北京市基本住房保障条例将出

　　如果不出意外，北京市保障房的新规则将在不久后正式出台。

　　截至7月22日，《北京市基本住房保障条例(草案)》进行了两轮社会意见征求。第一轮是由北京市法制办发布，第二轮则是通过北京市人大进行。

　　在这个条例草案中，出现了以往没有的新思路，比如保障房封闭式运行，对申请者不再作收入限制，对骗购骗租行为提高惩罚力度等。

　　“如果顺利，这个条例很有可能在明年年初出台，那将是走在全国前列的立法实践，对全国的保障房立法都有引导意义。”北京市律师协会主席、中伦律师事务所合伙人张学兵说。

　　骗租骗购能否得到遏制

　　8章69条，《北京市基本住房保障条例(草案)》试图解决以往保障房建设、运行、分配等环节中存在的种种问题。

　　按照该条例草案的第一条，立法目的是为保障本市城镇居民基本住房权利，完善本市城镇基本住房保障制度，实现住有所居目标。这也就是说，保障房的功能被明确为基本居住，而非投资获益。

　　如果以2007年9月北京市政府颁布廉租房和经适房管理办法为标志，北京市已经先后出台了住房保障有关规范性文件200余个。

　　但在多年来的保障性住房运行中，这个问题一直困扰着市场和管理部门。

　　“这么多年来，北京市的保障房种类繁多，但又没有真正解决居民的住房困难问题。”张学兵说。

　　张学兵多年从事房地产领域的法律纠纷处理，同时，作为北京市的人大代表，他在今年年初对北京市的保障房进行了调研。

　　调研的结果让他意外又不意外。意外的是，尽管北京市对保障性住房投入了不少的力量，但不论是高收入者，还是低收入者都有意见，都不满意。不意外的是，以往保障房制度的漏洞造成了大量问题。

　　“以经济适用房为例，最初的制度设计没有考虑周全，使得这种保障房变成有一定限制的商品房。”张学兵说，购买者以很低的价格获得经济适用房，却能在数年之后将其上市交易，尽管政府规定上市交易要缴纳土地补偿款，但代价仅仅是售价的1%。

　　在张学兵看来，保障房市场和商品房市场没有完全分开，直接导致保障房分配中的骗租骗购。

　　今年年初，张学兵在北京市人大会上提出立法建议案，要求制定并出台保障房条例，以重新界定保障房市场，构建真正意义的保障房体系。

　　不仅张学兵，北京市人大代表李国也在年初的北京市人大会上提出了保障房的这个困境。在他看来，由于存在两限房和经适房等产权式保障房，部分这类保障房的购房人将保障房变成投资获利的手段。比如按现行政策，经适房在补缴综合地价款后即获得上市交易的资格，由于房地产市场价格快速增值，房屋的增值部分远远超过购买原值和补缴的综合地价款，能够产生极大的利益空间。

　　7月18日，审计署发布针对保障安居工程的审计公告，结果显示，2013年有4.75万户不符合条件家庭违规享受保障性住房实物配租(售)1.93万套、住房货币补贴5035.99万元。

　　这并不是2013年才出现的新情况，4年前审计署就对保障安居工程进行专项跟踪审计，每年都有上述情况发生。

　　已经进行了两轮社会意见征求的《北京市基本住房保障条例(草案)》试图破解这个难题。条例草案拿出了两个具体的办法，其一是建立全市统一的保障房信息系统，其二就是提高惩罚力度。

　　条例草案中特别列出了对骗租骗购的惩罚标准。那些不符合条件但已获取保障性住房的，除了被收回保障性住房，按照市场价格补缴承租或者承购期间的租金，还要处10万元以上20万元以下罚款。已领取租赁补贴的，停发并追回租赁补贴，并处领取补贴数额1倍以上3倍以下罚款。有上述违法行为的保障对象自行政处罚执行完毕之日起5年内，不得再次申请住房保障。

　　不仅如此，对出具虚假证明材料的有关单位、个人，其直接责任人员将被处5万元以上10万元以下的罚款。

　　而在此之前，处罚标准是退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款，并没有额外的惩罚。

　　是否会增加审核成本

　　按照北京市公开的数据，“十一五”以来，北京市共建设筹集各类保障性住房102万套，解决了约80余万户家庭住房困难问题。但张学兵在调研中发现，保障房面临着供应不足的困境。除了保障房开工建设数量不足外，准入门槛高，审批程序复杂，从而导致保障房建成之后空置，是供应不足的另一个根本原因。

　　中国社科院经济所研究员汪丽娜在研究中也发现了这个问题。“包括北京在内，全国的保障房市场都存在空置问题，卖不出去、租不出去的现象同时存在。”汪丽娜说，这已经导致了资源的错配。

