李一戈：楼市调控应结合市场合理需求

　　继深圳、上海之后，北京也悄然祭出调控之手。

　　3月31日，北京市国土局挂牌出让3宗土地，其中两宗位于昌平区的住宅用地，挂牌文件均要求“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

　　曾经消失了几年的“90/70”政策，重新出现于北京土地市场，目的很明显，意在抑制地产商抬升地价，从而遏制房价过快上涨。一周之前，上海出台的调控通知里，也重拾了这项肇始于2006年5月国家九部委联合通知的政策。

　　“90/70”，简而言之，是要求新出让的商品住宅用地项目，90平方米以下的户型须占全部户型的70%以上。该通知刚出台时，就有业内专家表达了疑惑：为什么规定90平方米而不是88或91平方米；为什么是占比70%而不是80%或60%？但无人作出解释。

　　从供应角度看，一套180平方米的房子如果分割成90平方米，就是两套，可以解决两户家庭的住房问题。从数量看，增加了供应。根据市场一般规律，房价上涨，是供应不足，中小户型增多，有助于缓和供求关系。想法不错。

　　从价格角度看，中小户型占七成的项目，在北京这类城市很难做成豪宅，因为豪宅都是大户型，地产商在竞买土地时，如果每平方米楼面价抬到了5万元，却只能做成刚需产品，他们就不得不退缩。理论上，有助于抑制地价的非理性上涨。

　　我承认，这项政策的出发点是良好的，逻辑上也是说得通的。但只有一点，市场需求。根据机构对全国重点城市的监测研究，进入2015年后，90-120平方米中等户型需求，已超过90平方米以下小户型成交占比，成为市场需求主流。

　　当然，你也可以说，这是因为市场上缺少中小户型，人们不得不去买中等户型和大户型的房子，从而导致中等户型成交占比成为市场需求的主流。但如果这是事实，也是指新房。因为根据多个机构的研究，二手房市场，中小户型仍是主体。也就是说，如果中小套型住房是市场需求主流，新房供应不足，人们可以去二手房市场获得满足。

　　与中等户型和大户型相对应，是改善性需求所占比例越来越大。这就是为什么自2014年以来，国家逐渐增加了对改善性住房需求的信贷支持力度。也就是央行、银监会2014年9月30日放宽二套房首付成数和房贷利率的原因。

　　自2016年1月1日起，还有一个因素，将推高改善性住房需求的占比，那就是全面二孩政策的实施。前不久我们报社与邮储银行举办了一项与二孩政策有关的活动，与会代表分享得到的一个信息是，多座位的MPV汽车与三居室，是与二胎政策有着强相关的车房需求。

　　三居室就是改善性需求的户型代表，在绝大多数城市，都要超出90平方米，大城市一般是120平方米左右。并不是说，90平方米就一定不能设计成三居室，我国香港地区60平方米都可以设计成三居室。但前提是，你要改变内地居民的居住习惯。这且不展开。

　　有朋友会说，谁不想买大房子，问题是你要能买得起。且不说，你规定90平方米以下的中小户型占70%以上，人们就买得起房了；更重要的是，市场的需求必须寻找满足。否则就很难理解，10平方米的学区房，何以能卖出460万元的天价。

　　市场存在这样那样的合理需求，我们想要抑制、切割，也不是不可以，但过往的实践告诉我们，它总是要千方百计迫使市场予以供应。这就是2006-2009年执行“90/70”政策时，“一房两本”、偷面积等现象盛行的原因。

　　如今，一线城市限购，买房有指标限制，“一房两本”很难通行。当90平方米占据供应的主导，90平方米以上住房的需求量又很大，怎么办？这批需求要涌入只占30%供应量的那个市场。此时会发生什么现象？更加的供不应求。房价只有加速上涨。如你所见，这属于政策推动下的上涨。其结果，又走向了调控初衷的另一面。

　　除了恢复执行“90/70”政策，据说北京还有可能大幅上调二手房过户指导价。在税收环节提高投资成本，理论上也有助于抑制部分购房需求。然而，当房价处于上升通道时，交易税费的增加，永远只会转嫁给买方。其结果，仍然是变相推涨了房价。此亦为调控的负效应。

　　不过，我赞成上海深圳提高二套房首付成数的做法，因为从信贷入手调控是最有效率的选择。但我个人觉得，其效果可能仍然有限。主要原因是，我们面临的信贷环境是偏宽松的。现阶段的资金对房地产市场的偏好曲线未发生根本改变。

 

 

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