“微刺激”下的地产格局 中国经济必须改革

　　“请问在座的诸位，平心而论，有谁还会相信，未来半年内房价还会大涨？”平安证券首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟发问。

　　一片沉默。

　　相关数据已经下滑到了4年里最低的水平。但这一次，开发商迎来的救市政策，效果也大打折扣。“调整将比过去任何一次都艰难。”钟伟预测。

　　“微刺激”下的地产格局

　　7月16日，博鳌·21世纪房地产论坛主论坛举办的当天，国家统计局发布的数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比1至5月份回落0.6个百分点，至四年半来的最低水平。

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群（微博）在参加中国政府网访谈中介绍，房地产投资增速去年19.8%，今年上半年仅14.1%，这是今年上半年投资增长下行的主因。但在二季度之后，通过基础设施投资和外贸出口走稳，拉动了整个制造业投资，总体上把房地产下行因素给托住了，上半年固定资产投资形成对GDP贡献率仍达到48.5%。

　　据有关机构监测，上半年住宅需求明显回落，超九成城市成交同比下降，多地库存接近2010年以来最高。

　　尽管经济增速有所下滑，但中央政府明确表态不会采取大规模刺激经济的政策，坚持不扩大财政赤字，既不放松也不收紧银根。

　　一季度以来，围绕着“稳增长，调结构，惠民生”出台的定向微刺激政策不断。这些措施涵盖税收、棚户区改造和中西部铁路建设，稳定外贸，以及在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目等。

　　但房地产信贷一直偏紧，最让地产商难受的是，个贷政策收紧。当钟伟问参加博鳌房地产论坛六方会谈的嘉宾最希望哪项政策支持时，华远地产董事长任志强（微博）和首创集团董事长刘晓光、路劲集团董事局主席单伟豹都表示，希望放松个人住房信贷，恢复利率优惠。

　　尽管今年5月12日央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平。6月6日上午，银监会副主席王兆星在国新办举行的新闻发布会上又表示要大力支持首套住房需求，但从商业银行执行层面来看，个人住房按揭贷款发放情况并没有根本性的改观。

　　任志强认为，商业银行现行个贷政策，挤出了大量需求。一些着急的地方政府，已经纷纷出手。今年3月以来，先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等多个城市出台与楼市有关的政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。呼和浩特、济南更是直接取消了限购，南昌和福州、厦门部分取消了限购。

　　但在钟伟看来，即使限购政策取消，市场也不会立即好转，因为信心发生了根本性的变化。销售速度放缓后，库存激增。

　　根据国家统计局发布的数据发现，自今年2月末全国商品房待售面积突破5亿平方米以来，这一数据逐月递增，截至6月末已超过5.4亿平方米，较2013年底增加5133万平方米，增幅达到10.41%。

　　首创集团过去在一些城市参与城市综合运营业务，刘晓光告诉21世纪经济报道记者，一些城市新区供应量巨大，这是从供给端上造成库存激增的原因。

　　中国经济必须改革

　　任志强认为，与其说房地产投资增速下滑拖累宏观经济，不如说宏观经济的调整对房地产业的影响更大。

　　对于经济增速回落的原因，国家统计局新闻发言人盛来运分析，主要体现在三个方面：一是外部环境仍然复杂严峻；二是我国正处在“三期”叠加阶段，即经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期；三是政府主动调控的结果。

　　经济结构改革和房地产之间的关系非常密切。钟伟指出，经济结构改革意味着中国经济未来的增长，不能再依赖于过去十年大放异彩的行业。从投入产出的角度看，中国过去经济增长主要是依赖大量的能源资源消耗、廉价劳动力和土地供应。时至今日，随着资源环境压力的加大，人口红利的逐步缩小，这种粗放型的发展模式已难以为继。根据一般增长理论，中国到了一个需要更加发挥技术进步在经济增长中作用的阶段，应该把提高劳动生产率作为主攻方向，更多依靠创新和人力资本实现价值创造。

　　任何一个国家，房地产都是非常重要的行业。“没有必要否认其支柱地位，但像过去一样，一旦GDP下滑，就刺激地产的老路是行不通的。中国必须改革。”钟伟说。在“中期阶段”（主要是指从现在到2017年10月之前的这段时间），也就是从现在开始到“十九大”之前，对于我国政府而言，无论是内部还是外部局势，推动全面改革都是较好的机会。“如果在未来这么宽松的三年时间里，全面深化改革都没有能取得像样的落地成果，国民对未来的预期和信心就会非常弱。”钟伟说道。

　　任志强对于棚改政策持保留态度。尽管棚户区改造一定程度上“挽救”了经济数据，但任志强认为，一定要警惕棚户区改造以及自住型商品房带来的负效应。

　　演讲台上“掐架”的任志强和钟伟形成的共识是，房地产远没到崩盘的地步。即便6月份单月的统计数据显示已经有所“转折”，他们也不相信整个市场形势会马上转好。刘晓光则认为，房地产市场正在朝着健康的方向发展，没什么需要过分担心的。