压力巨大 北京刚需房低价出货

　　今年以来，各个批次的自住型商品房上市，均对北京中低端以刚需为主的商品房，形成了巨大压力。无奈之下，这些刚需产品只得选择低价入市策略应对。

　　9月3日开盘的首开·香溪郡，位于北京东坝地区，临近温榆河别墅区，周边被多个高端项目环绕。其潜在客户群与该区域以及通州的自住房项目，有较大的重合度。香溪郡均价20000元/平方米，主力户型包括90平方米三室两厅一卫、117平方米三室两厅两卫等，总价最低为160万元，甚至比所在区域的自住房还便宜。据介绍，由于定价较低，香溪郡当天开盘去化率达70%。

　　2014年北京楼市的调整，区别于其他一线城市的一个重要因素，就是自住房的大量上市。由于其政府定价，普遍低于同地段商品房的三成左右，因而带来的直接效应就是，极大地压低了主打刚需商品房的定价。但如果不追求过高利润，以走量为主，销售并不会太差。比如，位于房山长阳镇的首创·新悦都，均价22000元/平方米，今年3月开盘，当日售罄。

　　刚需商品房项目低价入市，反过来也对自住房形成了一种“负效应”。据记者了解，部分中签者纷纷弃购自住房，有两个重要原因：一是其与刚需商品房价格优势不大，二是担忧自住房配套和品质较差。比如，首开·香溪郡价格虽然低于东坝的自住房，其品质和配套却要优于自住房。

　　业内资深人士分析，自住房和刚需商品房的这种双向拉动作用，是导致今年北京房价被压制的主要原因。但只要价格合适，仍有不错的去化率，表明北京楼市的商品房需求仍然存在。这一点应该对金九银十以去化为主要目标的房企不无启示。