买还建房到底怎样？还建房相关问题详解

　　还建房的价格便宜，很多还建房其价格低于市场价的一半，因此，也受到了很多买房人的青睐。但由于还建房的产权问题，很多都会退却。本期就还建房的分类、还建房和商品房的区别以及还建房相关的问答，进行了详细的解说，供各位参考。

　　一、从土地性质及归属看，还建房主要分两类

　　1、一类主要针对城中村改造，征收拆迁后采取产权调换的方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”。

　　2、另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁还建房，一般通过划拨方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。

　　一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。可以办两证的也分经济适用房和商品还建房，到底属于哪一类可以直接到房屋所在地房地局去查询。它们的区别是经适房办两证后，需要满5年才能上市交易，而商品房还建房只要办证后就可以随时交易。

　　二、还建房和商品房有什么区别呢？

　　现在很多的还建房都是直接建在商品房小区里面，即一个小区内，有商品房和还建房，更有甚者，同一栋楼里面，商品房和还建房混搭着。它们的区别，体现在下面几点。

　　1、 还建房户型等相关信息秘而不宣

　　不少人在签订拆迁补偿协议时只知道还建到哪几个小区，而无从知道还建房的面积、户型结构，甚至楼层、配套设施、容积率均不知情，而一旦协议签订，也只有几个档次的面积可选，至于户型图，往往是选定面积谈妥补偿价后，最后才登场。届时，遇到不合理房型，也往往只能自认倒霉，委曲求全。

　　2、 还建房密度过大难采光

　　由于还建房价格较低，开发商为了保证利润会增加房屋密度。在最小的占地面积内完成拆迁安置，除了把房子盖得尽可能高，还要把房子盖得尽可能密集才行。许多开发商并不公开提供这些楼栋的容积率、采光率、绿化率等数据，只有到现场了实地看，才能真正了解情况。没有自然采光，增加了用电成本，同时，衣物难以晾晒，室内黑暗，会让人心情压抑。

　　3、还建房小区质量、物业差，绿化不达标

　　由于利益比商品房少，还建房更容易发生“偷工减料”的现象，所以造成质量不达标。常见的还建房质量问题有：房屋漏水、楼板龟裂纹、保温层缩水、消防不达标等。由于缺乏监管，开发商也不会把过多的成本放在园林绿化上面，使得还建房的绿化偏少。此外，还建房也由于价格低，小区的物业服务也一般。

　　4、没有取得预售许可证的还建房需要一次性付款，不能贷款

　　有些还建房虽然均价较低，但面积却不小，因此总价比较高。而要求一次性付款，这对于资金准备不足的购房者是障碍。

　　三、相关问答

　　1、拆迁还建房，可以用住房公积金贷款吗？

　　还建房能否用公积金贷款要看还建房开发商各项手续是否齐全。如果开发商各项手续齐全且向公积金中心备案的，可以使用公积金贷款，具体问题可以咨询开发商。

　　2、 还建房指标能买卖吗？

　　还建房指标是不能买卖的。按照规定，拆迁办在审核环节只认房产证，房产证是谁的名字就只能还建到谁的名下。就算是直系亲属间也不能更名，除非是房主过世了才能办理，也是需要继承人去公证处拿房主死亡证明办理继承公证才能更名的。

　　3、还建房有产权证没有土地证能购买吗？

　　还建房只有产权证没有土地证属于小产权房，不建议购买小产权房，因为实行不动产权证后两证合一，房子如果没有土地证后期是不能买卖过户的。

　　4、还建房能否办证？

　　还建房能否办理两证，需直接咨询开发商，目前有一些资料手续不齐全的楼盘难以办证。一般而言开发商在通过竞拍取得的地块上进行开发的还建小区，可自由上市交易，但买前一定要看清楚是否有“五证”。

　　还建房值不值得购买，还得具体问题具体分析，毕竟，对于很多买不起房的人来说，买个便宜的还建房用来自住，也是不错的。只是我们在购买的时候，一定要注意弄清楚还建房的性质，看看到底能不能办两证。

 

 

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