上半年房地产行业分化加剧 下半年部分房企或调整目标

　　房地产行业分化继续加剧 7家房企销售额超500亿元

　　

　　2014年上半年房地产企业销售额的分化继续加剧。按可比口径计算，第一阵营房企（销售额超过500亿元）上半年平均销售额同比增长19.5%，第二阵营房企（销售额200亿-500亿元）同比增长1.2%，第三阵营房企（销售额100亿-200亿元）同比大幅下降20.4%，第四阵营房企（销售额50亿-100亿元）同比下降2%。

　　

　　具体来看，前6个月销售额突破500亿元的企业有7家，比去年同期多3家，平均销售额692亿元；销售额在200 亿~500亿元房企达到8家，平均销售额251亿元；销售额在100亿~200亿元的房企有13家，平均销售额121亿元；还有25家房企实现了50 亿~100亿元的销售业绩。

　　

　　2014年1-5月，全国商品房销售面积为3.6亿平方米，同比下降7.8%，销售额为2.4万亿元，同比下降8.5%。在市场受到抑制的环境下，多数房企的销售业绩增长乏力。而部分品牌房企表现出较强的市场把握力，灵活操作营销策略，继续扩大领先优势。根据中国指数研究院的监测，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到53家，其中万科已达千亿，绿地、恒大、保利、碧桂园、中海和万达等企业则超过了500亿，而恒大和碧桂园则保持了超过50%的同比增速，呈现出超常的成长活力。

　　

　　图表：2014年上半年100亿以上销售额房地产企业情况

　　半数房企业绩下降 龙头房企逆市增长

　　

　　在2013年全年销售额突破300亿的19家房企中，2014上半年业绩同比增长的企业仅有9家；以1-5月全国商品房销售额同比下降8.5%为参照，保利、招商、世茂和龙湖虽业绩有一定下滑，但仍跑赢大市。

　　

　　碧桂园和恒大地产虽项目集中于去化压力较大的二三线城市，但企业及时洞察市场趋势，加推刚需产品、出让一定的溢价空间，维持强劲的增长势头，业绩同比增速超过50%；富力地产提高住宅产品比例，年内可售货值高达1420亿元，企业加大一二线城市的推盘规模，实现销售额32%的同比增速，摆脱了近几年平淡缓慢的发展态势。另外，万科作为行业巨舰仍保持19.5%的业绩增速，其规模优势和品牌优势合成不断突破的定力与能量，在市场波动中稳健前行。除以上19家房企外，旭辉等区域龙头房企，把握深耕城市、推出适销品类、坚持高周转，业绩增长动力十足。

　　

　　从不同阵营房企销售业绩增速来看，市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%，而远高于第二、三、四阵营，而第四阵营平均下降3%，阵营之间无论从销售规模还是增长动力，格局分化加速显现。除第一阵营外的房企总体面临着成长瓶颈，这些房企应继续加快规模化、多元化、特色化发展，加快区域和城市的平衡布局、避免业务及产品单一带来的风险，构建更为完善的综合经营体系，有效抵御市场周期性调整。

　　

　　一二线城市成布局热点

　　

　　在房企项目布局方面，今年上半年，品牌房企逐渐淡出库存高、去化慢的三四线城市市场，重返抗跌能力强的一二线城市。

　　

　　图表：2014上半年部分品牌房企项目城市分布图

　　从城市分布看，三胜咨询发布《2014-2018年中国房地产行业全景调研与投资规划咨询报告》数据显示，2014年上半年代表品牌房企全国所有在售项目中，一线城市在售项目177个，占比15.6%；二线城市在售项目659个，占比58.2%；三四线城市在售项目296个，占比26.1%。其中，万科、保利、金地、中海、富力、龙湖、远洋、绿城等企业的一二线城市在售项目，占其所有在售项目的比例超过 70%；而恒大、碧桂园等主要布局三四线城市的企业在2014年也加大了一二线城市项目布局，在售项目占比超过40%。

　　

　　新增土地方面， 尽管上半年品牌房企拿地趋于谨慎，不少房企新增土地储备低于去年同期，但这些企业在一二线城市“下叉”的热度依然不减。监测结果显示，代表品牌房企上半年 一二线新增土地均超过20%。其中，万科、远洋新增土地全部位于一二线城市；中海、龙湖新增土地90%以上位于一二线城市，三四线城市拿地较少；金地、富力在一二线城市新增土地储备超一半。

　　

　　下半年部分房企或调整目标

　　

　　从房企上半年销售情况看，万科一骑绝尘，行业分化加剧，部分房企或被迫调整全年销售目标。中报万科成为国内首家业绩突破千亿的房企，龙头地位无法撼动。预计万科下半年新推货值在1400亿元左右，全年完成2000亿销售目标是大概率事件。

　　

　　2014上半年，房地产市场显著降温导致量缩价跌，房地产企业对全年销售目标的完成情况差强人意。在监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标的50%；另外，目前完成目标40%以上的企业也仅有12家；按照以往下半年销售普遍略高的惯例来看，这些品牌企业有望较好的完成全年目标。

　　

　　图表：2014上半年销售目标完成40%以上的房企

　　但行业集聚提速，分化效应加剧。统计数据显示，上半年，房企TOP10、TOP20的市场份额分别达18.6%、24.3%。其中，TOP20市场集中度较去年同期增长5.4%，增幅为近几年最大。

　　

　　三胜咨询建筑房产行业研究员陈勇同时指出，房企分化进一步加剧，下半年部分房企或不得不调整其全年销售目标。

　　

　　大部分房企上半年完成销售目标情况未达预期，下半年将明显承压，陈勇认为，部分房企存在不得不调整销售目标的可能性，同时建议房企应更果断地进行营销策略调整，利用品牌优势抢夺市场份额，及早修复销售业绩、确保合理增长。