地王项目难解套 拿地越风光卖房越艰难

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　　楼市低迷，整个行业都难言乐观，但有一批“操盘”者比任何人都焦急，他们所操盘的，正是曾背负盛名的“地王”项目。

　　近日，2010年的北京“蓟门桥地王”项目，终于取得了预售许可证。但自2012年以来，北京楼市的四个“地王”项目，均因各种原因未能入市销售。这些“地王”虽曾风光一时，如今却受困于低迷的市场环境。分析人士认为，即便这些项目能够入市销售，前景也不容乐观。

　　在此前的市场下行周期中，曾出现过“地王”项目“中招”的案例。分析指出，尽管北京楼市仍然存在供不应求的大背景，但房地产市场正在告别狂热，趋于冷静。如何从高成本中“解套”，仍然是“地王”和高价地项目面临的难题。

　　主动减速

　　今年7月，位于北京蓟门桥区域的“保利海德公园”项目获批预售证，预售价为9.7万元/平方米，为今年新入市住宅的最高单价。至此，酝酿了4年之久的“蓟门桥地王”项目终于入市。

　　该项目预售证的获批，正在使其他的“地王”项目感受到压力。中国证券报记者调查发现，2013年以来，北京楼市的“地王”项目，目前尚无一个入市。

　　2012年7月11日，中赫置地以总价26亿、单价4.2万元的成本拿下北京万柳地块，成为当时的单价“地王”。项目曾在去年年中和今年年初多次传出入市的消息，但直到如今仍未最终入市。有分析认为，该项目12万-15万元/平方米的单价水平，使之无法获取预售证。

　　2013年7月3日，懋源地产以17.7亿元的总价，竞得北京丰台夏家胡同地块，剔除保障房面积后，楼面地价达到4.58万元/平方米，成为北京单价“地王”。据了解，该项目仅仅处于规划设计的前期阶段，尚未动工，入市时间无法确定。

　　2013年7月24日，中粮地产以23.6亿元总价拿下孙河地块，剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。但在同区域的其他项目陆续入市后，该项目仍无入市消息传出。项目负责人表示，项目的规划设计尚未完成，入市时间和价格均未确定。

　　2013年9月4日，融创力压竞争对手，以总价43.24亿元拿下农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，成为全国“地王”。据悉，该项目正处于建设阶段，但入市时间和价格均未确定。

　　分析人士认为，“地王”项目难以入市的主因有二：一是由于定价太高，无法获批预售证；二是由于市场低迷，企业自发放缓了开发节奏。其中，后者被认为是主要因素。

　　审慎择时入市

　　众多“地王”项目之所以主动放慢步伐，很大一部分原因在于北京楼市曾有“前车之鉴”。

　　2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城“地王”，折合楼面价18000元/平方米。2011年9月，地王项目“远洋天著”正式入市，共推66套房源，拟售均价为40000元-47000元/平米。但两个月后的11月，项目再推76套房源，拟售均价为32000元-44000元/平米，比第一次开盘下调了不少。

　　尽管如此，项目的成交情况仍然不佳，不仅开盘一个月“零成交”，而且半年之内成交情况尚不足50%。项目的成交价格远低于预售均价，仅比拿地时的楼面价高出8000元/平方米左右，可谓“贴地飞行”。

　　无独有偶，2010年3月以27500元/平方米单价诞生的“大望京地王”，同样遭遇类似的情形。尽管项目最终售罄，但销售周期过长曾一度给企业带来不小的资金压力。

　　这两则案例在北京房地产界广为流传。业内人士指出了两点原因：入市时机不佳(恰逢楼市调控后的市场低迷期)、项目定价过高(土地成本较高所致)。

　　“拿地时越风光，卖房时压力越大。”北京某知名房地产项目策划人向中国证券报记者表示，市场变化难以预料，项目很难做到准确“踩点”。加之“地王”项目会沉淀大量资金，因为一个高价地项目而拖累企业发展、甚至拖垮企业的现象屡见不鲜。

　　如今房地产市场的低迷态势，比2011年有过之而无不及。且土地成本比此前两年有大幅提高，使得项目定价愈加高企，难以通过预售审批。该人士指出，最近两年诞生的“地王”项目，面临的市场环境要复杂和艰难得多，审慎入市也是情理之中的选择。

　　调整或持续

　　尽管市场低迷，但“保利海德公园”项目的入市，仍被视为给高端住宅市场带来好消息。多数受访者认为，今年下半年，北京“限价令”开闸将是大概率事件。这也意味着，不少“地王”项目将获得入市的机会。

　　但对于这些项目的前景，多数业内人士并不乐观。“今明两年，北京豪宅市场有风险。”世联行(9.84,0.00,0.00%)执行董事刘春岩向中国证券报记者表示，现有的信贷、税收等政策倾向于照顾刚性需求，对高端住宅购房者不利。

　　刘春岩还认为，近些年来，由于配建制度的存在，北京诞生多宗高价地，同时也加剧了豪宅市场的竞争压力。因此，“除非特别好的地段，否则‘地王’项目的溢价空间很小，销售压力很大。”

　　仲量联行近日发布的报告也认为，受困于经济增速放缓，高端物业的升值空间有限，不仅上半年成交量低迷，未来一段时间的市场前景也不看好。

　　近几年来，北京土地市场火热异常。2010年诞生的两宗“地王”，单价均不超过17000元/平方米。但3年之后，“地王”门槛已跃升至7万元/平方米大关。土地成本的提升也推动房价“水涨船高”，并在一定程度上背离了市场购买力。

　　分析人士认为，年初出现的降价现象，证明北京楼市正在出现自发调整，市场继续上涨的动力不足。且由于市场供应的逐渐增加，供需缺口缩小，使得本轮调整有可能持续较长时间。因此，过去两年诞生的高价地和“地王”项目，将可能受困于低迷的市场环境而难以“解套”。过去曾享有的“地王”光环，甚至可能成为企业的负累。