香港新世界被指在深圳囤地 一住宅项目22年没开发完

　　按1999年国土资源部发布的《闲置土地处置办法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。2012年7月1日实施的新《闲置土地处置办法》规定，闲置土地的认定以是否按期开工作为认定标准，已按期开工但未按期竣工的土地不属闲置土地，应按照竣工违约进行处置。

　　按有关法规，拿地一年不开工就算闲置土地。而香港新世界在深圳的名镌、倚山花园两项目因开发期长达6年和20多年而被质疑。近日，有业主投诉称，倚山花园1993年拿地，2001年推出第一期，而今年6月才完工三期项目未发售，开发了近22年。业主指这导致小区配套未能完善外，也有囤地等升值的“嫌疑”。倚山花园2003年均价仅6500元/平方米，而目前的三期预计为3.8万-4.5万元/平方米。即使算上建安成本上涨，现在的均价较12年前上涨5倍，而产权年限仅剩下48年。

　　南都记者为此发函向开发商及深圳市规土委了解情况，截至发稿仍未收到开发商的正面回复。而市规土委则称，深圳市实际大规模开展闲置土地清理和处置工作是从2007年开始，倚山花园项目早于2001年预售，未能认定为闲置土地，但需缴两笔合共约600万元的逾期竣工违约金。北京大成(深圳)律师事务所律师刘子儒表示，国家早在1999年4月就出台了关于闲置土地处理的相关管理办法，只是当时执行不严苛，即使深圳市直到2007年才大规模开展闲置土地清理和处置工作，也不能表明该开发商在2007年前没有囤地的嫌疑。

　　公开资料：从拿地到首次预售就隔了8年

　　7月28日，南都记者探访位于深圳盐田区沙头角片区梧桐路北侧的倚山花园。从项目门口一路前行，三期5栋高层住宅都已拔地而起，但底层仍有零星工人在施工，沿途堆放着沙石、砖瓦。地块南侧为相对低矮老旧的浅黄色建筑群，那是已入伙多年的项目二期。

　　在市规土委滨海管理局发布的规划许可调整及三期总平面图修改的公告中，宗地号J232-0004的该项目于1993年8月签订了《土地使用权出让合同书》，1998年4月签补充协议书，同年11月签订第二补充协议书。

　　公开资料显示，项目总占地面积约9万平方米，规定建筑面积约15万平方米，共分为三期开发。其中一期、二期分别于2001年4月、2003年4月取得预售许可证，从拿地至首次取得预售证之间历时整整长达8年。

　　市规土委的回复说，1999年4月26日，国土资源部发布《闲置土地处置办法》(国土资源部第5号令)，要求开展闲置土地处置工作。而深圳市实际大规模开展闲置土地清理和处置工作是从2007年开始。“J232-0004号宗地早于2001年首次批准预售，未能根据上述《闲置土地处置办法》认定为闲置土地。”
　　
　　业内人士：住宅项目正常开发周期为两三年

　　虽然没被认定闲置土地，但倚山花园项目的开发时间之长，公开资料可见。继2003年取得二期预售证之后，上述《公告》显示，项目直到2008年10月才办理了三期施工图报建，并取得工程规划许可证。在新世界2012年年报中，三期计划2014年竣工。

　　日前，在项目现场，一名销售人员告诉记者，三期住宅共计5栋，预计其中3栋将于今年9月中旬开盘，余下两栋于今年年底或明年推出，均为毛坯现房。

　　“这是九几年的地，我2005年就购买了二期，为何相隔10年至今三期还没开卖？这种情况特别奇怪。”二期业主郑先生不解。

　　而据一位知情人士透露，开发商在2007年就开启了三期的营销工作，“但至今仍未入市。”上述项目销售人员在记者咨询三期产权年限时说，因地块出让时间为1993年，届时开盘三期新房产权年限仅剩下48年。

　　一般来说，一个住宅项目的正常开发周期需两三年。一块15万平方米的地块，开发了20多年，别说寸土寸金的深圳，全国都很罕见。有业界人士质疑项目有意通过漫长的开发周期赚取暴利，“这个盘开发周期远远超过正常开发流程。”

　　美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有在受访时指出，项目的开发周期还与地块的具体情况、政府规划、开发商自身资金状况等因素相关联。

　　主管部门：项目方案调整致逾期竣工

　　7月29日，记者致电香港新世界传讯部副总经理林志中，其在证实记者身份后迟迟未接电话。随后记者发函向该企业求证情况，集团工作人员王小姐表示回复正在审核中，将尽快提供，但截至发稿未作正面回应。

