深度分析李嘉诚为何抛售地产和大量囤地

　　大量囤地或将守住“果实”

　　政策既“点灯”，又“加油”。这令房地产下行之势又有上升的苗头，左右买房者的情绪。上周绍兴、福建相继出台救市政策，除常规的放开限购外，两者均在信贷政策方面下发了相关指导意见，福建对首贷认定实质性放松，绍兴更是明确二套房贷首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行。

　　有关中国楼市的走向争论从未停息过。比一股暗流似乎正在楼市中涌动更为关注的是，地产大佬投手举动。消息称，李嘉诚旗下的ARA公司在2011年1.76亿美元收购的上海某甲级写字楼，已于2.5美亿出手，接盘者是新加坡某基金公司。

　　对于一个浸淫房地产多年成功商人，李嘉诚的投资一直被称为市场的风向标，而其避险意识历来被人关注。如果过往一次次避开经济危机的远见案例而被人遗忘，那么去年以来持续抛售地产以及房地产下滑完美吻合，已表明首富并非徒有虚表。从去年8月至今，李嘉诚家族已经出售了接近200亿的房地产资产。

　　此时，无论是近期的中国宏观经济数据，还是地方政府奔波于救市。房地产似乎有转向的苗头，为何李嘉诚执意坚持抛售？业内对此分析莫衷一是，但作为投资中国房地产价值高达400亿（内地土地储备高达1652万平方米，占全球近8成）规模，看空中国经济或者房地产，毫无益处。

　　这背后恐怕已非撤资那么简单，实际上，目前用撤资来定义其抛售行为并不准确，因为撤资更多意味着贱卖资产。但中国的房地产高风险或许已大过投资收益。诚如财经观察《目前已到购房好时机了吗》分析，房地产已进入供需逆转时代。北大调查结果也显示，中国户均拥有房子实际上已达到1.35套。即便放开限贷，对于刚需购房者即便能否付得起首付，但对于诸多城市1个月仅3000元工资，每月却要挤出2000元用于房贷，这显然是难以承受之重。从限购的意义而言，4年真正阻挡有购买力人群并不多见，中国政策漏洞式管理滋养了大批“钻孔”机构，多花几万块钱就可以轻松突破限购干预，这并非稀奇的新闻。

　　“不赚最后一个铜板”，已无关是否在最高点抛售，犹如足球一般，懂得如何进球并保住胜利果实才是关键。

　　投资海外地产更靠谱

　　如果有更好的投资标的，精明的商人不会将鸡蛋都放在一个篮子里，除非没有找到安全边际和投资收益比目前更高的。显然，进军海外地产在李嘉诚看来，将是一个更靠谱的生意。

　　今年4月份，李嘉诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目，在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店。

　　欧洲2008年金融危机以后，资产泡沫已经挤得差不多，风险与安全性已导致李嘉诚认为，欧洲市场预期收益将会更好。其实，不只是李氏家族，包括万达、碧桂园、绿地等众多开发商纷纷转向海外地产。而在今年上半年吸引中国房企投资者前几大城市中，伦敦位居首位，其投资额度占比海外地产总额高达40%。伦敦之所以备受青睐，与伦敦市政府采取各种吸引措施有莫大关系。

　　伦敦的房价着实也令人振奋，来自英国银行Halifax 8月6日公布的数据显示，7月份英国房价较去年同期上涨超10%，为2007年经济危机开始以来的最大涨幅。

　　由于房地产企业已普遍感到成长困惑，特别是量级大型开放商，如何摆脱规模扩张的阻力，开辟海外战场不失为首选。而海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内。这对于目前高达48家上市房企排队融资而言，与其等待未知的融资，还不如到成本更低的境外融资。例如，万科在3月底发行的一笔8亿美元5年期定息债券，债券票面利率仅 2.625%。

　　可见，至少从目前来看，投资海外地产比国内更靠谱。面对更高的收益率，地产大佬李嘉诚没有理由放弃海外机会。事实上，与其说是李氏家族的“西进”是国内现实环境倒逼的结果，不如说是顺应全球复苏的必然趋势。仲量联行预计，下半年仍将有大量投资者寻求在海外房地产市场的投资机会，预计2014年全年中国海外房地产投资总额将轻松突破2013年110亿美元的水平。

　　预示着地产黄金时代终结

　　通过梳理李嘉诚的投资逻辑，不难发现投资环境和政治环境是其考量的两个重要因素。其囤地高达数年之久的，一些项目甚至高达10年未开工，这背后地方政府一直开绿灯，只因害怕得罪地产大亨。也就说是政治环境并非是其投资阻碍。而投资环境，尽管目前中国处在转型阶段，但二季度以来，经济数据已出现回暖。

　　由此可见，更深次的原因在于中国房地产暴利时代已结束。其实，自2013年后，市场再无流传李氏家族在内地购买土地的消息。与其房地产持谨慎所不同的是，李嘉诚并未闲着，反而系列动作频频。目前转型高科技就是仍然看好内地发展潜力。涉及农业、能源、生物工程、环境 治理、医疗、大数据等7大领域项目，前不久在北京集体亮相。这些均是关涉国计民生的重要产业，具有很强的科技引领性，在中国极有商业化背景。

　　而与“低买高卖”的盛名不符，李嘉诚进军飞机业务引发关注。近日，据李嘉诚控股的长江实业披露，该公司正在进行谈判，拟收购Awas出售的一支价值50亿美元的机队，该机队有100架飞机。Awas是私人股本集团泰丰资本(Terra Firma)拥有的一家欧洲租赁公司。

　　有分析认为，鉴于该地区新飞机订单量巨大，飞机租赁业务的短期盈利可能会出问题。如果增长达不到预期，就存在可租用飞机供应过剩的风险。地产止步与重投风险很大的飞机业务，两则看似毫无关联的举动，无不表明房地产业已成明日黄花蝶也愁。

　　■“长和系”在内地变相囤地饱受诟病。多年来，“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。

　　■梳理“长和系”旗下和记黄埔、长江实业多年的业绩报告可发现，在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市，这两家企业要完成地产项目的1%，大部分需要长达4年以上。

　　■据一位已退休的知情官员透露，在知名企业与地方政府的投资合作中，不少地方政府都有无法兑现的承诺，因此政府到最后只好舍弃一些利益，给予企业“额外的条件”做补偿。