2016年第一季度地价平稳上升 一线城市需求较旺

　　2016年，宏观经济下行压力仍存，结构性调整深化，地价整体将延续平稳上升、窄幅波动的态势。化解房地产库存的措施和效果将直接影响商、地价走势：1、一线城市与部分热点二线城市住房需求仍然较旺，库存压力相对较小，住宅地价上涨空间较大。2、房地产市场库存“结构性”问题或将导致商服和住宅地价走势产生分化。3、对工业用地而言，在供给侧改革进程中，市场自发与政策导向、长效与短期、外生与内生等各种力量多重作用，工业地价影响因素趋于复杂，产业结构调整将推动工业地价格局变化。

　　在2015年全年土地市场整体量跌价稳，地价增速持续回落的背景下，2016年第一季度全国主要监测城市地价整体平稳，增速回升，一线城市住宅地价跟随房价快速上涨，具体状情况如下：

　　一、综合、住宅、工业地价环比、同比增速较上一季度均有所上升；商服地价环比增速与上一季度持平，同比增速微幅放缓

　　2016年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。

　　环比来看，综合、住宅、工业地价环比增速依次为0.96%、1.27%、0.73%，分别较上一季度上升了0.22、0.13、0.44个百分点；工业地价环比增速扩张幅度最大，商服地价环比增速为0.57%，与上一季度持平。

　　同比来看，综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%，与上一季度相比，分别变化0.39、-0.10、0.74和0.12个百分点。

　　重点监测城市中，地价总体水平为5368元/平方米，环比增长1.38%，同比增长4.96%。商服、住宅和工业地价水平分别为8952元/平方米、7971元/平方米和1023元/平方米；环比增速分别为0.96%、1.74%和1.03%；同比增速分别为3.79%、6.07%和3.78%。

　　二、三大重点区域各用途地价环比增速变化各异，住宅地价同比增速均有所上升；珠三角、长三角、环渤海地区住宅地价同比增速依次处于高位、较高位和温和上行区间

　　一季度，长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为每平方米5282元、6149元和3880元。

　　环比来看，珠三角增速为2.10%，较上一季度放缓了0.18个百分点，但增速仍明显高于长三角和环渤海地区，二者综合地价增速分别为1.40%和1.50%，较上一季度上升0.93和0.60个百分点。分用途看，长三角商服、住宅、工业地价增速依次为0.18%、2.23%、1.08%，与上一季度相比，商服地价增速下降0.10个百分点，住宅、工业地价增速分别上升0.25和1.99个百分点。珠三角商服、住宅、工业地价增速依次为1.26%、2.71%和1.77%，均较上一季度略有放缓。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.41%、1.83%、1.14%。

　　同比来看，长三角、珠三角、环渤海地区综合地价增速依次为4.08%、9.32%、4.16%，分别较上一季度上升0.77、0.76、0.93个百分点。分用途看，长三角商服、住宅、工业地价增速依次为1.25%、7.34%、2.06%，商服和工业地价增速有所回落，住宅地价增速进入较高位运行区间；珠三角商服、住宅、工业地价增速依次为6.43%、11.44%和8.18%，住宅地价增速进入高位运行区间；环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为3.85%、5.23%、2.97%，住宅地价增速虽较上一季度上升1.10个百分点，但仍处于温和上行区间。

　　三、一线城市各用途地价环比、同比增速全面上升；三线城市商服、住宅地价环比增速放缓

　　2016年第一季度，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比、同比增速全面上升，受住房市场“量价齐升”带动，北京、上海、广州、深圳各城市住宅地价环比增速均超过3%，处于快速上涨区间；二线城市，除工业地价同比增速微幅放缓，其他用途地价环比、同比增速均呈上升态势；三线城市工业地价环比、同比增速上升，商服地价环比、同比增速放缓，住宅地价环比略有放缓，同比则保持上升态势。

