海南省内购房入户实施月余 行业形势仍难乐观

　　省内购房入户政策实施已过月，海口楼市未见火爆，房地产形势仍难乐观。

　　曾经的购房入户政策再被海口市政府推向市场，只是这次已大打折扣，从面向全国收缩到海南省户籍。缩水后的省内购房入户政策能否达到海口官方的预期效果，一个月过后，市场仍没有积极的回应。截至7月11日，仅有7户26人通过该政策落户海口。

　　省内购房入户：新瓶装旧酒

　　5月29日，海口市政府常务会议通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），决定提高房地产建设项目审批效率，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施购房入户政策。

　　这一《意见》最为舆论关注的就是购房入户政策，自2014年6月1日起到12月31日止，在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，并已合同备案的海南省籍购房人，可在该市申请登记本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合计划生育的未婚子女的户口，申请登记户口人数总计不能超过5人，《意见》视执行效果再定是否延续或调整。

　　中国青年报记者注意到，海口已非第一次实施购房入户政策。早在1996年，为刺激当时低迷的房地产市场，海口市启动购房入户政策，规定一次付清房款，购买建筑面积50平方米的商品房可办理1人入户。1998年，海口市又将这一政策进行了修改，条件再次放宽：入户标准从每50平方米入户1人减少到每25平方米入户1人，不只购买商品房，购买写字楼的单位也可办理；入户对象由购房人自行择定。

　　随后几年内，海南衍生出一个新的热门行业“买卖户口”。当时一些“黑中介”把落户宣传单派发到内地学校，诱导大批内地学生移民海南参加高考，而户口的价格也从最开始的每个几百元发展到每个最高3万多元。到了2005年，高考移民竟达9793人，平均每4名考生中，就有1名高考移民，这让当年参加高考的学生及家长意见不断。迫于舆论压力，海南省政府于2005年6月下发文件，购房入户政策作为“高考移民”的“罪魁祸首”，以一刀切的方式全面停止办理。

　　但当年因购房入户导致的高考移民问题，显然影响了海口的此次决策，当初面向全国的购房入户政策全面缩减，仅面向海南省内户籍人口。

　　购房入户政策未来会否恢复面向全国？海口市住建局有关负责人谨慎回应，为防止高考移民，海口市权衡后没有对其他省区放开落户政策，未来将根据市场实际情况进行微调。

　　楼市需要购房入户刺激？

　　海口购房入户新政实施一个月来，引发议论不断，有媒体认为，鼓励省内户籍人口到省会买房入户是官方的“救市”行为，与当前楼市低迷的现状密不可分。

　　但海南省房地产业协会的市场分析却显示，2014年1～5月，海口市房地产销售面积同比仅下降4.4%，远低于主要依靠岛外购房的三亚市同比下降38.8%的降幅。不仅如此，海口市房地产1～5月的销售额同比更是实现两位数上涨，涨幅达到13.3%，而三亚市同比下降则高达37.5%。

　　海口市住建局市场处处长戴开权提供的上半年数据则显示，海口市房地产1～6月销售面积133.33万平方米，同比下降12.47%；其中商品住房累计销售115万平方米，同比下降达18.52%。

　　但在戴开权看来，海口楼市并不存在库存积压问题。他解释称，海口房地产刚性需求大，目前房产库存量为560万平方米，去年销售337万平方米。当库存量达到销售量的两倍时才算达到一个警戒线，目前看来海口房地产的状况还是合理的。

　　海口市住建局和规划局有关负责人均表示，海口此次实施购房入户政策，是为了让更多的省内农村人口能够融入城市生活，充分共享省会城市的经济社会发展成果。

　　但官方说法与开发商意见并不一致。不少开发商称，从2010年国际旅游岛规划导致房地产出现井喷后，海南房地产市场近年来逐渐变冷，海口等城市由于前期过度开发，人口净流入减少导致实际需求萎缩。且海南地产主要是旅游和养生结合的模式，销售对象主要是岛外客群，淡旺季明显，目前客群已经离开海南，购房者逐渐减少，一段时间内难以消耗积压的库存。目前海口楼市供过于求已是不争的事实，楼盘库存量大、空置率高。

　　海南本地媒体则质疑此次购房入户政策：谁才是最大受益者？对此，戴开权回应称，最大的受益者是海南人民。中国青年报记者问购房者数量达到多少，政策才算有效果？戴开权回答，我们没有做预估。

　　谁买购房入户新政的账

　　按照海南省房地产业协会的市场分析，海口此次调整房地产政策，将促使海南省刚性需求的购房者加快入市。

　　统计数据显示，海口放宽了限价商品房的申购条件后，从6月5日到6月26日，申购限价房的社会人员增加至147户，增长将近14倍，申购限价房的机关事业单位人员增加到378户，增长了5倍。

　　6月23日，海口市住建局公布购房入户具体办理程序。首批办理购房入户的海南省儋州市民徐秀兰向媒体讲述她在海口买房入户的缘由：让儿子享受省城的教育资源。“政策最大的吸引点其实是省城的教育资源，想让小孩在海口上学的有钱人才更想在海口买房，不过确实会挤占海口的教育资源。”从事海南房地产行业的元斌（化名）说，只对本省人开放的确起不了多大作用，海口向外省开放才能刺激房产销量，人多了，城市也就发展了。

　　来自琼海农村的80后小伙梁军（化名）却说：“我在农村也可以享受很多政策，干嘛要在海口买房呢！再说我一个月工资都买不起一平方米。”梁军认为这个政策给有钱的农村人行了方便，他这样的人只能在外围观望。

　　海南省统计局发布的数据显示，海南省2013年城镇非私营单位就业人员年平均工资是44971元。6月份上半月海口商品房的签约均价为7435元/平方米。按这个价格简单计算，买下120平方米的房至少需花费89万元。

　　房地产调研机构、克而瑞海南区域总经理沈虹接受媒体采访时说，政府的主要目的确实是为了带动本地刚需，但入户门槛高，入户条件也没有一次性放开，此次购房入户政策只能算个陪衬。

　　海南大学教授、中国现代经济理论研究所所长王毅武认为，海口此次购房入户新政就像“老政策解决不了新问题”。他向媒体解释称，入户条件要求本省户籍，对本省一些乡镇和农村居民吸引度更大，但其门槛是要求购买120平方米以上的房屋，小户型不在此列，实际的影响范围有限。此次购房入户政策的出台，虽然广为媒体和社会各界关注，但是最终的效果可能不会特别明显。