　　就在去年年初，北京最大的公租房项目——京原家园就遭遇尴尬，三成家庭放弃选房，放弃的理由是等待有产权的限价房。

　　多年来，收入限制一直是保障房申请的硬性要求，而这一标准相对过低，“努力工作就会被挡在保障房门外”成为很多人申请保障房的尴尬。

　　在此次条例草案中，收入不再成为申请保障房的必要条件。按照条例草案第四条，北京市城镇基本住房保障的对象，包括本市城镇住房困难家庭和个人。而保障方式则有3种：配租型保障性住房、配售型保障性住房和发放租赁补贴。

　　不仅如此，条例草案还提出，要为稳定就业且住房困难的外来务工人员提供支持和帮助。

　　看到不再对保障房申请者进行收入审查，汪丽娜觉得非常意外。“这在全国还是特例，别的城市都还没有这样的规定，这是不是意味着所有北京市民都可以申请保障房？这样做是不是要回到房改前的老路上，大家都等着政府分配房子？”

　　北京市住建委主任杨斌在说明该条例立法情况时特意提到取消收入限制的意义，认为体现了平等保障原则。

　　对这个问题，张学兵有不同的看法。在他看来，取消收入审查，反倒能进一步降低审核成本，实现最大范围的保障。

　　“逻辑上说，只要是北京市住房困难的城镇居民，都有权利获得基本的居住保障。”张学兵说，取消收入审核，保障房的分配变成单一标准，即没有住房或住房困难，未来通过住房信息联网，则可以很容易实现对这个标准的审核。

　　在张学兵看来，理论上存在高收入者侵占保障房资源的可能，但实践中可能性很小。保障房只保障基本生活需要，基本是小户型，很难满足高收入者的住房需求。另一方面，由于条例草案规定保障房实施封闭式管理，将不再具备投资属性，高收入者也没有机会通过保障房来实现投资收益。

　　按照条例草案，未来保障房实施封闭式管理，配售型保障房即使上市流通，也只能由政府回购。这意味着，利用保障房获利的可能被终结。

　　“对配售型保障房再上市，未来可能有两种方式，一是政府回购，二是在政府监督下，出售给保障房轮候家庭。”张学兵说。

　　在张学兵看来，在住房保障分配上，还要注意保障预期，每年北京市提供多少套保障房，用多长时间能轮到每一个具体的申请者，这些信息要让申请者能看到。“具体说就是要改变轮候规则，不能用摇号的方式，要根据收入、家庭人口、年龄等综合因素排出优先顺序来。刚大学毕业的年轻人不应该排在已经上有老下有小的住房困难家庭前。”

　　保障与市场的边界该如何划清

　　实际上，从北京市今年的土地供应计划来看，保障房、自住型商品房、商品房的土地供应比例达到1.3∶1∶1，保障房和带有保障色彩的住房供应规模已经超过商品房。

　　此次条例草案又将保障房的申请标准放开，北京市所有无住房或住房困难的家庭、个人都有资格申请。

　　这样的变化已经引发不同看法。

　　在汪丽娜看来，保障归保障，市场归市场，住房问题上市场化的方向不应该放弃，政府应该做的是兜底线、补短板，而不应该养懒人。

　　“搞出这么多政府主导的住房，管理会成为大问题。”汪丽娜说，个人、家庭的经济状况是动态的，政府部门如何能够随时掌握这些信息，从而调整保障房的分配？对那些骗租骗购者，政府部门需要投入多大的财力、人力才能够真正识别？又需要多少执法人员才能够保证这些规则的落实？

　　伟业我爱我家集团副总胡景晖对保障房覆盖范围扩大并不乐观，在他看来，我国内地人口众多，不可能像新加坡那样由政府提供85%的住房，能覆盖15%～20%的人口就已经很不错了。

　　“保障的范围不应划的太大，市场化来解决住房问题的方向还应该坚持，未来房地产市场上，保障房、自住型商品房、商品房的边界要划清楚，以杜绝以往通过保障房获利的现象发生。”胡景晖说。

　　也有相反的看法。北京市铭滔律师事务所合伙人孙涛一直从事房地产法律纠纷工作，在他看来，住房保障范围应该扩大，住房市场应该以保障房为主，而不应该以商品房为主。

　　“从某种意义上看，商品房解决不了低收入者的住房需求，也解决不了夹心层的住房需求。”孙涛说，居住是基本的生存权，需要政府提供更多的保障来实现。

　　在张学兵看来，从我国房地产市场十几年的发展来看，一个很大的遗憾是没有把经济适用房的政策加以完善，政府忽视了住房的公共属性，将房地产业作为支柱产业来发展，导致了很多怨言。此次的条例草案是对住房保障体系的一次修正，未来面临的最大挑战是退出机制。

　　“比如配售型保障房的再上市，按照条例草案规定是政府回购，那么政府以什么样的价格回购才算合理？”张学兵说，还有那些不把保障房作为居住目的的家庭和个人，如何识别并加以处分？从目前情况看，往往面临法不责众的尴尬，如果要严格落实相关法律法规，又需要相当的执法成本。这些都会是政府面临的巨大挑战。