中国房企海外投资持续升温 风险需警惕

　　当国内房地产市场走向白银时代的同时，中国房企却在海外开启了黄金时代。与今年国内拿地意向冷淡不同，以万达、绿地、万科等为代表的品牌开发商不断在海外市场发力。日前，物业顾问仲量联行发表报告称，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元，预计2014年全年海外投资总额将轻松突破2013年110亿美元的水平。

　　富贵险中求。尽管海外市场的机遇令开发商持续加码投资，然而从今年马航事件以及韩国济州岛政策调整等影响来看，风险始终如影随形。

　　海外投资持续升温

　　致力于打造“国际万达”的万达董事长王健林近日在接受美国CNN专访时表示，他的目标是将万达发展成像沃尔玛、IBM或谷歌一样全球知名的中国品牌。王健林坦言，过去中国房地产业高速发展带来的利润让他有机会积累资本，并成为万达进入海外市场的敲门砖。同时，他称，万达未来将考虑在文化、娱乐、零售或者高级酒店行业进行海外收购，甚至可以“把CNN也买下来”。

　　就在7月31日，万达商业地产有限公司公布了其在美洲成立房地产项目合营企业及项目授出认沽期权的主要交易情况，计划与控股股东万达香港成立一家合营企业以便在北美洲及南美洲进行收购及发展房地产项目，其中万达商业与万达香港各自出资60亿港元和40亿港元，分别占合营企业60%及40%的权益。作为合营公司的首秀，万达美国芝加哥项目总建筑面积约13.14万平方米，楼高350米，将成为当地第三高的商业建筑，包括拥有240套客房的超五星级酒店以及高档公寓和商业，该项目预计今年开工，2018年开业。事实上，就在6月份，王健林还在西班牙以2.65亿欧元的价格收购了马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦。

　　除万达以外，绿地也是海外投资坚定的实践者。与万达海外多元投资不同，绿地更加专注于房地产领域并将海外投资战略定位于做中国市场的海外延伸。7月30日，绿地董事长张玉良就表示，绿地将确保2014年公司海外销售收入达到200亿元，2015年力争达到400亿元，成为中国房地产行业中海外业务规模最大的企业。

　　中国房企和买家在海外的一掷千金也引起了当地社会的关注。据美国《福布斯》报道，随着经济水平的提升和中国房地产市场的不振，越来越多的中国富豪将房地产投资目光锁定海外，华人购房热潮给美国房地产市场带来巨大商机，甚至中国已取代加拿大成为美国房地产最大的外国买家。

　　相关数据显示，截至2014年3月，中国买家在美国房地产市场的投资为220亿美元约合人民币1348.6亿元，已占美国房地产市场的24%，比2013年上升了5%。其中，中国投资者已成为纽约高档豪宅最大的买家。

　　风险不容忽视

　　由于经济高速发展，中国中产阶级比例不断扩大并积累了一定的财富，但国内投资渠道有限，同时为了分散投资风险，海外置业成为一个重要的投资选项。然而，在追求可观的投资回报时，风险亦不能忽视。特别是今年以来，风险问题已经从潜在性向现实性转变，并对海外项目产生直接影响。

　　莱坊国际北京董事总经理何金亮告诉记者，中国房企在海外投资时，政策风险是影响项目是否得以顺利进行的重要方面，部分海外城市会制定不利于国外资本投资本地物业的调控政策，例如香港为了遏制房价上涨过快，在2013年10月推出外地置业买家需要缴纳15%印花税的政策；作为中国房企投资扎堆的伦敦也在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税，以防范外来资本投资过热的风险，这些政策的实施多会打击市场活跃度，降低市场资金流动性。

　　事实上，今年以来影响海外投资的事件频发，风险和难度也在加大。年初，被看作是移民首选地的加拿大宣布终结投资移民项目，积压的6.6万宗联邦投资移民申请被“一刀切”，其中来自中国的申请案达5.7万多宗，这对申请加拿大移民的中国投资移民者来说，不啻于一次强烈“地震”。

　　去年，马来西亚成为除欧美、澳洲以外中国房企看好的新兴投资目的地，在碧桂园之后，富力地产、新华联不动产、雅居乐、绿地等公司相继在马来西亚拿地开发房地产项目，然而马航失联这一突发事件引发国人的负面情绪，致使相关项目销售受到影响。

　　6月，韩国济州岛拟提升中国企业和客户投资、移民济州岛门槛的消息，给在当地投资的中国房企带来了一阵恐慌。与此同时，济州岛已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛总人数的1%，约6000人左右。尽管张玉良随后亲赴韩国使绿地在此事件中全身而退，但是其他中国公司的投资项目就必须重新评估政策改变后带来的风险和影响。

　　对此，莱坊国际高级董事林浩文表示，海外投资政策收紧，对于中国房企出海投资具有警示意义，“海外项目不能照搬国内的操作模型，需要一定的弹性，而且一定要做好前期调研”。