不执着：46亿地王沦为废品站

　　据媒体报道，2013年5月北京福润天成房地产有限公司以46亿元摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块，刷新当年上海拍卖总价地王纪录，但是成交至今已经有15个月了，这一地块仍旧没有动工的迹象。去年公开拍卖的时候显示这个地块儿是为文体商办用地，如今被略显陈旧的围墙围住，朝北开出一扇窗，围墙内没有任何的建筑施工的迹象，只见有一个用集装箱简易搭建的废品回收站。

　　福润天成是北京房企K2地产旗下的企业，2012年9月21日成立，应该属于房地产界比较年轻的房企。但就是这么一家成立不足二年的房产企业，彼时曾力挫九龙仓、和记黄埔、古北集团以及新长宁集团等4家企业，以46亿元摘得上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，溢价56.96%，折合楼面价29918元/平方米。

　　而其阔绰程度，在现场竞价环节更是显露无疑。据了解，福润天成一开始便单次加价5.63亿元，将地价从29亿元的水平抬到35亿元，随后又5次给出近亿元的单次加价，完全无视“每轮1000万元加价幅度”规则。就是当然如此一掷千金的地王，现在却拿高价拍得的地块做起了废品回收站，实在令人匪疑所思。其背后隐情值得玩味。

　　首先，福润天成虽是北京K2地产的下属企业，但其背后仰仗的是黄金湾投资集团，黄金湾的前身为北京华美地产，该公司靠地产代理经纪起家，此后便涉足地产开发与地产金融领域。而黄金湾的运作模式是，先向投资者募集较大规模的资金，成立一支私募基金，再通过设立项目公司对该私募进行打理（利率一般在12%-18%之间），然后找到一家开发商合作，以其雄厚的资金去拍地，并开展后续的开发工作。

　　然而，当时作为私募基金指定的开发商福润天成在拿地时，不仅要拿出46亿土地款，还要在几个月内完成支付，若加上后期涉及到的大量营运资金，即使对以往擅长住宅开发的实力的K2地产来说，也难免捉襟见肘。

　　也就是说，福润天成当年只想着依托黄金湾投资集团高价拿地，至于后续资金则需要黄金湾投资集团再通过募集第二期和第三期资金，而目前市场各方对房地产看谈，所以私募资金后续募集也成了问题。在缺乏后续资金跟进的情况下，地王的土地也只能暂时抛荒，用做废品回收站。

　　再者，福润天成当年以29918元/平方米的楼面价拿下了该地块，当了一回地王。但其母公司K2突然发现，目前周边项目的商务楼也只卖到4万左右，也就是说即使后续有资金投入该房产项目开发，这样的项目也不会赚得太多，即使项目完工后也不一定卖得出去，显然这样的地块已成为鸡肋。无奈之下，K2认为若等周边商办氛围再地一步成熟后再入市，市场前景或许会好一些。

　　事实上，上海商办楼特别是长宁区地块库存压力非常大。截至7月底，上海商办存量面积达1378.23万平米，存量套数85463套。以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要27.1个月才能消化，存量面积则大概需要42.5个月。从区域来看，长宁的商办销售压力较大，消化存量套数分别需要254.3个月，而消化存量面积则需要223.2个月。显然在当前上海商办楼项目库存高企，供应比严重失常，盲目投资项目只能套得更深，不如将地皮空置，以观事态发展再作定夺。

　　最后，地方政府由于依赖于土地财政的收入，对开发商囤积土地往往也是坐视不管，没有认真对待，更不会催促其尽快展开房产项目开发。显然地方政府与开发商早已成为利益的共同体，所以地方政府对地王囤积或闲置土地的容忍度一般较高。况且还有法律明文规定，土地闲置二年以上，地方政府才有权收回，目前上海长宁地块新华路街道71街坊地块只有15个月，还没到强制收回地块的时候。

　　“地王沦为废品回收站”说明了其带来的资源浪费是多么的惊人。一些地王拿了土地囤积起来，如果这段时间内地价快速上涨，那么地王可以轻松赚上一笔，而如果房地产价格出现调整，那么地王就更不可能开发，只能等待着解套的那一天。而如今福润天成在拿了新华路街道71街坊地块之后，觉得价格过高，即使开发也无利可图，所以只能静观其变。这也说明了地王拿地只赚不赔的时代已经过去了。以后开发商拿地一定要谨慎对待，不是人傻钱多就可以谋利了。