我国房地产市场发展趋势展望分析

　　房地产作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

　 　1.市场趋势：经济增速企稳去库存效果显现市场渐趋理性

　　（1）宏观经济：经济增长动能有所好转供给侧改革持续深化

　　2016年一季度，通胀中枢趋于上行，经济增长动能有所好转。2016年2月，CPI同比上涨2.3%，较上月提高0.5个百分点，为2014年8月以来最高，通胀中枢趋于上行。2016年3月，官方制造业PMI为50.2，比2月上升1.2个百分点，近8个月以来首次回到荣枯线以上；财新制造业PMI为49.7，较上月有所回升，表明经济增长动能有所回升。

　　2016年3月两会政府工作报告提出，全年国内生产总值预期增长6.5%至7%，居民消费价格涨幅3%左右。李克强总理指出“稳定和完善宏观经济政策，保持经济运行在合理区间。宏观调控还有创新手段和政策储备，既要立足当前、又要着眼长远。创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控，统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具，采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境”。首次将经济增长目标定为区间，这表明2016年政策和经济弹性超过往年，也表明经济增长的不确定性；但同时为调结构预留空间，随着刺激内需和进一步稳增长措施出台，供给侧改革持续深化，整体经济将平稳运行。

　　（2）货币信贷环境：保持稳健趋松灵活适度且有保有压

　　多方定调继续实施稳健的货币政策并保持灵活适度，预计二季度货币环境整体稳健宽松。2016年1月7-8日，央行举行2016年工作会议，会议指出“继续实施稳健的货币政策，优化增量，保持灵活适度”。2月14日，央行等八部委联合印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，从加强货币信贷政策支持、营造良好的货币金融环境，提高资本市场、保险市场对工业企业的支持力度，推动工业企业融资机制创新，促进工业企业兼并重组，支持工业企业加快“走出去”，加强风险防范和协调配合等六个方面提出了一系列支持工业转型升级、降本增效的具体金融政策措施。《意见》明确了货币政策支持实体经济发展并对不同行业和领域施行有保有压的差别化信贷政策。

　　3月5日，2016年两会政府工作报告提到“今年稳健的货币政策要灵活适度，M2预期增长提高至13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通传导机制，降低融资成本，加强对实体经济特别是小微企业、三农等支持”。整体来看，各方表态表明了今年稳健的货币政策的总基调，同时坚持灵活适度总原则。从一季度货币信贷数据表现来看，当前货币信贷环境超预期宽松。预计二季度货币环境继续保持稳健宽松，但需警惕滞胀风险。

　　（3）房地产调控：各地调控差异化成常态新市民需求助力去库存

　　推进户籍制度改革支持农民工购房。两会和十三五规划均提出，要加快新型城镇化发展，深化房地产制度改革，主要是推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。支持农民工等新市民需求、鼓励农民进城购房是高库存城市化解库存压力的重要方式，其中针对农民工购房的定向支持政策将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房的政策支持力度，同时通过进一步推进户籍制度改革，全面推进并完善居住证制度，保障农民利益，鼓励其形成买房或长期租房的预期和需求。农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金支持。

　　完善住房租赁市场建设推进住房制度改革。发展住房租赁市场、完善多元化住房供应体系也是深化住房制度的方向和供给侧改革下房地产库存去化的关键。未来拓展租赁市场需求，推动住房租赁规模化、专业化发展的政策将陆续出台。部分市场供应偏紧的城市，或将推动库存商品房、闲置厂房用地向租赁市场转型。同时对相关企业税费优惠、支持企业将持有库存商品房向租赁地产转型等政策也有出台空间。

　　（4）楼市预判：销售回暖投资开工信心有所恢复市场更趋理性

　 　全国整体：销售继续回暖投资开工信心平稳恢复

　　宽松货币信贷及市场运行环境下，2016年1-2月，房地产运行各项指标明显回升，尤其新开工和销售回升幅度超预期。销售面积同比大幅增长28.2%、销售额同比大幅增长43.6%；新开工面积同比增长13.7%，结束2014年以来同比下降趋势；开发投资方面，1-2月全国房地产开发投资额同比增长3.0%，结束2014年以来同比增速持续放缓走势。各项指标的增长一方面由于2015年同期较低基数因素影响，另一方面在宽松政策刺激下，尤其货币信贷资金的大力支持下，楼市预期好转，需求得到进一步释放，特别是一二线热点城市市场短期急剧升温。对于企业而言，在前端销售的持续回暖下，新开工、投资积极性明显提升。

