易宪容：地方政府救楼市为何没有效果？

　　从今年上半年3-4月份开始，地方政府救楼市成为了房地产市场最为关注的话题。这不仅在于从那时开始，地方政府救楼市的呼声四起，而且在中央政府的默许下，地方政府救楼市或明或暗的方式更是五花八门。

　　截止到8月4日，46个限购城市中，已经有37个城市通过明确发文或官方默认取消“限购”。也就是说，仅有北京、上海、深圳、南京、郑州、哈尔滨、银川、台州、永康这9个城市仍然坚守执行限购政策。全国放松限购的城市占比80%以上了。四川更是出台了直接贴息银行3%的政策来支持购买首套住房。但是，地方政府这种救楼市政策之前对市场并没有产生多大的效果，估计以后也会一样。

　　中国指数研究院8月1日发布的7月份百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。而7月份广州市房地产市场更是价量齐跌。

　　现在的问题是，为何地方政府纷纷救市并没有如往年那样，对市场产生立竿见影的结果，反之，房地产市场的调整还在加速进行。我早就撰文指出，当年房价快速上涨，政府出台了一系列的限制房价上涨的政策，但是结果如何，房价还是在上涨，或者说，房地产市场越是限购，房价则越是上涨。试想，房价在上涨时，限购起不了作用。那么房价下跌时，放松限制能够起作用吗？其实，我当年就指出，如果不是一些政府职能部门一己之私，出台这种无用的住房限制政策，如果按照2010年的国十条，房地产市场岂能不出更理性的调整？岂能会让国内房地产市场越来越陷入难以自拔的困境？

　　更为重要的是，当前国内房地产市场调整是由市场条件使然，而不是政府房地产政策之结果。因为任何房地产市场只要是以投资为主导，它的价格飚升及远离价值并形成泡沫是必然。而以投资为主导的房地产市场泡沫过大最后出现周期性调整也是必然。这是任何人、任何机构不可阻碍的东西。所以，当前国内这种以投资为主导的市场出现周期性调整是正常的，不出现调整则是问题了。既然房地产市场的周期性调整是一种必然，那么地方政府任何救市政策能够起作用吗？根本就不可能有效果。而且当前这种房地产市场出现调整，市场的预期早就逆转了。如果住房市场预期出现逆转，地方政府任何救市政策只会强化这种预期逆转，而不会减弱。

　　因为，在住房投资者看来，肯定是当前住房市场的供求关系失衡，肯定是这个市场问题已经很严重，否则地方政府如何会花血本救市呢？比如说，四川出台了直接贴息银行3%的政策来支持购买首套住房。看上去该政策对贷款银行很有利。因为，银行贷款本来就是在做生意，是它们的本份。自己做生意有补贴，不是双重获利吗？但是这种情况是在住房价格上涨时有用，在住房是一个纯粹的消费市场时有用的。不过，当住房市场是一个投资为主导的市场时，这种地方政府补贴更是会让银行做贷款小心翼翼。因为，如果当前房价很高，而且房价市场预期会有很大下跌机会，在这种情况下，如果贷款成为不良，那么3%的补贴对银行意义大吗？特别是不良贷款率是银行业绩主要考核指标时，银行更是不愿意冒此风险。对于购买住房者来说，在种情况下，整个住房市场预期已经完全逆转了，房价下跌也成了一种趋势。如果房价下跌，投资者进入市场谁来高价接他们已经购买的住房呢？这种情况下，投资者会轻易地进入市场吗？

　　更有人说，由于中国住房杠杆率不高，中国房地产市场没有泡沫；也有人说，中国的城市化能够支撑当前的住房市场。其实，这对当前住房市场的周期性调整来说一点都不重要。因为，2007年国内股市泡沫破灭，中国居民投资股市有杠杆吗？没有，股市泡沫不也是破灭了吗？还有，就当前的房价来说，在城市里的绝大多数的居民都没有支付能力购买住房，那么进城农民岂有支付能力来购买当前这样高价格的住房？所以，当前这种投资为主的住房市场的周期性调整是必然，它是市场内在规律，是任何人都无法阻碍的。就此，地方政府的房地产救市岂能会有效果？反之，它只会强化国内房地产市场的周期性调整，强化住房市场投资者的预期逆转。

　　而这种情况一旦发生，只有让国内房地产市场加快转型，让房地产市场的价格回快回归理性，估计这才是国内房地产市场的出路。因为，住房的供应量最多，没有卖不出去的住房，只有卖不出去的价格。价格回归理性，不同层次的消费者才能逐渐进入市场。对于当前国内住房市场，在房价没有回归理性前，地方政府想通过救市政策让房价顶在天花板上而又保持住房市场繁荣，这是根本不可能的事情。