房地产迎来政策蜜月期 现状折射宏观经济困局

　　在又一个“金九”开启之际，央行降息降准，持续十年之久的限外令松绑，公积金贷款新政实施……一连串的产业利好，为“金九银十”开篇。

　　然而，新常态下的传统旺季，注定波澜不惊。当分化的行情主导市场，区域的市场热点显然难以掩盖全局性的不振。四五线城市泥沼遍布，开发商进得去出不来；二、三线城市分化严重，优劣势区域已成共识，差的没人要，好的大家哄抢；一线城市，开发商全面扎堆，单价地王不断刷新，面粉继续贵过面包，抢得到地已实属不易。

　　房地产的投资开发，因缺少想像而变得沉闷。不愿入驻的城市，自然无须为投资开发费心；而一二线城市高价拿来的地，也基本上没有选择，豪宅化开发是获取投资回报唯一途径，即使如此，最终也可能只是赚了吆喝。这很难不让人对比起刚刚结束的并不久远的黄金时代。那是一个野蛮生长的时代，伴随着城市化进程，以及与之相应、极具想像空间的投资开发模式。在这个传统模式中，开发商拿下一块体量巨大，价格不菲的地块，地方政府获得土地财政，基础设施建设得以推进，开发商花大力气推进社区配套，在第一个开发周期中，随着配套逐步成熟、周边环境的持续改善，又一家开发商加入了该区域土地市场的争夺，新的地王诞生了；有了后来地王的参照，第一个进入的开发商赚取了巨额的土地溢价。相比之下，原先在社区配套上的投入已获取了丰厚的回馈。开发商在第二个开发周期中，继续加大了社区规模、产品创新力度，更受市场关注的产品诞生了，价格创出历史新高，第二个进入的开发商也获得土地溢价。直至后来，越来越多的开发商加入到了新区域的开发。所有进入的开发商都在产品创新和社区规划上做出了特色，所有的开发商都赚取了土地增值，所有对社区规划、产品创新上的投入理所当然都得到了回馈。但现在，随着行业近年来狂飙突进式的发展，产业链上供应商日益成熟，分工细化让行业变成流水线，而诸多可借鉴的项目蓝本，让擅长于模仿的同业，已无须再做投入巨大的创新；另一方面，在狭窄的利润空间倒逼下，开发商所能做的越来越少，趋向制造业的行业利润，让成本控制显得至关重要，成本巨大的创新变成一件奢侈的事情。

　　这像极了当前的中国经济。传统产业之花已经凋零，新经济虽含苞欲放，但却是僧多粥少。过量的资本集中于以移动互联网为代表的产业，推高了生产要素的成本，最终让投资回报变得遥遥无期。这带来的一个负面效应，就是企业竞争者都会加强产业链各环节的成本控制以获得短期的竞争优势，而创新所需的长期累积往往被短期利益所掩盖。不过，庆幸的是，商业世界仍会遵循自身进化法则。例如，随着以BAT为代表的新经济巨头对传统产业的重塑，寡头模式下的站队必然带来行业集中度的提升，最终使得市场在冼牌后重新回到竞争平衡。

　　只是，房地产业与宏观经济的转型一样，过程充满不确定，阵痛期仍将持续。

 

 

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