北京房价只涨不跌是神话：过去十年曾三次下跌

　　本文以数据为基础对帝都房价进行了解读，并重点分析了北京房价过去10年的涨跌情况，打破帝都房价只涨不跌的神话，也希望厘清大家讨论房价时经常犯的错误，供参考。

　　房价涨跌是众多关注的大问题。可惜的是，由于房价的特殊性（房产本身不可移动，几乎没有完全一样的两套房，不同人所关注/熟悉的区域往往不同），在同一时点，不同人对房价高低往往有不同的认识，你说房价现在8万/㎡，过去一年涨了30%，我说我熟悉的地方才2万，过去一年没太动，两种表达可能都是对的。不同的关注点造成了大家对房价的认识和基本很多讨论无法继续进行。本文以数据为基础对帝都房价进行了解读，并重点分析了北京房价过去10年的涨跌情况，打破帝都房价只涨不跌的神话，也希望厘清大家讨论房价时经常犯的错误，供参考。

　　1． 平均单价简单易得，是多数人容易获取也最容易理解的数据

　　题图来自链家网。该网站以每套房的成交价格为基础进行北京房价的统计，并可细分为各个城区/商圈/小区。按链家统计，北京2016年2月二手房（如无特别说明，本文均指住宅，最新价格均更新至2016年2月）均价41867元/平米（为便于阅读，以下简称为元），环比上月上涨3.07%，同比去年同期上涨20.84%（即过去一年的涨幅）。

　　具体看，目前房价最低的区是房山（怀柔、平谷、密云无数据），均价为20735元，最高的是西城71442元，过去一年上涨26.53%（涨幅比北京整体高出约6个百分点，最新公布的3月数据上涨至78267元，环比上涨9.55%，同比涨幅高达40.33%），进一步细分，该片区包括白纸坊、金融街等20多个商圈，最贵的是金融街104341元，过去一年上涨26.96%，虽然绝对价格高，但涨幅与整个西城基本持平，该片区最贵的小区是鼎鼎有名的“中海凯旋”，目前单价138594元，但过去一年涨幅不足10%。

　　2． 但均价有很大的局限性，特别是某个具体楼盘特定时间的价格

　　有过买卖二手房经验的筒子们都知道，由于阴阳合同的普遍存在（避税是主要原因，平均来看，二手房交易税费大概占到整体房价的5%-10%），经纪公司居间合同的交易价格更能反映市场情况。

　　但需要注意的是，在我们讨论具体楼盘的价格时，均价很容易走偏。比如前面说的西城区，目前价格最低的商圈是“白纸坊”，目前均价47750元，过去一年涨幅19.09%，看起来没啥问题。细看发行，该区域有个均价看起来很低的小区崇效胡同，均价仅35762元，仅为西城区房价的一半，比整个北京的均价还低，几乎可以断定这个价格不准确。最后发现，这个小区在链家系统里仅有三次成交，分别在2012-2014年，单价在2.3万到4.3万之间不等，也就是说这个价格近两年没有更新。

　　回头再看西城最贵的金融街板块，包括中海凯旋在内的很多小区在一个月无成交的情况非常普遍。由此可见准确衡量房价及其变动非常困难，这与房价的特殊性不无关系，比如房产不可移动，几乎没有完全一样的两套房，交易并不频繁，而且很少重复交易。全北京来看，每年二手房成交量不超过所有房屋总量的5%），就是说共1000套房的小区，一年成交50套就属于很高的水平了，即每个月成交三五套。

　　特别说明：本人非链家人员，并不清楚相关数据的详细计算规则，上述说法不一定准确，这也不是对链家数据准确性的吐槽；相反，链家北京的二手房数据可能是我们能公开获取的最准确数据。

　　3． 均价最大的问题在于，用来衡量涨跌有很大的局限性

　　如果原始数据准确，用均价反映某个楼盘的房价水平还能相信，但均价最大的问题是，用它来判断房价的涨跌很容易误判，理由如下：

　　（1）统计局和房管局公布的北京新房均价低于普遍感受，涨跌幅更是没法看

　　以北京新房均价为例，1999年统计局数据为4787元，到2004年仍仅为4747元，六年不涨反跌。房管局数据自2007年比较完善，但到2015年也仅为27114元，大大低于普遍感受（很多媒体经常只盯高端楼盘，就以为北京房价全面突破10万）。

　　从涨幅来看更加离谱，2015年房管局数据显示北京涨幅仅为8%，而统计局数据涨幅高达21%；大家普遍感受2009年来北京房价就没跌过，但2012年房管局数据下跌4%，2011年统计局数据下跌11%。2010年是调控政策频出的一年，当年房价曾出现阶段性盘整，但统计局和房管局数据显示当年新房均价涨幅高达30%和39%，明显高于普遍认为房价翻番的2009年，两个数据分别显示涨幅仅为8%和14%，大大低于2010年。
　　
　　（2）销售均价仅能反映当时的成交情况，极容易受成交结构影响

　　统计局和房管局公布的新房均价，均是同期已售出新房的均价（前者来自开发商填报，后者来自房管局交易备案，由于新房交易合同真实，一般认为后者更可靠），由于不同时期卖出的房源不同，不能凭这一期价格与上一期价格的涨跌，来说明房价的涨跌。

