房价地价反向而行 开发更趋向理性

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　　房价地价反向而行

　　在持续、强有力政策的刺激下，今年以来我国房地产市场明显回暖，供需交投活跃，房价也出现上涨。据中国指数研究院数据，今年8月份全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点；同比止跌回升，上涨0.15%。百城住宅均价16个月以来首次出现同比环比双双上涨。但与此反向变化的是土地交易市场持续低迷，8月份，全国300个城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%；成交面积5389万平方米，环比减少29%，同比减少40%。在土地成交量大幅下降的同时，多地土地出现流拍。这种房地产市场与土地市场反向走势变化，一定程度表明房地产开发更趋理性，未来市场总体趋向稳定，大起大落可能性显著减小。

　　房地产开发更趋向理性

　　从1998年国家住房制度改革启动以来，我国房地产市场未曾经历周期调整，直至2013年四季度。由于房价对收入和租金的过度偏离，加上住宅需求结构性矛盾，以及房地产非理性开发导致住宅库存激增，自2013年四季度以来，我国房地产市场出现了政策调控真空期由市场力量自发形成的调整走势，住宅交易成交明显萎缩，部分城市住宅价格快速下降，部分中小房地产开发企业因为资金链条断裂而破产倒闭。

　　经过市场洗礼，今年以来房地产开发企业经营更趋理性。虽然住宅市场交易在政策刺激下十分活跃，但房地产开发企业“拿地”却趋向谨慎。2015年1-7月份，全国房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%；土地成交价款3593亿元，下降25.6%。即使是交易异常活跃的深圳，土地市场也表现平淡。据中介机构统计，今年1-8月深圳共成功出让32宗地(不含深汕特别合作区地块)，共计89.04亿元，同比大减八成。

　　目前，受需求收入中枢下移及城市规划影响，一线城市供应用地相对减少且供应土地多位于市郊。二三线城市虽然土地供应较多，但由于市场需求整体萎缩难以激发房地产开发企业兴趣，土地流拍现象时常发生。据不完全统计，8月全国300个城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多达1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。这些情况表明，当前绝大多数房地产开发企业对房地产市场预期整体趋向中性，经营也更加理性。考虑到我国经济转型阵痛和转型压力还要持续较长时期，房地产开发企业顺周期经营倾向明显抬头。

　　房地产市场整体趋向稳定

　　应该说本轮房地产市场回暖离不开政策面的支持与鼓励。自去年11月22日起，央行已经累计5次降息，按照贷款100万、20年还清、等额本息还款计算，5次降息后每个月可少还801元。今年3月30日，住建部等三部委将公积金贷款购买二套房的最低首付比例降至30%。8月28日，住建部、商务部、发改委等六部门联合发文，放宽房地产市场外资准入门槛，外商投资房地产企业在办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇时，不再需要全部缴付注册资本金；只要是符合资格的境外机构以及在中国境内工作、学习的境外个人就可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。8月31日，住建部再度松绑房贷政策，公积金贷款购买二套房最低首付比例降至20%。持续政策推动有助于提升政策执行效果，延长房地产市场交易活跃度，预期未来一段时间住宅交易继续维持当前热度。

　　但同时住宅市场明显上升可能性也在减小。从市场预期分析，住宅市场不再可能出现集体看涨预期。即使是住宅市场出现回暖，也无法改变住宅市场区域结构矛盾。今年8月份，全国100个城市中有51个城市环比上涨，仍有49个城市环比下跌。从市场需求动力分析，由于住宅市场需求收入中枢下移，房价上涨对需求挤出效应明显。一线城市严格控制人口无序增长，也将减少新增人口住宅需求。最近一段时间股票市场出现巨幅调整，相当多利用杠杆炒股的投资者损失惨重，不可能不对住宅市场产生影响。从市场供应结构分析，二手房交易规模远远超过新房，住房市场变现压力增加，也将一定程度制约房价上涨，并影响到房地产开发企业的经营策略。从投资价值分析，尽管住宅不动产价值相对稳定，但因为不动产变现难度较大，整体流动性差，加上房价对收入和租金偏离过大，投资价值并不明显。

　　这些情况表明，未来房地产市场大起大落可能性显著下降。随着政策刺激效应衰减，房地产市场也不会出现明显调整，房地产市场发展趋向理性。

　　挖掘房地产业稳增长的价值

　　稳定住房消费，是为了服务于稳定经济增长。但在房地产数量型增长空间受限的情况下，房地产业需要进一步挖掘存量住房改善的价值空间。严格意义上分析，房地产业并不是只有新建住宅，为存量住宅居住品质提升的需求与服务，均可以纳入房地产开发与建设的范围。很多上世纪盖的房子，特别是1990年前后新盖的住宅，存在套内面积狭小，附带卫生及水电工程建设落后，墙皮掉落，隔音效果差等问题。但因为还没有危及到住宅居住质量，也没有可能全部拆除重建。即使如此，因为住宅本身折旧和建筑构造落后，所以居民改善住房品质的愿望十分强烈，这其中包括住房加固、电梯安装与更新、外立墙面、水电改造、停车位建设等等，都与原居民日常居住生活品质提高密切相关。此外，还有部分上世纪80年代建造的楼盘，经过近30年的物理与化学折旧，住宅安全与质量问题需要引起地方政府主管部门的高度关注。最近几年，城镇居民住宅楼倒塌的事件有增多趋势，城市危房改造空间巨大。