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大。目前，房企拿地谨慎，土地市场成交量大幅下降，未来地价有望进一步下跌。若地价降下去，明年的市场就能够恢复到比较健康的状态。

　　四季度销售会明显回升

　　万科公告称，2014年1-9月份公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，分别比2013年同期增长15.0%和16.0%。

　　尽管前三季度销售业绩仍在增长，但9月份的市场并不好。据万科重点关注的14个城市的统计数据显示，9月销售金额同比下降35%，面积下降31%，降幅比8月大。从市场去化率看，14个城市8月0.68，9月0.71，9月月度库存从1.41亿平米上升至1.45亿平米。9月底库存去化月数11.6个月，高于8月底的11.4个月。

　　但央行信贷放松政策改变了市场预期。万科方面认为，央行新政对楼市的影响主要有两个方面：一是实质性影响，对于改善型需求是比较大的利好；二是心理性影响，今年一线城市去化率比二线城市还差，这不是购买力的变化，而是市场信心的变化，信贷放松改变了人们的心理预期。

　　从“十一”假期开始，购房者入市意愿明显增强。万科数据显示，“十一”期间，万科新推盘货值30多亿，认购80亿元，认购远大于新推，认购金额同比增长120%。“十一”期间良好销售不是来自来访量，而是实际成交的转化率，说明今年“十一”客户成交意愿明显好于去年同期。万科相关负责人判断，“十一”是今年的转折点，四季度销售会有明显起色，但房价不太可能涨。

　　“为加快销售和回款，房企四季度降价的比例和范围会更宽。房价僵持的情况对行业没有好处，以价换量对大家都有好处。去年房价上涨是涨过头了，那么市场一定要纠正。今年年底房价应该会低于去年年底，这是一个全局性的判断。随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大。四季度有希望看到房价软着陆，这对于整体经济也是比较好的结果。”上述万科相关负责人认为。据悉，万科四季度推盘量会比较大，月均将达到200亿货值。

　　楼市明年或恢复“健康”

　　房价下跌也引起土地市场调整。万科数据显示，三季度监测的16个主要城市土地供应量下降54%，成交量下降59.7%。万科方面认为，这说明开发商都比较谨慎。投资比较谨慎，地价才能下跌。地价下跌是这轮楼市调整的最后一步。

　　去年年底的地价是很不合理的，以去年年底的地价盖房是无法得到合理利润的。万科分析称，目前来看，主要城市地价还没有回到合理水平，还在缩量阶段。未来要进一步等待地价的下行。地价降下去了，明年销售、推盘、开工都会回到比较健康的局面。如果能把去年房价惯性上涨的不健康因素矫正了，那么明年的市场就能够恢复到比较健康的状态。

　　今年以来，万科在业务转型方面进行了不少创新，特别是和百度、阿里巴巴等互联网企业合作。对于投资者关心的相关进展，万科方面表示，与百度合作是希望通过大数据来了解客户的行动信息，有助于在业态配置和客流引导上做贡献，但最后的成果还需要观察。与凯雷的商业地产合作还没有最终协议，目前只有一个初步构想。“我们不想散售，我们也不想自己持有商业物业，那么我们就需要找那些有持有物业天赋的组织来持有。未来我们认为商业物业需要通过整体出售的方式来售出，凯雷在商业物业经营上很有经验，6-8%的收益率对于凯雷来说也是比较合适的。”万科相关人士分析称。