核心提示：近日，由于高位惯性回调和政策收紧，一线城市楼市开始降温，但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示，今年3月，房价上涨前10个城市中，东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。
近日，由于高位惯性回调和政策收紧，一线城市楼市开始降温，但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示，今年3月，房价上涨前10个城市中，东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。
3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”（三河市、大厂县、香河县）的房价涨得更高。3月，“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上，而作为北京“后花园”的燕郊，目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍，比春节前上涨20%。目前，燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。
楼市火爆驱动库存周期下降及土地市场火热。目前，都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中，苏州、南京为4个月左右；东莞、惠州为6个月左右，而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化；燕郊目前在售库存仅6000套，快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个地王，平均溢价率203%。
除去库存和货币政策利好外，一线城市收紧限购限贷，楼市高位回调，驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”，深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是楼市火爆的另一个原因，如通州目前均价在每平方米4万元左右，比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化，如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻；再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。
另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来，楼市去库存是需求端“做加法”的重点，目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷，熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境，而货币宽松叠加居民“加杠杆”，楼市景气向上是必然的。但是，经济放缓，企业利润下滑（2015年国企利润同比下滑21.9%），有效资产供给不足，“信贷宽、资产荒”格局明显，资金需要避难所。
当安全资产匮乏时，体制优势集中之处，也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果，一线城市是体制优势最集中的地方，而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整，在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市，成了洼地的代表。于是，资金又开始涌向这些城市。
本来，这是一个良好的都市圈发展景象，即人口由一线城市向圈内其他城市迁移，形成类似于日本东京“市—都—圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式，既集聚了人口，发挥了城市的规模效应，降低了公共服务边际成本，又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看，一线城市住房需求向周边转移，还停留在民间和市场自发推动，但秩序混乱的“野蛮生长”阶段。
尽管河北“环京县”开始承接北京“非首都功能”的产业与人员，但在轨道交通和公共配套方面，规划并未“落地”。如轨道会否在燕郊设站，一直不明确，京冀两地在产业、人口和服务上的规划无法协同。深莞惠一体化喊了很多年，但最关键的轨道交通一直没有通到东莞和惠州，临界区域“断头路”多年未解。总之，三大都市圈在重构产业、人口和住房方面的一体化效果不彰，但不断上涨的房价、不断抬升的投机需求，却在透支一体化的利好。目前，深圳人占东莞和惠州楼市50%的份额，但投资是主要目的，真正居住的很少。被称为“空城”的无锡，由于均价低（8000元）而成了投资客的新选择，据悉一季度47%的房子被江浙沪投资客买走。
再看燕郊，常住人口2015年已达80万人，这是一个中等城市的“体量”。近年来，燕郊是作为承接北京“刚需”的“睡都”发展，但在公共服务供给上，燕郊却是按照廊坊的一个镇来设置的。燕郊距离北京国贸仅15公里，但交通完全靠102国道，比北京“睡城”回龙观还拥挤，15公里的路程要花1-2个小时。满眼望去，燕郊脚手架林立，但城市管理混乱，教育配套缺失，社区服务质量低下，治安形势严峻，生活服务低端落后。事实上，这是三大都市圈的共性，即与圈内一线城市在产业协作、公共服务衔接上不足，但房地产却先行过度发展。
住房需求向都市圈转移，这是城市化第二阶段的规律，即从城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好预期和投资需求外溢，三大都市圈房价暴涨，这是管理层不希望看到的。因此，苏州限制房价涨幅，廊坊限制外地人买房、限制杠杆，东莞和惠州坚持30%的最低首付比，笔者认为这很必要。需求端限制、遏制投机炒作，降低“都市圈”成本，为人口和产业转移创造低成本的环境，这是第一步。
同时，在推进一线城市与圈内其他城市在区域统一规划、交通一体化、基础市政设施先行、教育医疗均等化及异地结算等方面，要明确合作机制、实施机制及分阶段任务。相关省份和城市，要抓住住房需求向一线城市周围转移的契机，打破“一亩三分地”、短期经济绩效的短视思维，本着人口、产业重构带来的空间释放、效率提升的长期利好，以税收分享机制为激励，以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段，实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进。