　　稳增长基调下，货币信贷环境继续稳健宽松，楼市预期进一步好转，去库存效果有所显现，高库存城市将筑底回升。多方面因素影响下，预计上半年全国房地产市场供需继续上行，但整体有所回归，各项指标同比增速较1-2月有所放缓。其中销售面积同比继续增长，销售回暖带动投资开工信心继续恢复，但在整体库存仍然高企的情况下，预计投资新开工平稳增长。
　　
　　不同城市：过热城市渐趋理性高库存城市去化效果显现

　　各级城市来看，一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。一线城市及南京、苏州等热点二线城市短期内供不应求矛盾显著，一季度市场热度攀升。但针对热点城市，加强限购及差别化信贷、控制土地供应规模及结构、防范楼市金融风险等加强市场监管的政策已陆续出台，如上海、深圳、苏州等，其他热点城市政策收紧预期也逐渐升温。市场大环境发生微妙变化，热点城市楼市观望情绪渐浓。预计未来一定阶段内，热点城市在政策监管及市场大环境调整下，楼市非理性因素将消弱，市场量价将有所调整。但短期内库存吃紧，供不应求矛盾仍存在，市场可能出现有价无市的现象。

　　对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，鼓励农民工购房、加大棚改货币化安置力度、推进租赁市场、落实信贷税费调整等多项去库存政策逐步实施，且接下来地方也可能出台进一步的刺激政策。未来一定阶段内，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。值得注意的是，在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度已有所上升。在宽松货币信贷及政策环境持续的前提下，较温和的二线及少数三线城市可能出现新一轮的量价回升。

        2.关注点警惕热点城市风险二线城市存机遇

　　（1）热点城市楼市急剧升温需警惕市场风险

　　在全国房地产去库存基调下，需求端的支持政策层层加码。尽管政策的初衷主要是针对三四线城市的高库存，并且对于各类城市分城施策，差别化对待，但实际情况却助推了一二线热点城市的楼市热度，并且“虹吸效应”使得更多资金从三四线涌入了一二线，催生房价的快速上涨。房价的上涨强化了房地产的投资属性，成为了股市、债市等理财渠道失利撤退资金的最佳去处。针对此，我们通过与日本上一轮市场泡沫比较，判断热点城市未来走向。

　　A.国际经验：宽松的政策及货币环境导致市场过热政策转向导致泡沫破灭

　　从国际经验来看，1985-1991年，在宽松的货币及财税政策下，日本房价快速上涨，脱离了市场基本面，存在市场泡沫。随后政策转向，货币及财税政策收紧，政府主导挤压泡沫，导致房地产市场崩盘，房价快速下跌，并影响至今。

　　日本房价脱离市场基本面快速上涨

　　1985-1991年为日本房价上涨最快的阶段，也是房地产市场发展最为迅速的时期。但是，在这个阶段，城镇化进程放缓，出口及经济存压力。房地产市场的快速发展已经脱离经济基本面。

　　广场协议后，日元升值而出口持续下滑。1985年，在日本持续贸易顺差的背景下，广场协议签订，随后日元快速升值。1985年9月，美元对日元汇率为236.91，1988年底，美元兑日元汇率达到123.63，即三年时间里，日元兑美元升值近一倍。但是，在日元持续升值的背景下，出口持续下降，1985年日本出口额为42万亿日元，1987年则降至33万亿日元。日本出口贸易的不景气，导致其经济存在一定的下行压力。

　　货币环境由宽松到紧缩挤压市场泡沫

　　广场协议后日本为维持经济的发展，采用宽松的货币政策刺激内需，但导致资本大量流入房地产业，尤其是投资性需求。而1988年以后迅速紧缩的货币政策，导致流动性紧缩，资本大量外逃，房地产市场崩盘。

