中信建投：产权续期细则有望分化二手房价格

　 4月18日消息，近期，温州房屋土地使用产权到期问题成为关注热点。中信建投房地产小组表示，随着以后土地产权续期缴费制度的逐渐明朗，二手房价格将基于土地成本的不同出现分化。

　　中信建投分析指出，一手房交易的使用年限基本无争议，都是满70年产权，但二手房转让时其使用年限是打折的，因此土地价值部分应根据剩余年限重新评估，但是目前市场上产权年限相差较大的房屋价格差异并不显著，而土地产权续期缴费政策则有望改善这一状况。

　　“若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。”分析称。

　　中信建投指出，温州房屋土地使用产权到期问题并非首次出现，青岛、深圳此前都遇到过此情况，且都在市级层面提供了解决方案。

　　深圳市政府采取的手段有两种：一是到期前补交出让金，即在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付；二是到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

　　青岛市则拟以区域过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金。但实际情况是由于没有具体细则指导，国土部也一直未回复，至今未实施。

　　此次温州国土资源局提出的解决措施为：若在到期前主动续期，则按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新获得70年土地使用权；若没有在期限内续期，则按照土地市场评估价全额缴纳土地出让金，等于重新走一遍出让流程。

　　中信建投分析，虽然各城市在到期后采取的措施不同，但基本都认可有偿续期的思路，其中深圳和青岛采取的是按基准地价折扣计算，而温州采取的是市场评估价，这也是为什么此次温州会引起全国这么大反响的原因。

　　分析称，造成全国土地使用权到期困扰的核心原因在于缺少顶层设计以及相关法律细则的模糊，2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。

　　但目前国家顶层设计尚未出台，针对房屋土地产权到期续期的具体细则尚未可知，中信建投分析称，有偿续期可能是一个选项。在续期方面，鼓励按照基准地价或者评估价提早进行续期缴费，并在期限内续期；在土地收回后地上建筑物处理方面，会按照建造成本折旧赔偿，相当于低价购买业主持有物业。

 

 

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