楼市“后限购”时代调控何去何从？

　　中国楼市的“限购”之路，已经足足走了四年。媒体整理发现，过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份，“限购令”被视作效力最猛，也最受争议的政策。

　　2010年4月17日出台的“新国十条”《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》拉开了史上最严一轮房地产调控的序幕。随后，北京领衔，一批房价上涨过快的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。限购、限贷的“双箭”齐发为整顿楼市环境、抑制投机性购房、纠正价格信号、引导购房者预期起到了立竿见影的作用。

　　时钟拨至2014年，楼市悄然变奏。降温、降价、降速——房地产市场的“三降”让房企感受到楼市的“深秋”。“限购令”这条四年来“捆绑”房地产行业的铁律开始悄然松动，46个限购城市中已经有37个或明或暗的开始松绑“镣铐”。

　　尽管“限购”松绑提速，但依旧未能止住房价走跌的趋势。8月18日，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，价格环比下降的城市达到九成，包括四大一线城市。这是北京、上海、广州和深圳今年以来首次出现房价环比全部下跌的情况。其中，北京房价自2012年6月以来首现下跌。

　　地方政府暧昧“松绑”

　　今年全国两会以后，在“双向调控”的政策指引下，部分库存量过高的城市开始悄然试探政策底线，暧昧的抛出“松绑”楼市的语调。

　　地方政府为了撬动需求入市，“救市”的步子越迈越大——从放开限购到契税补贴；从支持首套房到支持“改善性住房”；还有一些地方政府意图放松“限贷”，鼓励更多需求入市。

　　从目前37个解绑限购的城市来看，可以看出地方政府在此轮调控中的四种面孔。

　　“光明正大型”，以呼和浩特为例，正式发文确定放开限购，完全松绑。其在松绑之后，迎来了七月小高潮，商品房成交数瞬间涨至1685套，环比增长1.68%，同比增长1056%。

　　“欲说还休型”，以武汉为例，官方虽未明确发公文表示，但采用口头告知取消限购。但是据浦江中国市场研究部分析，武汉在新政出台后，市场并未出现所期望的显著回暖，在去化下滑供应提升的情况下，去化压力再度提升。

　　“暗度陈仓型”，沈阳为例，传沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。沈阳政府人士又出面否认，称没有明文取消。

　　“明确否认型”，以四大一线城市为例，北京底气十足，称北京具有城市规模大、人口基数大、资源优势强、房地产市场供不应求的特点，在税收等调控长效机制建立之前，限购将作为北京的一项长期政策执行下去。但北京市住房和城乡建设委员会相关人士表示，北京或许为更好地满足自住型和改善型住房需求，会在原来限购政策的一些制度细节上做出进一步的改善。

　　尽管各地纷纷给楼市松绑，房屋成交量和价格并没有出现预期上涨的迹像。其中，有明显成交反应的城市并不占多数，楼市并未见持续性地强烈反弹，购房者仍然维持观望情绪。

　　以杭州为例，据公开资料显示，从7月28日放松限购开始，经过几天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分别售出新房258套与261套，基本回到了限购松绑前的水平。

　　“后限购”时代调控何去何从

　　在2014年上半年，大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市出现结构性过剩、成交量萎缩等特点。单从房价来说，便可见一斑。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

　　步入“后限购”时代的楼市前景依旧不容乐观。从7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据可以看出，大中城市房价受解限政策影响较小，新建商品住宅房与二手住宅房价格依旧环比下降。其中，新建商品住宅房价格环比下降数为64个，二手住宅房环比下降数为65个，分别比6月份增加了9个和13个。

　　业内专家称，目前楼市降温、降速、降价的“三降”趋势未改。根据中国房地产指数系统百城价格调查数据，7月全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。

　　尽管今年以来中央政府并未就楼市调控出台新的政策，但是《政府工作报告》中短短的两句话已然为全年的楼市调控定下了基调——“针对不同城市情况分类调控”“制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

　　此前，住建部副部长仇宝兴对“分类调控”给出如下的阐释，“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

　　多位专家指出，中央提出分类调控实际上是让市场自行调节、放调控权于地方，让地方政府根据当地房地产市场发展情况适时、适当的调控。

　　在当前楼市的敏感期，开发商与购房者的博弈仍在继续。如何稳定楼市预期、增加自住型需求；如何消化库存、抑制投机性资本进入，这些都是地方政府调控楼市的出发点。

　　当前，部分地方政府对土地财政依赖度较大。部分地方政府迫于经济发展和财政压力，或将相继松绑楼市限购政策。而如果解限的“度”没有把握到位，则会刺激投机性资金介入，再次让调控陷入两难。

　　亚太房地产经济研究院院长谢逸枫分析指出，当前楼市发展状况总体有三个方向，一是楼市分化，因人口流动与资源配置不均衡及城市经济发展水平不同、城镇化的推进、户籍制度的影响，楼市的城市、供应、需求、房价、结构的越来越分化，必然贯穿全年延续到2015年；二是楼市实施分类、双向调控，即有保有压，平衡供需，稳定预期；三是楼市进入深度调整期，2014年是调整年，按照过去前三个周期时间看，2005年、2008年、2011年都是每次间隔三年。

　　楼市“后限购”时代如何践行好分类调控、双向调控，如何拿捏好因地制宜、因“时”制宜，考验着中央和地方政府的调控智慧。只有管住看不见的手，让市场机制在调控中发挥主导作用，通过市场的自行调节，中国楼市才能在量与价之间寻找到新的平衡点。