　　比如，房价的涨跌可能仅仅因为房源位置的变化，2009年以来，五六环之间新房成交面积占比逐年上升，从最初的39%提高到2015年的55%，六环外也逐年上升。而四环以内成交面积不足10%，四五环间也仅为9%。因此，拿2015年房价和2009年相比，虽然新房均价仅从14465元涨至27114元，涨幅为87.4%，低于大多数人的感受，但总体房子越来越远，五六环之间的新房均价从11737元涨至26418元，涨幅大125.1%，六环外从8649元涨至19842元，涨幅为129.4%，比全市涨幅略高，但可能仍比大家的感受低（我估计很多人认为2015年北京房价比2009年涨了2倍还要多）。

　　（3）即使是同一个楼盘，销售均价变化也没法准确反映房价涨跌

　　2015年，有一个卖了超过10年的项目，海淀区的“神盘”华润万橡府（之前叫橡树湾），从2006年开盘之初的8000多元，涨到2015年的超过6万元，更2009年相比涨了两倍以上，这个涨幅应该跟大家的感受差不多，但依然有不准确的地方。比如2008年，普遍感觉房价有下跌，但橡树湾均价仍有小幅上涨；2009年，普遍感觉房价涨幅很大，但全年均价仅小幅上涨3000元；2010年，市场有波动，但房价从前一年的18954涨到3万+，涨幅约70%。这个例子进一步证明了均价在某一时期的波动，不一定能准确反映交易量。

　　再举一个例子就能看的更清楚，万科长阳半岛，2010年7月首次开盘，当月均价13650元/平米。作为近郊区房山的第一个大盘，2010下半年曾多次开盘并次次日光，创造了当年的销售记录。2016年初，其最新成交均价超过3万元，有报道说即将开盘的新产品，报价将达3.7万元。但从各个月的数据看，2013年至2014年4月，均价在18000元左右波动（多个月成交量不足10套）。但2014年6月跳涨至25000元以上，之后半年稳中有跌，从2015年4月开始持续上涨至目前的30000元以上。

　　以上案例充分表明，均价在反映价格水平及其涨跌上，有很大的局限性，容易受当期成交结构的影响。对于单个楼盘或成交不活跃的区域，很容易受交易房源影响，以一个月的尺度衡量，即使是非常热销的楼盘，交易量也不会很多，比如万科长阳半岛，几乎每年都是北京市销售前十名，但也有好几个月交易不足10套（甚至有两个月零成交），不同月份的成交均价波动明显，无法通过短期内成交均价的涨跌来判断房价的涨跌。在同一楼盘中，不同朝向和楼栋的房源，交易价格差异10%以上是普遍现象，因此这个月如果卖的是朝南的房子，均价18000，下个月买的朝北的房，价格17000，看起来价格跌了，但可能实际是在涨。

　　4． 尽管目前难有大众普遍认同的房价指数，但其仍是衡量房价涨跌最恰当的工具

　　2013年，因出版《非理性繁荣》并预言互联网泡沫而闻名全球的经济学家罗伯特席勒教授，荣获诺贝尔经济学奖。在房地产领域，席勒教授还与人共同发明了在美国广为人知的“Case-Shiller”房价指数（现为全球最大的指数编制公司标普-道琼斯旗下一员）。如同股价指数已成为证券市场的指针，各国也普遍用房价指数来反映房价的变化，但房价指数如何编制几乎是世界性难题。

　　目前，包括国家统计局在内的多家机构都以房价指数的方式进行指数编制，以下是我们能找到的两家机构的指数情况（不公布机构名称了，免得大家吐槽）：

　　通过近10年的数据可以发现，虽然两家机构公布的指数涨跌幅度差异明显，但仍反映帝都房价总体上涨，能够看出房价涨跌幅的变化，且大部分时间同涨同跌，能够反映帝都房价的涨跌变化（对买房者而言，知道房价到底涨了还是跌了很重要）。以其中一家机构数据为例，可以得出如下结论：

　　（1）过去10年，帝都房价并非只涨不跌，曾出现三次明显的调整，分别为2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）；

　　（2）从调整时间来看，每次调整一般不到一年，最长的是最近一次从2014年4月到2015年1月，有10个月出现下跌，其他一般仅下跌半年左右，即购房的黄金窗口期；

　　（3）从跌幅来看，只有在2008年才出现过超过10%的跌幅（但之前一年涨幅近70%），其他几次平均跌幅仅为5%左右，最近一轮下跌时间较长，但累计跌幅仅为8.2%，而之前一轮上涨从2012年3月开始一直到2014年3月，两年涨幅超过40%。

　　5、二手房月均成交1万套是北京房价的敏感值，超过后房价上涨可能性很大，反之亦然

　　对普通购房者而言，看指数可能不那么直接，但能搞清楚房价的整体涨跌情况。其实还有个指标可能比较直接，那就是二手房成交量。与新房不同，二手房成交量跟供应量、可售量（也就是开发商推盘）基本无关，也不容易受推盘结构的影响，2009年来的数据表明，1万套是北京房价的敏感值，交易量持续超过1万套超过后房价上涨可能性很大，反之亦然。比如2010年7月-8月，2011年4月，2014年4月等几个时间点，都是在成交量降至1万套以后出现房价阶段性调整。

　　结语：对有意买房者而言，搞清楚不同形式的价格十分重要，更重要的是，通过指数可以确凿的发现，帝都房价并非只涨不跌，只是涨多跌少而已（涨的幅度和时间明显多于跌的），而且不同区域的涨跌幅也有差异。知道有涨有跌或许是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，不一定需要知道供求关系、货币和房地产调控政策、经济走势等影响房价的各种复杂问题，但搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，或许是做决策的第一步。

 

 

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