　　四、住宅地价环比上涨城市超过七成，同比上涨城市约占八成

　　2016年第一季度，105个监测城市中住宅地价环比上涨的城市76个，比上一季度增加1个，其中，环比增速超过3.0%的城市有9个，较上一季度增加1个；环比下降的城市21个，比上一季度减少3个。此外，70个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比，同比上涨的城市82个，与上一季度持平；增速超过7.0%的城市17个，较上一季度增加5个，其中，深圳、上海等10个城市地价增速超过10.0%；同比下降的城市20个，比上一季度减少1个。

　　五、当前市场形势分析及后期关注要点

　　（一）国内经济开局良好，多项指标表现好于预期，支撑地价上涨。一季度，宏观经济稳中向好，工业企业利润、投资消费、价格指数等生产面和需求面主要指标均出现一定改善。稳增长、调结构、促改革进程中的积极因素正在集聚。2015年以来，财政支出持续发力、基础设施投资加速，经济增长内生动力有所增强，累积效应支撑了一季度各用途地价环比增速稳中有升。

　　（二）货币政策宽松，社会融资规模和信贷扩张，为地价增速回升准备了流动性条件。一季度，央行再次降准，释放流动性。统计数据显1-2月份社会融资规模高于历史同期水平，房地产开发投资增速转正。在市场流动性充裕，信贷规模扩张，开发投资增长的背景下，作为重要的投资领域，房地产市场吸引资本进入，有效需求上升，支撑了对价格的承受能力，带动了部分城市地价的快速上涨。

　　（三）去库存措施效果初显，房地产市场区域性、结构性分化持续，地价涨幅差异显著。2015年以来，在去库存的整体定位下，中央层面，调控政策呈现全局性放松，部分收紧的态势，宽货币、加杠杆、减税费等政策推动了房地产去化的加速，形成了部分地区土地市场预期的改善。2016年一季度，市场持续调整、分化，一线城市和部分热点城市价格明显上涨，三、四线城市库存仍然较高，引发市场关注双向风险。地方层面，供需双向调控成为主流，但在市场分化背景下，政策导向各异：对于高库存问题较为明显的三四线城市，减少税费、放宽购房条件、扩大购买群体等措施将有利于提振需求，加速出清；对于房价上涨的一线城市和热点城市，地方政策进一步收紧，旨在引导市场理性预期，维护市场稳定。

　　（四）简政放权、降税去费、定向降准等政策效果逐步显现，非公经济活力不断迸发，新兴产业发展提速，企业经营收益改善，开工热情有所提升，用地需求出现回暖迹象，加之征地等新增建设用地的刚性成本持续上升，推动了工业地价涨幅在低位上有所扩张。

　　（五）受供地安排周期性和供地结构调整影响，105个监测城市建设用地供应量降至2010年以来单季度最低值，除交通水利基础设施等其他用地同比供应上涨外，主要监测城市土地供应总量及其环比、同比均有所下降。

　　中长期来看，供给侧结构性改革，简政降税利于释放市场活力，经济增长的新动能培育和传统动能提升将继续呈现积极变化；但同时，国内外经济增长的不确定性因素持续叠加，去库存、去产能背景下企业降成本、增效益的改善情况仍有待观察。前期房地产调控政策效果显现，但不够理想，一线城市市场热度上升明显，三四线城市改善有限。下一步，行政主管部门宜坚持审慎原则，积极发挥市场机制的调节作用，保持宏观政策的稳定性，增强调控措施的针对性，避免“应急型调控”带来的短期剧烈波动；同时，需深入研究政策的外溢效应和系统化影响，提高差别化调控的科学性、有效性。二季度，积极的财政政策和灵活稳健的货币政策持续发挥作用，我国城市地价将保持整体上涨态势；分类指导、因地施策的调控深化实施，效果有待进一步观察；热点城市房地产调控政策收紧，有助于平抑异常波动，促进住宅地价涨幅回稳。

 

 

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