　　广场协议后日本采用宽松的货币政策，资本大量流入房地产业。广场协议后，日本需要通过刺激内需而应对日元升值带来的出口贸易下降，因此货币环境持续宽松。1985年，日本M2同比增速为9.3%，1987年增速扩大至11.5%，而同期CPI却未出现明显上涨，但地价却呈现明显上涨态势。表明在宽松的货币政策下，资本并未大量流入实体经济，推动生产资料价格上涨，而是不断流向资本密集型的房地产业。

　　财税政策由宽松到严苛加剧泡沫崩溃速度

　　在日本房地产泡沫出现时，日本政府开始进行主动挤压泡沫，财税制度改革也是重要的一个方面。

　　土地财税政策由松到紧，挤压资产泡沫。20世纪80年代末期，日本大量涌现以获得土地升值利益为目的的投机行为，加之日本的土地财税政策较为宽松，地价迅速上涨。日本政府从税制方面进行改革挤压泡沫，其中土地税制改革为主要内容。1989年底，日本正式通过了《土地基本法》，并于1992年4月开始对大规模保有土地征税，即“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。此外，日本对于个人持有期超过5年的土地和建筑物的转让收益，税率从20%提高至了30%。但是，当政策施行时，土地价格已经出现回落，税费的加重，进一步加剧了泡沫的破灭速度，加速了地价下跌。

　　B.趋势展望：谨防热点城市楼市风险市场或出现调整

　　从国际经验来看，目前我国一线及热点二线城市与日本泡沫产生时的市场条件存在相似之处。

　　但是与日本相比，我国一线城市房价出现大幅波动的可能性较小。

　　首先，日本在房价快速上涨时期，大量投机性需求流入房地产业，推高房价。但是我国自2010年实施限购以来，限制了投机性需求的滋生，加之随后的限贷，及契税、营业税征收制度等，导致投机交易成本较高。因此，尽管此轮市场攀升过程中，部分投机性需求入市，但仍以自住型需求为主，在房价出现下跌时，出现大量抛售的概率较小。

　　其次，我国政策仍对市场有较大的支撑力。一方面，一线城市的限购并未放开，政府政策调整空间仍然充裕，若市场存下行压力，可放松政策刺激需求；另一方面，货币政策不会出现大规模调整，我国经济发展仍在转型，需要稳健趋松的货币环境，也将对市场产生支撑；最后，我国目前正在进行财税制度改革，但并未提高房地产相关税费，不会对市场产生冲击。

    （2）去库存效果持续显现二线城市需求将充分释放

　　A.机会城市：基本面良好房价稳定未来成交量将提升

　　在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，通过货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果逐步显现，有可能带动行业新一轮的市场机会。未来二三线城市针对农民工进城的去库存策略将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松档口，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。

　　住宅市场供应降低需求提升供求结构逐步改善

　　高库存压力下，新增供应量大幅下降。2015年以来，沈阳、无锡、长春、徐州等城市住宅市场在高库存压力下，新增供应量显著下降，其中无锡2015年住宅新批上市面积同比降幅高达43%，徐州下降37%，长春和沈阳降幅分别为25%和13%。2016年1-2月，代表城市累计新批上市面积同比大幅下降33%，其中烟台、青岛、南昌、郑州、无锡、杭州同比降幅均超40%。

　　B.趋势预判：未来人口导入型城市机会更多企业加快项目去化是关键

　　在地方大力去库存的政策支持下，表现较为“冷静”的部分二线城市将迎来“量”的回升。总的看来，郑州、长沙等城市住宅市场去库存节奏有条不紊，这些城市对市场政策和资金吸收有一定的反应周期，供求端的减少和需求端的发力使得城市库存量逐渐降低。并且随着供应量的持续走低和农民工等新增购房群体的助力下，这些城市潜在的需求量将会得到释放，市场对城市住宅存量的消化将提速，去库存政策执行效果良好的城市有望迎来量升价稳的行情。

　　企业应加快推盘节奏，多渠道出货才是关键。目前市场政策环境空前宽松，无论是财税优惠还是信贷支持，均在鼓励潜在需求的入市。对于企业来讲，一方面应该加快推盘节奏，在政策支持下，趁需求回暖加快项目去化；另一方面考虑到多数城市居民的房屋居住需求已趋近饱和，新增需求主要靠城市外来人口，即对周边县市人口的吸

 

 

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