　　8月3日，市规土委在给南都记者的书面回复中称，2011年1月，开发商与深圳市规土委滨海局签订补充协议书，约定根据《建设用地规划许可证》有关指标进行调整，该宗地竣工时间调整为2014年12月29日以前，开发商缴交逾期竣工违约金294万元。同年3月，因项目方案重大调整，项目三期重新取得《建设工程规划许可证》。今年3月，开发商又与市规土委滨海局签订补充协议书，约定2015年12月29日前竣工，缴纳违约金294万元。在刚刚过去的6月，项目三期取得《建设工程规划验收合格证》。

　　进入市场：目前均价相当于12年前约6倍

　　事实上，这已经不是该港资房企第一次被曝疑似囤地。据此前媒体报道，在2012年财务年度，该港资房企在北京持有发展或发展中的楼面面积约112.47万平方米，而规划中的楼面面积约98.79万平方米，约占总发展中总数的87%。而大部分项目的开发周期已经从2005年前开始计算。

　　“货币是贬值的，土地是升值的。”一位业内资深人士表示，不走高周转路线的港资开发商多有“囤地瘾”，而且楼盘销售犹如挤牙膏，一点一点往外“吐量”。

　　袁新有认为，如果地块一次性开发完毕，所需的资金量相对巨大，因此部分开发商选择分期开发。“当然，早期的土地地价都很便宜，深圳房价上涨，地块开发的周期越长，获利相对也越多。”

　　以该房企沙头角项目为例，据搜房网信息显示，2003年6月项目均价仅为6500元/平方米。而项目销售人员透露，三期入市之后，预计均价将介于3.8万-4.5万元/平方米之间。除建安成本的投入有一定上涨因素之外，如今的均价已相当于12年前的6倍左右。

　　另一项目

　　尖岗山项目发售日期比原计划晚了一年

　　除了倚山花园超过20年的开发周期外，该业主还告诉记者，新世界位于宝安区的“名镌”项目，从2009年拿地至今还没公开推售。“这样拿着土地不开发，无疑是在坐等土地升值。”

　　市规土委提供的资料显示，因用地规划调整，经市政府审批同意，该开发商原位于西丽的T403-0267宗地置换成宝安尖岗山的A012-0085、A012-0091两地块，用地面积分别为7万余平方米和4万余平方米。2009年12月，开发商与深圳市规土委宝安管理局就置换有关事宜签订补充合同。随后，两宗地分别于2010年12月、2011年5月核发《建设工程规划许可证》。从这两个日期来说，“根据《闲置土地处置办法》，A012-0085、A012-0091宗地不属闲置土地。”市规土委称。

　　不过，南都记者发现，按照补充合同约定，上述两宗地自签订之日起，一年内应按批准的施工设计图纸动土施工，应在2012年12月2日以前竣工。但A012-0085宗地直到去年8月才取得《建设工程规划验收合格证》，A012-0091宗地则在去年6月取得。

　　值得关注的是，与“名镌”相距不远的是中海地产2012年以20亿元中标的尖岗山地王，随后不到一年的时间内，中海九号公馆一期开盘，并于今年4月入伙。而根据该房企2013年年报显示，项目原本预计于2014年首度推出市场发售。可是，推迟到今年5月，一期54栋378-668平方米别墅产品才悄然进行内部认购。

　　律师说法

　　当年是否囤地无法追究逾期竣工需缴纳违约金

　　北京大成(深圳)律师事务所律师刘子儒表示，就盐田区倚山花园项目的案例来分析，由于开发商已经与深圳市规土委签订了相关补充协议，也取得建设报批的相关许可文件，从法律角度不能认定开发商存在囤地行为。但是，国家早在1999年4月就出台了关于闲置土地处理的相关管理办法，只是当时执行不严苛，即使深圳市直到2007年才大规模开展闲置土地清理和处置工作，也不能表明开发商在2007年以前不存在囤地的嫌疑，不过现在没办法追究当年开发商的责任。

　　而对于宝安区“名镌”项目，刘子儒分析，按照补充合同约定，A012-0085、A012-0091两宗地自签订之日起，一年内应按批准的施工设计图纸动土施工，应在2012年12月2日以前竣工。但两宗地直到去年8月、6月才分别取得《建设工程规划验收合格证》。这属于没有按期竣工，按照相关规定，必须查清在这过程中开发商有没有申请延期许可，特殊情况下开发商可以申请延期竣工，但需缴纳相关逾期竣工违约金。

 

 

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