3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”（三河市、大厂县、香河县）的房价涨得更高。3月，“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上，而作为北京“后花园”的燕郊，目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍，比春节前上涨20%。目前，燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。
楼市火爆驱动库存周期下降及土地市场火热。目前，都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中，苏州、南京为4个月左右；东莞、惠州为6个月左右，而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化；燕郊目前在售库存仅6000套，快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个地王，平均溢价率203%。
除去库存和货币政策利好外，一线城市收紧限购限贷，楼市高位回调，驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”，深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是楼市火爆的另一个原因，如通州目前均价在每平方米4万元左右，比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化，如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻；再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。
另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来，楼市去库存是需求端“做加法”的重点，目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷，熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境，而货币宽松叠加居民“加杠杆”，楼市景气向上是必然的。但是，经济放缓，企业利润下滑（2015年国企利润同比下滑21.9%），有效资产供给不足，“信贷宽、资产荒”格局明显，资金需要避难所。
当安全资产匮乏时，体制优势集中之处，也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果，一线城市是体制优势最集中的地方，而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整，在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市，成了洼地的代表。于是，资金又开始涌向这些城市。
本来，这是一个良好的都市圈发展景象，即人口由一线城市向圈内其他城市迁移，形成类似于日本东京“市—都—圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式，既集聚了人口，发挥了城市的规模效应，降低了公共服务边际成本，又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看，一线城市住房需求向周边转移，还停留在民间和市场自发推动，但秩序混乱的“野蛮生长”阶段。
尽管河北“环京县”开始承接北京“非首都功能”的产业与人员，但在轨道交通和公共配套方面，规划并未“落地”。如轨道会否在燕郊设站，一直不明确，京冀两地在产业、人口和服务上的规划无法协同。深莞惠一体化喊了很多年，但最关键的轨道交通一直没有通到东莞和惠州，临界区域“断头路”多年未解。总之，三大都市圈在重构产业、人口和住房方面的一体化效果不彰，但不断上涨的房价、不断抬升的投机需求，却在透支一体化的利好。目前，深圳人占东莞和惠州楼市50%的份额，但投资是主要目的，真正居住的很少。被称为“空城”的无锡，由于均价低（8000元）而成了投资客的新选择，据悉一季度47%的房子被江浙沪投资客买走。
再看燕郊，常住人口2015年已达80万人，这是一个中等城市的“体量”。近年来，燕郊是作为承接北京“刚需”的“睡都”发展，但在公共服务供给上，燕郊却是按照廊坊的一个镇来设置的。燕郊距离北京国贸仅15公里，但交通完全靠102国道，比北京“睡城”回龙观还拥挤，15公里的路程要花1-2个小时。满眼望去，燕郊脚手架林立，但城市管理混乱，教育配套缺失，社区服务质量低下，治安形势严峻，生活服务低端落后。事实上，这是三大都市圈的共性，即与圈内一线城市在产业协作、公共服务衔接上不足，但房地产却先行过度发展。
住房需求向都市圈转移，这是城市化第二阶段的规律，即从城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好预期和投资需求外溢，三大都市圈房价暴涨，这是管理层不希望看到的。因此，苏州限制房价涨幅，廊坊限制外地人买房、限制杠杆，东莞和惠州坚持30%的最低首付比，笔者认为这很必要。需求端限制、遏制投机炒作，降低“都市圈”成本，为人口和产业转移创造低成本的环境，这是第一步。
同时，在推进一线城市与圈内其他城市在区域统一规划、交通一体化、基础市政设施先行、教育医疗均等化及异地结算等方面，要明确合作机制、实施机制及分阶段任务。相关省份和城市，要抓住住房需求向一线城市周围转移的契机，打破“一亩三分地”、短期经济绩效的短视思维，本着人口、产业重构带来的空间释放、效率提升的长期利好，以税收分享机制为激励，以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段，实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进。
返回网站首页>>- 网友：京沪房价飞涨 中介起码有一半“功劳”
- 香港旺铺租金大跌近五成 到底是无奈还是价值回归
- 节地葬算算三笔账：殡葬花销减少 维护成本降低
- 新华网评：推行殡葬改革 不宜“一刀切”
- 北京房价10年涨7倍 现在能买吗？
- 初次买房指南 9大指标概念助你“扫盲”
- 北京房价只涨不跌是神话：过去十年曾三次下跌
- 上海楼市调控 留学生:上海户口比美国绿卡还金贵
- 专家：持续高房价将导致金融危机甚至经济危机
免责声明：
1、本网转载文章目的在于传递更多信息，我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题，请马上与本网联系更正或删除，可在线反馈、可电邮（link@china1baogao.com)、可电话（0755-28749841）。
