“闽七条”或成各地调控范本 公积金改革有望全面铺开

　　曾在去年8月率先在全国出台省级救市政策的福建，近日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，被称为“闽七条”，拉开全国释放房地产政策红利的序幕。昨日，上海市公积金管理中心发布消息称，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地，在第一时间向社会公告政策调整情况。有媒体报道称，上海权威渠道消息透露正酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度或提高50%。

　　分析认为，各地有望进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。

　　拉开松绑序幕

　　根据“闽七条”，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房)，不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。相比去年出台的“闽八条”，闽七条在信贷支持方面更落到实处。其中，加大使用住房公积金购房支持力度。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

　　主要表现在于政策的出台结合了财政和金融部门的联动。中原地产首席市场分析师张大伟表示，此次出台的意见是福建省住建厅会同该省财政厅和金融办三部门联合发布的，执行力更高。此外，像兴业、厦门国际银行、海峡银行等机构均属福建省辖银行，也更有利于信贷新政的实施。

　　南都记者从广州公积金中心有关负责人处了解到，总体额度紧张的情况下，排队、送递情况难以掌控。具体的落实还要看额度如何，今年总体有望比去年底的紧张状况有所缓解。

　　“公积金对楼市的利好还是显而易见的，刚需会在此政策的利好下入场，调控放松迎来第二波。”满堂红置业有限公司广州市场部总监周峰向南都记者表示，对政策上市场的期望是进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限等。

　　提振房地产市场情绪

　　有接近权威消息的业内人士透露，“住建部”正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，重要意见有两点：一是支持使用公积金降低首套房首付比例至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。最近，广州、北京、济南等城市重申，首套房90平方米以下最低可公积金贷款两成首付。

　　重磅政策意味着，公积金改革有望全国全面铺设开来。包括一线城市，虽然暂时未能放松限购，但关于信贷以及公积金政策的局部调整似乎已经“箭在弦上”。

　　在北京提高公积金贷款额度的情况下，部分城市如上海就积极做出反应，在公积金贷款额度提高上进行了论证。上海方面权威渠道消息透露正酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度或提高50%。

　　“可贷额度一次性提高50%并非没有可能，主要要看公积金管理中心能否敢于承担此类责任，毕竟这会加剧公积金资源的紧张。”易居房地产研究员如是向南都记者分析，值得强调的是，从目前整个住房市场的“救市”策略看，必须通过金融制度创新来盘活潜在的购房需求，进而加大住房市场的复苏力度。

　　“公积金个人住房按揭贷款额度提高，是降低购房成本的一个重要手段。”其表示，过去公积金贷款额度不够的情况下，很多购房款实际上还是需要购房者以储蓄资金来冲抵的，最后造成购房的负担很大，也使得公积金制度的杠杆效力不够。

　　南都记者昨日从广州银行界业内了解到，行业对于公积金受国家支持这个大方向颇为认可，从目前整个住房市场的“救市”策略看，也应该通过金融制度创新来盘活潜在的购房需求，进而加大住房市场的复苏力度。

　　易居就预计，一些地方城市会在二季度陆续出台鼓励公积金的政策，对于住房市场的活跃有明显的提振效果，这会体现在房地产市场情绪提振等方面。

　　“最近住房公积金政策动态主要有几个特点：一是公积金贷款利率开始下降。二是各地公积金贷款的额度相对应也有所提高，各地提高了对于首套家庭自住房公积金贷款额度的支持。”同策咨询研究总监张宏伟接受南都记者采访表示，个别城市开始降低公积金购房的首付比例，根据估计，住房公积金在跨省、跨市异地支取将会在今年有所突破。

　　对消化广州库存帮助有限

　　从短期来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利可能转瞬即逝。

　　但是，对于公积金红利缓解广州库存积压的问题，也有不少业内持审慎态度。

　　“广州的市场是60%非广州户口购买者和40%广州户口购买者，而广州的限购政策依然很紧，现在单纯靠本地的市场，远远不足以缓解广州的库存。”公积金对楼价的拉升影响，周峰就表示要看具体的板块和对应供应量是不是充足的。“据我们估算，广州有12%的二手房通过公积金来购买，因此政策红利会对成交量有一定的促进作用。”周峰在接受南都记者采访时表示，但像现阶段公积金，对于高端楼盘来说并没有多大的影响。

　　南都记者从易居房地产研究院了解到，很多人就是卡在了三成首付的比例上。如果公积金政策要改革，降低按揭贷款比例才是降低购房门槛的重要手段。

　　各地将跟进

　　跟去年相比较，福建房地产业下滑势头很明显。福建省统计局的数据显示，今年1~2月，福建省房地产开发企业土地购置面积149.58万平方米，同比下降41.0%。

　　在销售方面，前两月，福建商品房销售面积376.17万平方米，同比下降27.7%；其中，住宅销售面积303.61万平方米，下降32.2%。商品房销售额325.75亿元，下降29.6%；其中，住宅销售额245.29亿元，下降37.9%。

　　与此同时，2月末，商品房待售面积1478.63万平方米，同比增长39.6%。其中，住宅待售面积744.20万平方米，增长55.1%。可以说目前当地楼市面临着不小的库存压力。

　　厦门均和房地产评估公司董事长王崎告诉本报记者，在去年以来楼市下行的情况下，各地的土地市场成交并不好，因此很多地方都面临着比较大的财政压力。另一方面，相比江苏、山东等其他沿海省份，福建对房地产的依赖度更高，尤其是很多山区县市对地产的依赖度很大。因此出台楼市调整新政，也有缓解地方经济下行压力的需要。

　　不过，如此大的扶持力度之下，不同区域之间的分化仍将进一步加剧。厦门一家地产公司人士对本报称，在闽七条之后，像厦门这样的核心城市房价将更加坚挺，成交量很可能回升。但像周围一些三四线、四五线城市，由于缺乏外来人口进入，楼市已呈现绝对过剩的状态，因此政府再努力救市，效果也会比较有限。

　　例如，毗邻厦门的泉州某镇一楼盘，去年的开盘价格是4100元/平方米左右，今年价格降到3800元/平方米，原计划的二期已经暂停。

　　张大伟认为，闽七条将会成为全国其他省份调控楼市的参考范本，接下来将有一系列省市会根据自身的特点和需要，出台类似的调控举措，以促进楼市消费。

　　例如，在广州，针对贷款难的情况，广州住房公积金管理中心初步提出了公积金贴息贷款方案，计划用商业贷款置换公积金贷款，目前这一方案已经初步与部分银行进行过沟通协调，但最终仍待上报批准。

　　3月16日，济南住房公积金管理中心规定，按照新的认定标准，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业住房贷款和住房公积金贷款)的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

　　张大伟说，接下来各地因地制宜出台的政策可以防止市场的继续下滑，将会影响到购房者的心理预期，带热整体市场，即便是在三四线城市，也能起到一个托底的作用。

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