郭施亮：弃房炒股，精明还是愚蠢？

　　从多地“鬼城”的出现，到李嘉诚多次的“内地卖楼”行动，再到部分城市惊现“断供弃房”等现象，都会给中国房地产市场构成不乐观的预期。

　　其实，中国房地产市场崩盘一说已讨论多时。然而，时至今日，一线房地产市场的价格却依然坚挺。但是，随着一系列强有力的政策出台，中国房地产市场的未来去向进一步引起社会各界的高度关注。

　　进入2014年，中国房地产市场发生了重要性的变化。其中，全国房地产开发投资、销售额及相关价格等数据的变化受到市场的重视。

　　以全国房地产开发投资数据为例，2014年8月13日，国家统计局公布2014年1至7月份数据。据统计，期内全国房地产开发投资5.04万亿，同比名义增长13.7%，增速比1至6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资3.44万亿元，同比增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重达到68.2%。

　　再以7月份百城房价指数为例，据中国指数研究院8月1日发布的7月份百城房价指数数据统计，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。其中，在100个城市中，有76个城市出现环比下跌的迹象，仅24个城市实现环比上涨。

　　不仅如此，今年以来，多家知名房企的销售完成率并不乐观。其中，在中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率仅为40.3%，其中4家房企完成率不足三分之一。

　　显然，对于多数房企而言，近两年不仅面临着发展的瓶颈，而且还深陷融资等困境。除此以外，支撑房地产市场发展的大环境也正逐步转变。

　　过去十年，当属中国房地产市场发展的“黄金十年”。以全国城镇平均房地产价格为例，2003年该价格水平仅为2381元，2012年飙涨至5791元，如今的价格水平更是高出了一截。其中，以北京、上海、广州为主的一线城市，其房地产价格更是实现翻几番的涨幅。

　　事实上，支撑中国房地产市场“黄金十年”的原因有很多，其中包括地方主导因素、供需关系及保值增值需求等。不过，纵观过去十年，地方的主导因素占比明显偏高。

　　在分税制改革中后期，因地方事权、财权的不匹配，往往无法完成中央对地方的考核指标。于是，地方借道房地产市场等重要渠道，增加地方的土地财政收入，从而满足地方的财政需求。

　　至此，在财税改革不完善的大前提下，地方对土地的依赖度大幅提高，房地产业与地方利益的捆绑关系进一步加强。于是，在土地成本持续高企的大环境下，开发商配合土地价格的大幅提升，推高了房地产的最终价格。

　　近日，有消息称，审计署首次对土地财政“摸家底”式的大审计，拟大力推动土地财政的治理。由此可见，此举意在改变长期存在的地方对土地财政的依赖症。

　　即使这是改变地方对土地依赖的第一步，但是却为后期的全面整顿作出了重要的铺垫。

　　值得一提的是，就在今年8月15日，国务院法制办颁布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》。随着该条例的正式出台，将会逐步打破原有的割据状态，最终大幅提升整体的执行效率。此外，最为核心的是，不动产登记制度的有效落实将会进一步促进个人住房信息联网、房产税、遗产税乃至物业税等举措。

　　可以预期，一旦各项重磅政策的有效出台，将会对中国房地产市场构成一定的冲击。

　　在此预期下，“弃房炒股”成为市场热议的话题。那么，“弃房炒股”到底是精明还是愚蠢呢？

　　近一段时期，A股市场的表现确实有所转强。然而，这种强势行情主要受到持续性“微刺激”政策及沪港通推出预期等因素的影响。

　　显然，上述的利好刺激因素并没有完全改变A股市场长期存在的“重融资”及“制度扭曲”等问题。即使未来股市的利好政策接连推出，也不可能成为股市走牛的关键依据。至此，本轮股市的上涨性质仍然局限于阶段性反弹，或者中级反弹。

　　就目前而言，中国房地产市场的发展预期并不明朗，一旦多个重磅性政策得以有效落实，则会对中国房地产市场构成沉重性的打击。不过，因国内重磅政策的推出时点颇具不确定性，此举又为房地产市场带来一段充足的缓冲期。

　　“弃房炒股”到底可不可取？笔者郭施亮列举一个简单的例子，假设您在2007年以48元的价格买下中国石油，恐怕用10年的时间也未必能够顺利解套。即使您能够在10年后顺利解套，却因货币的迅速贬值，您得到的资产可能只有原来价值的1/3。

　　至于房地产投资，这里引用一组数据，即100年前一块黄金可以买下整个北京四合院，而100年后十块黄金也远远买不下同样的四合院。如果把房地产与货币作为对比，则房地产的保值增值能力更为显著。

　　换言之，即使中短期房地产市场存在下行的风险，但从长远的角度分析，投资房地产的保值增值效果依然理想。至于股票投资，因国内市场存在各种不确定的风险，结合市场运行制度的不合理性，注定在国内不能以长线的角度去分析和投资股票。否则，只会落得可悲下场。