2.5万亿存货压顶 上市房企去化压力仍大

　　在多次利好政策助推下，今年以来楼市回暖明显。

　　但市场依然笼罩着高企的存货阴影。据中原地产研究中心统计数据显示，截至9月7日，已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47万亿。

　　山东、辽宁等地方已出台刺激政策，助力去库存。但对三四线供过于求的城市而言，刺激作用并不大。

　　在一线城市，库存正在逐月降低，近期拍地高价频现，城市之间的分化表现极端。未来，深圳、北京、上海这样的一线城市，房价是否还能大幅上涨？

　　存货同比仍上升

　　今年上半年，受3.30新政、降息降准等利好政策的影响，全国楼市出现大面积回暖。据中国指数研究院8月发布的“百城价格指数”报告显示，在经历连续十个月的同比下跌后，百城房价终于在9月开始止跌，并上涨了0.15%；8月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大了0.41个百分点。

　　但高企不下的库存，依旧是房地产行业的痛点。据中原地产研究中心统计数据显示，上半年2.47万亿的总存货金额，相对于去年同期的22024.96亿，同比涨幅高达12%。然而，这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据，若加上绿地的存量，总库存或将高达2.8万亿。

　　上半年，在绿地、万科、招商和保利四家存货过千亿的房企中，仅只有万科一家房企的库存出现了2%的下调，其余皆为不同幅度上涨。

　　另外，在27家存量为200-1000亿的房企中，也只有金地、滨江、世茂股份的存量出现了下调，其余房企的库存也都还在走高。

　　另据国家统计局数据显示，7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。其中，住宅待售面积增加221万平方米，结束5、6两月的下降态势，而办公楼待售面积也增加98万平方米，商业营业用房待售面积增加136万平方米。整体库存压力进一步加大。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，站在一二线城市的角度来俯瞰国内的整体市场，有以偏概全之嫌。虽然一二线城市市场回暖明显，但三四线的市场仍处在调整过程中，以价换量才是三四线楼市的真实现状。

　　张大伟还指出，一二线的楼市虽然相对乐观，但已拥有过多的豪宅项目，这会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。

　　由于整体处在去库存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地产行业的盈利空间是持续收窄的。

　　截至日前，大部分房企已经公布半年报，包含万科等所有标杆企业在内的125家房企，合计营业收入为3989亿，而合计净利润只有364.5亿，净利润率只有9.1%。

　　房价飞涨不再？

　　楼市虽暖，库存严峻。各地政府也意识到了楼市的主要问题所在，纷纷出台政策，为房企消化库存助一臂之力。

　　近日，辽宁、山东等地区的政府相继出台了《关于做好促进商品房销售的通知》和《山东省房地产业转型升级实施方案》，其中的措施和建议都是直指当地房地产的存量过剩和投资放缓问题。

　　库存比较严重的莫过于东北片区的辽宁省。据国家统计局数据显示，1-7月辽宁房地产施工面积为2.76亿平方米，投资额为2579.4亿元，分别同比下降-21.1%、-25.2%，两者降幅在全国居首。虽如此，但辽宁的房地产投资额，却还多于黑龙江、吉林总和的3倍。

　　8月，辽宁省政府推出了稳定楼市的新七条措施。这已是辽宁半年内的第三次新政。其中明确提出了不再统一建设回迁安置用房，全面推行货币化安置。另外，对于在一年内卖旧买新，新房价格高于旧房的居民，其缴纳的个人所得税，将由辽宁各市实行具体的激励政策。

　　新政还指出，要加快释放住房公积金支持住房消费。适度减少土地供应，稳定住房供应。沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶认为，此次政策的核心的问题还是要解决库存。

　　另一库存问题比较大的是山东省。该省统计局统计数据显示，上半年，山东省房地产开发投资2654.1亿元，增长仅为1.6%。另据方案显示，截至去年年底，山东商品房库存为1.6亿平方米，去库存化周期长达27.3个月。

　　为此，山东出台新政，提出了明确的去化和投资目标，方案还要求各地政府用贴息、补助的方式，推动存量为创新产业所用，加快去化速度。同时，政府还可能将亲自收购或租用长期滞销的商业营业用房和写字楼。

　　至2020年，山东房地产每年的投资额达约6000亿元，商品房销售面积达约1亿平方米，物业管理面积年均增长约7%。到2017年，房地产业增加值在地区生产总值占比应达约4.5%；到2020年，房地产产业增加值在地区生产总值占比达约5%。

　　张大伟认为，新政的持续出台，着实提高了购房者入市的积极性。此外，新政也将刺激基本面较好的一二线楼市的持续回暖。但对供过于求的城市的提振作用则比较有限，因而去库存还是三四线楼市仍要面临的难题。

　　中国房地产协会副会长任志强表示，7月份公布的70个大中城市房价数据显示，环比已经有36个城市上涨，但同比上涨的只有4个城市，现在还没有完全进入上涨。因为目前还有6亿多的库存，消化库存目前还在第一位，所以房价不会飞涨。

　　但在深圳、北京、上海，今年以来的房价上涨还是很明显，尤其是深圳。对此，克尔瑞研究机构指出，像北京一类库存量相对较低的一线城市，要面对融资成本上升、土地竞争激烈、城市人口增速放缓、产业布局不均衡等一系列生态圈性问题，城市房产在未来的涨价空间也在持续收窄中。

　　对房企来说，张大伟认为，在内外融资成本走高、土地竞争激烈的未来，将会有更多的非专业房企消失，同时，由于核心盈利能力下滑、财务风险增加，房企间的竞争也会加剧。未来，房企的可持续发展关键在于战略转型，增加新的盈利点。

 

 

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