取消限购，对楼市影响几何？

　　无论是小心翼翼还是大大方方，业内比较一致的看法是，今年下半年取消或放松限购的城市数量，会大幅增加。连上海都有传闻说可能松绑限购。看来，我们很多地方政府是十年如一日，每每遇到经济下行，除了搞房地产，其他啥办法也没有。

　　如果你同意，今年上半年的楼市调整，是市场因素主导下的结果，那么，取消或放松限购，在市场要素基本不变的情况下，效果就会相当有限。这只是一种理论推导，而且是建立在目前只有少数几个非中心城市取消限购的基础上。

　　今年3月之前，全国有49个城市实行了限购政策。假如在可见的将来，譬如未来6-12个月，有40个以上城市取消限购，结果会是怎么样？老实说，我觉得绝不会跟现在一样，几乎没有效果，我十分担心，到那时，楼市预期会被改变。

　　我以前说过，很多二三线城市对执行限购并不严格，某种程度上它只具有象征意义。但别小看了这个象征的符号。因为，假如有40个以上城市取消限购获得默认，就表明连中央也对房地产寄予了强大期望。这种场景可以从2008年房地产救市后的表现找到侧证。

　　数量达到一定程度，会导致质量发生变化。政策从来是影响预期的重要因素，多达40个以上的城市取消限购，将对消费者的心理预期施加强大的压力。嗯，我想的正是，如果确有40个以上城市取消限购，房价就会恢复上涨。

　　也因此，我从来就反对取消限购，哪怕只是保留形式上的限购也好。我最担心的是，大批城市集体取消限购后，巨大的投机投资资金再次涌入楼市，客观上将对经济结构调整形成重大阻碍。房地产理应为深化经济体制改革让路，而不是相反。

　　聪明如你，已经看出来了，我反对的是房价上涨，而无关成交量。事实上，我是如此欢迎成交量的增长。如果房价停滞甚至略为下跌，成交量能够增长，这才是我们需要的。怎样才能获得这个结果？只有信贷。

　　如你所知，央行和银监会表态支持首套房置业需求，没有在商业银行那里获得正向回应。包括首套房在内，贷款审批严格而缓慢，通过审批后的放款时间漫长。这意味着，即使成功将房子卖出，地产商要真正把钱拿到手，还有很长的路要走。

　　我的建议是，与其放松限购政策，不如疏通信贷渠道。哪怕首套房利率很难做到85折优惠，能不能不上调，而是回归基准利率？能不能控制审批和放贷流程，从3-5个月压缩到1-2个月？即使限购继续，但信贷渠道疏通了，资金回笼快速，地产商也有积极性降价促销。

　　当然，地产商是两个都要，既千方百计怂恿地方政府取消限购，也期望银行信贷从偏紧转向宽松。但我个人的建议是，维持现有限购政策不变，但地产商和购房者正常的贷款需求应予满足，而且不能拖延。虽说主要银行都是上市公司，但只要主管部门愿意，还是可以要求它们做到的。

　　说到这里，我有个小小的困惑。今年的社会融资总量并无大的变化，吞金大户房地产一直喊紧，但实体经济也没有感受到资金宽松，钱流到哪里去了？与此同时，虽然有几家小型房企面临破产倒闭的境地，但还没有听说前50强企业里有谁快过不下去了。

　　关于下半年乃至未来两三年房地产的趋势，经济学家钟伟和地产商任志强（微博）在今年博鳌·21世纪房地产论坛上，有较大分歧。我非常害怕房价过快回暖反弹。我已跟身边朋友说过多次，一旦出现这种情况，赶紧把手头多余的房子全部卖掉。

　　我心目中比较理想的运行态势是，包括2014、2015年在内，房价缓慢下跌，但成交量保持平稳。实现这种效果的前提是，要使银行正常的房地产信贷发放保持畅通。但现在我们所做的，只是盯着限购，非为良策也。

　　顺便提醒一句，如果购房需求出现回升势头，地产商应采取所有可能措施立即出货。