2015年前7月一线城市卖地吸金2119亿 楼面单价上涨15%

　　昨日，中原地产提供给记者的统计数据显示，2015年前7个月，一、二线城市成交土地明显锐减，其中一线城市合计成交259宗土地，成交额为2119.04亿元，这一成交额相比2014年同期的2891.33亿元锐减26.7%。

　　不过，一线城市土地成交楼面价则出现了明显上涨，平均楼面价为6725.33元/平方米，同比上涨幅度达14.5%。

　　“供应减少是全国主要城市出现土地成交减少的主要原因，虽然大部分土地成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的人为降温。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从目前市场看，一、二线城市土地供应锐减，三、四线市场需求短缺。”

　　除此之外，二线城市土地成交金额也出现明显下调，2015年前7月成交额为4780亿元，相比2014年同期的6794.8亿元，下调幅度达到了29.6%。

　　但从局部市场来看，二线城市开始连续出现地王。7月28日，合肥市滨湖区BH2015-05号地块楼面价7295元/平米出让，溢价率高达91%，成为“双料地王”；7月31日，天房集团以41亿元底价摘得天津河东区津滨大道与东兴立交桥交口东侧地块，创造天津年内总价地王。

　　据中国指数研究院监测数据显示，2015年上半年，从新增土地储备的分布城市机构来看，20家品牌房企在一、二线城市合计拿地占比72.3%，较2014年同期上升5个百分点。其中，13家品牌房企在一线城市新增了土地，18家品牌房企布局二线城市。

　　“总体来说，品牌房企上半年拿地较为谨慎，但其聚焦一、二线城市的投资策略，拉升了新增土地储备的楼面价。”中国指数研究院研究报告指出，随着二季度楼市逐渐回暖，土地市场信心有所恢复，房企拿地积极性提高，二季度20家品牌房企新增土地储备溢价率平均值为18.6%，较一季度上升9.51个百分点。此外，2015年上半年，20家房企新增土地储备平均楼面价为4770元/平方米，同比增长46.05%。

　　对此，有业内人士向记者表示，为了获得优质土地同时降低开发风险，品牌房企纷纷联手拿地，中小房企生存环境则更加恶化，且面临较大经营压力，这为大型房企提供大量并购机会，但也导致市场分化更加严重。

　　从CRIC监测的数据看，7月份59个重点城市新建商品住宅共成交2899万平方米，环比下滑13%。其中，一线城市成交428万平方米，环比下跌10%；二线代表城市成交1920万平方米，环比下跌12%；三、四线代表城市成交跌幅最大，环比降幅达到18%。

　　成交量明显回调后，房价和涨幅也开始下调。7月份，尽管百城房价连涨3个月，但涨幅全面收窄。与6月相比，7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1%以上的城市减少2个，而7月房价环比下跌城市增加7个，跌幅在1%以上的城市较上月增加5个。

　　一线城市楼市在7月也出现了回调，突出表现就是成交量明显下滑。除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆，进而驱动7月成交量环比上涨33%以外，上海、广州和深圳7月成交量环比分别下滑33%、19%和9%。

　　值得注意的是，一线城市成交量回调，很大程度上是前期房价暴涨对于需求的透支和抑制。

　　7月深圳楼市回调最为明显，在前期房价涨幅过快、需求透支和银行紧缩房贷的冲击下，深圳新房和二手住房成交套数分别下降14.4%和11%，而新房去化率也从4、5月份的90%以上下降到不足80%。

　　深圳房价也开始调整，尽管从数据表现看，新房均价环比仍旧上涨10%，但这很大程度上是网签滞后的结果。最有代表性的是二手住房价格回调明显，7月份以来，深圳中原地产报价指数连续四周下降，一半以上片区二手住房报价开始下调，特别是宝安北区、南山北区等前期上涨过快的片区。

　　但是一线城市楼市的“热度”短期内难以消散。深圳、北京和上海新房价格环比涨幅进入涨幅前十位，其中深圳以环比上涨9.73%、同比上涨25.24%，连续7个月领涨全国，上海以同比上涨5.56%，连续三个月位列同比涨幅的第二位。

　　7月份土地市场整体疲软，但结构性分化趋势加剧，首先表现在成交下滑和楼面价回升的分化。受库存高压的影响，今年以来，开发商整体疲于去库存，拿地积极性不足。

　　上半年，300个城市土地成交面积同环比连续下滑。但是受一线城市溢价率居高不下、二线城市楼面价开始回升的影响，7月300个城市土地成交楼面价同比上升了30%。

　　同时，尽管土地市场整体疲软，但龙头开发商“加仓”的趋势明显。受国家一系列政策扶持，特别是7月份以来，多渠道融资对房企全面开闸，而“托底经济”对于楼市将继续依赖，再加上市场弱势下有利于龙头房企做大做强，7月份龙头房企一改上半年谨慎的态度，频频拿地或收购。

　　值得注意的是，龙头房企拿地更偏向于一线城市。上半年，20家典型房企中有13家在一线城市拿地，合计拿地金额951亿元，占全国拿地总额的53.7%，而土地市场总价和楼面价的前九位均为一线城市。

　　7月楼市另一个重要的内容就是区域间的分化出现了新变化，除了传统的一线城市继续被看好以外，浙江楼市在民间资金积淀沉厚、产业转型的带动下开始全面回升。

　　其中，杭州房价连续上涨3个月，成交量连续4个月过万套，库存回到15万套下方，创今年库存的最低水平。而房价下跌的重灾区温州，上半年商品房销售同比增长了24%、库存下降29%。

　　但同时，作为经济重镇的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面难以改观，背后的原因在于重化工产业占主体、产业落后且升级缓慢、收入水平低、人口老龄化且大量流失。

　　类似这种区域间的分化，未来或将成为常态。展望三、四季度，即便楼市政策“空窗”，但货币政策宽松依旧、去库存主题不改，“稳增长”对楼市依赖还存在，全国楼市将继续弱势企稳并回升。但由于一线城市前期房价过度上涨、需求过度透支，成交量会明显下滑，房价也会出现调整。

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