媒体：楼市去库存应防止三大问题“蚕食”成效

　　　楼市“冰火两重天”的分化趋势依旧，库存高企的形势下各地纷纷“出招”，但收效各异。不少房地产业内专家指出，应警惕过度行政化催生新库存、配套设施建设滞后、忽视人口城镇化等问题“蚕食”去库存成效。

　　“行政之手”过长或催生新库存

　　楼市去库存成为2016年经济工作的五大任务之一。今年2月中国人民银行和中国银行(3.430,0.01,0.29%)业监督管理委员会进一步降低非限购城市个人购房首付比例，为去库存释放利好。各地也相继发力，出台购房补贴、扩大公积金范围、扩大棚改货币化安置力度等措施。

　　然而，部分地方采取的去库存手段却引发了争议，例如沈阳市推出“大学生毕业5年内零首付购房”政策，仅存活了不足8小时即被匆忙撤回。

　　还有些地方政府在楼市调控政策中，明确提出对消化库存主体责任不力、效果不明显的市县采取约谈和问责。有专家担忧，官员可能在考核压力下成为地产商的“售楼经理”。

　　前国务院参事室特邀研究员保育钧就提醒，政策调控对楼市去库存将起到积极作用，但同时也应警惕过度行政化的手段为去库存催生新压力。他说，房地产行业有其自身规律，其发展不可能完全服从于行政手段，实现健康平稳发展需更多依靠市场配置。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武也表示，在去库存背景下，要防止政府的“行政之手伸得过长”。不能将开发商的问题转嫁给普通购房者。如果开发商借着去库存的“东风”继续以高价卖出房子，尝到了甜头后可能继续扩大投资开发新房，造成市场供给不减反增。最好的方式是让因盲目开发而陷入经营困境的地产商自然淘汰，让无视风险和市场规律的房企得到应有“教训”，以堵住库存不断膨胀的源头。

　　山水文园集团CEO张晓梅坦言，房地产业疯狂增长的背后，企业长期以来生产、运营、管理等能力普遍较弱，难以适应新形势。“在过去的十多年房地产商赶上了好时代，大家‘盖楼’就像工业化批量生产一样，只要建了房子就能卖出去，赚取巨额利润。”

　　多名专家建议，只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，让市场配置焕发活力，重新塑造房地产价格形成机制，最终通过市场规律的传导，调整市场结构、使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

　　“半市民化”制约消费需求释放

　　国务院去年发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　业内人士认为，人口城镇化长期滞后于土地城镇化。新市民难在城市扎根，购房消费需求难以提振。在就业、社保、教育、医疗等公共服务方面，进城农民工难享受平等待遇。激活新市民消费潜力必须解决该问题。

　　“我国还处在城镇化高速发展阶段，面对人口城市化对住房的海量需求，本应成为推动中国经济增长重要引擎的房地产却陷入困境，根本原因是它背离了我国城市化进程的真实需求。新生代农民工进城目的不仅为了打工，还希望能够留下定居。但城市显然没有做好准备迎接这些新市民，这是农民工‘半市民化’现象。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为，进城落户难，很多到了四五十岁以后的农民工因没有基本社会保障而重返农村。各级政府需通过户籍改革去库存，促进公共服务均等化、农业转移人口市民化，提振新市民住房消费。

　  业内人士认为，不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，库存去化若只是寻求“接盘者”，可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住，要解决空置率较高的问题，应注重发展租赁市场。

　　目前，一些三四线城市缺乏产业优势、就业岗位较为缺乏，农民工难以在城市扎根。住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭指出，让农民工进城不是简单解决农民落户问题，还要搞好三四线城市经济发展，增加就业。

　　业内人士也提出：“如果就业状况比较好，家庭收入快速增长，过剩房地产就能多消化一些，企业的盈利状况也能得到改善。”

　　规划配套滞后致“有房无人”

　　专家认为，多年来地方政府在土地财政依赖下盲目供地、企业为逐利盲目开发，却忽视了相关配套设施的完善，导致“有房无人”现象频现。中国房地产业协会原副会长朱中一表示，库存难去的主要原因是供给过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足亦加大了库存去化难度。”

　　记者调查了解到，部分城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后、对居住者的生活便利性规划考虑不足，导致库存难以去化。以海口市为例，该市最大的保障性住房项目永秀时代城大量限价房一度销售困难。该小区于2014年竣工，共有限价房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有数十户。小区门前已建好一排商铺，北区也有了学校和医院的雏形。但配套设施建设仅停留于此，目前仍少有相关企业和机构入驻。公共交通方面，最近的公交车站距离小区也有一公里左右，对广大“无车一族”来说，上下班出行成为一道难题。

　　针对此类问题，专家建议应多渠道完善配套的政策和基础服务建设，促进行政区域布局调整，为购房者配置优质的就业、就学、就医条件，培育消费需求。以合理的规划实现新市民生活、区域经济及房地产市场的共同、协调发展。

　　“多年来我们的城市规划、房屋的建造背离了人的需求。我们小时候住的院子里，通常都涵盖了办公、生产和居住等功能。现在的城市里，居住区、商务区等相互分隔独立，人们每天从上班到回家在路途上耗费了大量时间。这同时也对城市的交通状况和空气质量造成了严重影响。”远大集团总裁张跃认为，城市规划理念和房屋建造理念需要更新，应探索城市建设从“职住分离”向“职住合一”转变。

 

 

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